遂に発表！パークコート麻布十番東京ザタワー！！

11月18日予定通り、遂にベールを脱いだパークコート麻布十番東京ザタワー。

三田小山町西地区という名称で長きにわたって都心大規模開発物件として、かなり注目されていた物件となります。

今回はパークコート麻布十番東京ザタワーノース／サウスを、計画段階の情報ベースで考察していきます。

場所は港区三田一丁目。

東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅徒歩2分、赤羽橋駅徒歩8分、芝公園駅徒歩15分という、まさに都心一等立地です。

敷地面積は港区の分譲マンションとして最大級となる約2万㎡超、そのうち約4,800㎡が豊かな緑で計画されており、総戸数はパークコートシリーズ最大の1,342戸。

ノース42階（2030年6月下旬入居開始）サウス31階建（2029年10月下旬入居開始）というツインタワー構成となります。

同じ三田一丁目の「パークコート麻布十番ザタワー」が“単体タワー＋水と緑”のプロジェクトだったのに対し、麻布十番東京は“森付きツインタワー＋街ごとつくる”方向に、スケール感を一段引き上げてきた印象です。

※本記事は2025年11月時点の公開情報をもとにした個人的な考察・試算であり、実際の仕様・価格とは異なる可能性があります。正式な条件は必ず公式発表・価格表をご確認ください。

↓解体前の街の雰囲気



↓現在の工事現場

デザインとランドスケープ　駅前に突然あらわれる森

公式サイトのコンセプトコピーは「AZABUJUBAN CROSSOVER」「麻布十番、真・都心、日常覚醒。」。

駅出口を出た正面に、都心とは思えない森がどんと広がるランドスケープが描かれています。

約4,800㎡の緑地に100種類超・1,500本以上の樹木を配し、敷地内に散策路や広場を配置する「URBAN FOREST」コンセプト。これはもはやタワーマンションに付属する庭というスケールではなく、「森の中にタワーが建っている」という世界観です。

外観はノース・サウスともに柔らかなラインを持つデザインで、既存のパークコート麻布十番ザタワーのクラシカルな垂直デザインとは対照的です。

より有機的で、現代的なシルエットになりそうで楽しみです。

三田ガーデンヒルズが「旧官舎跡地×低中層×大庭園」で門の中の邸宅感を極めたのに対し、麻布十番東京は「駅前×ツインタワー×森」で、開放度の高いランドマーク性を前面に出してきています。

サービス＆共用部

共用コンセプトは「SOCIAL CAPITAL」。

『語らいも静けさも財産になる場所へ』というコピーの通り、ひとり時間と交流の両方を都心で満たそうという発想です。

目玉のひとつがFOOD CURATION RESTAURANT。

麻布十番の様々な名店の味を一つの場にキュレーションし、東京タワー方向の眺望とセットで楽しめるレストランを計画しています（有料サービス予定）。

単なるマンション内のレストランではなく、三田ガーデンヒルズ同様「全国の名店を自宅の延長で楽しむ装置」と捉えた方が良いと思います。

最近の高級マンションはソフトウェアの充実度を重要視しており、デザイン性とサービスでの差別化を図る傾向が強いですね。

さらに、東京タワーを愉しむ「PARTY ROOM」、空と都市の境界点をテーマにした「ROOF TOP」など、多様なスカイラウンジが用意されます。

その他の共用施設も盛りだくさんです。

・Spa & Sauna（スパ＆サウナ）
・Meditation Room（瞑想ルーム）
・Fitness（ジム・トレーニングルーム）
・Kid’s Room（キッズルーム）
・Guest Room（4タイプのゲストルーム）
・Party Room for Pets（ペット対応パーティールーム）
・Golf Room（意匠性の高いゴルフレンジ）
・Work Room（個室ブース型ワークスペース）
・Sound Studio（防音のサウンドスタジオ）など

サウナがあるのは嬉しいですね。

三田ガーデンヒルズパークマンション棟と比較するとバトラーサービスとプールが無いとうイメージです。

ここまで来ると、「住まい＋シェアオフィス＋会員制クラブ＋森林公園」を一つの大規模敷地にまとめたような印象です。

既存のパークコート麻布十番ザタワーやシティタワー麻布十番も共用は充実していますが、ウェルビーイングと趣味の領域をここまで振り切ったタワーは、港区内でも初の試みと言って良いでしょう。

眺望──東京タワー＋湾岸＋富士山を狙うシグネチャービュー

公式ビジュアルの主役は、やはり東京タワーです。

ノース棟の高層階からは、東京タワー～虎ノ門・六本木エリアのスカイライン、その先の湾岸、条件が良ければ富士山方面まで一望する想定になっています（もちろん眺望は住戸・階数・方位によって異なり、保証はされません）。

既存のパークコート麻布十番ザタワーも「東京タワービューの代表タワー」でしたが、麻布十番東京は高さアップ（最大42階）＋ツイン配置で、より広範囲のパノラマを狙いに行っています。

特にノース棟の南西～北西向きは、東京タワー＋富士山という、東京のシグネチャービューを見渡せる北西のお部屋などは眺望の付加価値が強そうな印象です。

間取りプラン

公開されている代表プランを見ると、100㎡前後～200㎡超の3LDKが前面に出ています。

・ノース：E205e type（約205.77㎡・3LDK＋WIC＋SIC＋S）

・ノース：S82se type（約82.74㎡・3LDK＋WIC＋SIC）

恐らく地権者の構成等を考慮すると小さいプランもあると考えられるので、1R（30㎡程度）、1LDK（40㎡程度）、2LDK（55㎡程度）も低層階にはラインナップされると考えるのが妥当だと思います。

シティタワー麻布十番が1LDK～3LDK（55～100㎡前後）、白金ザ・スカイがSTUDIO～4LDK（20㎡台～140㎡台）と、より間取りのバリエーションで、それに近い構成となると思います。

白金一丁目西部中地区との比較

港区内の同時期プロジェクトとして、白金高輪駅近くの「白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業」も外せません。
こちらは約1.6haの区域に、地上39階・高さ約140m・総戸数約970戸のタワーマンション等を整備する計画です。

両者を大まかに比較すると、

・立地の性格
麻布十番東京：すでにブランドが確立した麻布十番駅徒歩2分というど真ん中立地
白金一丁目西部中：商店街や工場、住宅が混在するエリアを、道路・広場の整備を含めて再編する白金高輪から品川エリアまでのポテンシャル型再開発。

・用途構成
麻布十番東京：住宅＋商業＋広大な森＋豊富な共用施設。
白金一丁目西部中：住宅に加え、白金商店街と連携する商業機能、地権者用の工場機能も組み込んだ複合都市開発。

投資目線で見ると、麻布十番東京は「すでに出来上がったブランドエリアにおける本物件特有の更なるプレミアム化」、白金一丁目西部中地区は「品川エリアを含む交通網や街の価値のアップサイド期待」という性格の違いがあります。

どちらにしても今後の港区の将来性に大変期待が持てますね。

周辺物件との比較

・パークコート麻布十番ザタワー（別物件）

2010年竣工、36階建、総戸数約440戸。

麻布十番駅徒歩3分の水と緑に包まれたタワーで、「フォレスト・アート・ヒーリング」をコンセプトにした共用部が特徴です。

敷地規模は約7,000㎡台と、麻布十番東京（2ha超）に比べると小ぶり。

目安坪単価は1600万円程度。

・シティタワー麻布十番

2009年竣工、38階建、総戸数502戸。

麻布十番駅徒歩4分で、ガラスカーテンウォールが印象的な住友不動産シティタワーシリーズを代表する物件。

1LDK～2LDK中心の間取り構成で、都心タワーらしい機能的なプランが多い印象です。

共用部はラウンジやスカイラウンジ、ゲストルームなど王道タワー仕様ですが、麻布十番東京と比べるとコンパクト。

最上階にはシティタワーシリーズ王道のジャグー付メゾネットがあり人気が高いです。

目安坪単価は1700万円程度。

・三田ガーデンヒルズ

2025年竣工予定、最大14階建、総戸数1,002戸。

約25,000㎡という港区最大の敷地に、5棟構成の低中層レジデンスを配した邸宅型大規模です。

同じく麻布十番駅徒歩5分圏ながら、「門に守られたガーデンヒルズ」というクローズド感が魅力。

三井倶楽部を臨むパークマンション棟のバトラーやプールのグレード感は圧巻です。

目安坪単価は2000万円～2500万円程度。

・白金ザスカイ

2023年竣工、45階建、総戸数1,247戸。

白金高輪駅徒歩3分、約11,000㎡の敷地に東西2棟のタワーと広場、商業・医療・子育て支援施設などを配した大規模複合タワーです。

イースト、ウエストのランドスケープ、乃村工藝社の卓越したデザインが魅力的なマンションです。

目安坪単価は1500万円程度。

価格レンジ予想

繰り返しますが、販売価格は現時点で「未定」であり、以下は周辺相場をもとにした私個人の予想となりますのでご了承下さい。

一期一次：坪単価：1,500万～2,500万円程度

低層階コンパクトプラン1500万円程度

中層階2LDK1800万円程度

高層階プレミアムプラン2500万円程度

中央値1800万円程度

2LDK　65㎡　35000万円程度

になると予想されます。

まとめ

パークコート麻布十番東京ザタワーは、

・麻布十番駅徒歩2分の真・都心立地
・港区最大級の2ha超敷地＋約4,800㎡の森
・パークコートシリーズ最大の1,342戸ツインタワー
・レストラン、ルーフトップ、サウナ、ゴルフルーム、サウンドスタジオまで揃えた共用・サービス群

という意味で、「港区高級タワーマンションの想像し得る最高峰」的なプロジェクトです。

引渡しがかなり先になりますので、既存のパークコート麻布十番ザタワー、シティタワー麻布十番、白金ザスカイの中古物件を更なる値上がり前に購入しておいてパークコート麻布十番東京ザタワーの抽選に参加するのはかなり有効だと思います。

買える方はかなり限られますが、港区内でも大注目のプロジェクトなので、価格の発表が楽しみです。