【答え合わせ】2025年5月のスムログ記事「価格予想」は当たったのか？

はじめに

2025年5月、スムログにて「今後のマンション価格の上昇余地」をテーマとした記事を公開しました（該当記事：https://www.sumu-log.com/archives/69856/）。

この記事では湾岸エリア及び港区、品川区の湾岸エリアの一部のタワーマンションを中心に、全46物件について「価格がどれほど上がる可能性があるか」という予測を立てました。

（そのうち7物件は読めないため？としており実質39物件です。）

当時の市況は、トランプ関税の影響で先行き不安が漂う状況でした。

当時から現在に至るまで地域ナンバー1物件の価格は一旦踊り場を迎え、地域ナンバー2以降で、ナンバー1と乖離がある物件の価格調整局面であると言えます。

当初は年内の価格上昇についての予想でしたが、一旦答え合わせえを致します。
2025年5月から9月にかけてのデータをもとに、どれだけ予測が当たったのかを検証していきます。

結果

今回は以下のような基準で、予測の「当たり・外れ」を判定しました。

◎：20％以上上昇
〇：10～20％上昇
△：～10％上昇

結果は

当たり：20物件　外れ：19物件

でした。

外れた物件のうち、

予想より上昇：6物件　予想より上昇せず：13物件

となりました。

外れた物件の考察

・ローレルタワールネ浜松町

ワールドタワーレジデンスの相場上昇圧力が、浜松町アドレスのパークコート浜離宮ザタワーまでと考えていましたが、海岸アドレスのブリリアタワー浜離宮まで及んだため、ローレルタワールネ浜松町も大きく価格を伸ばしました。

・キャピタルマークタワー、芝浦アイランド（グローヴタワー、ケープタワー）

新築物件シティタワー東京田町が坪1100万円程度なので、周辺のグローバルフロントタワーは大きく伸びると予想していましたが、エリアが異なる芝浦4丁目に相場上昇圧力が及びました。

・ドゥトゥール、ザパークハウス晴海タワーズ（クロノレジデンス、ティアロレジデンス）

晴海フラッグT棟（SKY　DUO）の引き渡しが今月9月であることから、晴海エリア全体の中古相場を様子見している方が散見されました。

晴海フラッグT棟と併せて購入検討することで、同エリアの中古物件はこれから価格上昇する可能性が高いです。

・Wコンフォートタワーズ

豊洲と比較すると価格の乖離が大きく、大きめの間取りが大きいため伸びると予想しましたが、有明と比較検討する方が多く、共用部の充実度やシティタワーズ東京ベイの注目度が高いことで有明に人気が偏っていると考えられます。

有明の価格水準がもう一段階上昇することで、東雲の相場が上昇に転ずると考えられます。

今後の販売戦略

9月現在の相場から再度作成した表がこちらになります。

全体として地域ナンバー1が踊り場で価格調整局面である以上、短期的に20％以上の上昇が期待できる物件は湾岸、港区湾岸、品川区湾岸エリアには無いと考えて良いでしょう。

ただ、東雲エリアなど、銀座や東京駅からの距離がかなり近いですが、まだまだ70㎡が1億円程度で購入できるのは中長期的にみて、今だけかもしれません。

今後、新築の供給は益々絞られていきますので、今のうちに品質の高い中古物件を購入しておくことは賢い選択ですね。

また、湾岸、港区湾岸、品川区湾岸エリアの隣接エリアについては大きな相場上昇に期待が持てます。

例えば、

・江東区の亀戸、大島、東陽町、南砂町

・品川区の大森海岸、立会川

についてはブランドマンションも豊富で、住環境も素晴らしいので、今後の価格上昇の波が訪れると考えられます。