専門委員会は入るとどのくらい大変? 【お便り返し はるぶー】

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大規模修繕の委員会の委員募集に応募しようか迷っている方からのお尋ねです。
はるぶーをご指名頂きありがとうございました。

質問は…

差出人: きくらげ

メッセージ本文:
はるぶーさん。

住んでいるマンションが築9年になり、築14年目の大規模修繕の準備を始めるため、 大規模修繕の委員を募集しています。
興味はあるのですが、仕事もありますし、あまりに大変だと応募するのもためらわれます。
大規模修繕の委員の作業量は、ニュータウンは黄昏れてに書かれていたような、基本、定期的に集まって、業者が上げてきたプランについて話し合うぐらいの作業量なのでしょうか? それとも、あれよりはずっと大変なのでしょうか?

大規模修繕の委員になったとき、どのくらいの作業量が要求されるのか?
イメージできる本などはないのか?  教えていただければ幸いです。

まずは状況を訊きにいっては?

いつも理事会に訊きにいけって回答ですいませんが・・・理事会の文化はマンションの数だけ違いますから、本を読んだってわからない。

特に大規模修繕では、何年にもわたる検討が必要になることから、委員会を設置して具体的な検討をそちらに任せる場合が多くなります。大規模修繕全体での管理組合側での作業量はかなりのものになります。ただそれを、どのように分け合うかなどのシステムはマンションの文化によってかなり違ってきます。

-委員会に任されている仕事や権限・責任の範囲はどうなのか?
-委員が何人いてどう役割分担をするのか?
-マンションの戸数・階数などの規模はどうなのか?
-きくらげさんがどのような仕事を受け持つのか?
で、負担感は大きく変わってきます。

マンション毎に専門委員会の”位置つけ”が違うので、これは理事長さんなど理事会のコアな方に詳しく訊きたいでお尋ねになったほうがよいのでは?と思います。

工事のかなり前から委員会を立ち上げる理由

書かれている条件からは、かなり理事会運営のレベルが高そうな大規模なマンションな感じがします。14年目が初回とかだとタワーなど超高層の可能性も高い。

大規模修繕は、実は足場かけて工事を始めた位からが理事会が大変かなと、住民の側は錯覚しがちなのですが、実際には工事が始まってしまった時点ではもう終盤戦です。大規模だとざっと3年がかりが普通です。

1年目:そもそも工事がいるのかどうかを判定するための劣化診断や、設計監理方式でやるならその会社の選定まで
2年目: 選定された会社と工事の詳細仕様を決定、それをもとに工事施工会社のコンペなど
3年目: 実際に工事して確認、竣工確認まで
と、段階を踏んで総会を通しながら進めていくことになります。

これに加えて、初回の大規模修繕工事は、アフターサービス補修の売主への指摘の期限が漏水や主要構造部で10年までですから、そこには間に合うように、劣化診断などを実施したいところで、10期目にやるなら、9期終わりには、”診断”をしてくれる会社の選定までを総会で通しておきたくなる。無論総会を頻繁にやるところは別ですが、1年に1回というマンションのほうが多数派でしょう。

つまり、意識高めに初回の大規模修繕を進めていこうと思うなら、もう9期にはなんらかの大規模修繕に向けた動きが必要になるわけで、きくらげさんのマンションの理事会の今年から募集して始めるかという考え方は、非常に時機を得たものだと思うわけです。ここから入って無理なくできれば、もう大事なとこが決まってしまった後だったという後悔はなしで済むはずです。まぁ・・・なにも14期まで連投することもなくて疲れたら抜ければよいわけで、そこまでに寄与したことが消え去るわけではないですから。

実は私のマンションも今9期目です。2年アフターなどで結構いろいろあったので1期目からずっと営繕委員会は設置してきていますが。できるだけ期の間でも負荷分散して、長期計画で大規模修繕には臨むつもりです。

うちの場合(負荷分散の工夫など)

大規模修繕が、組合にとって大変か大変でないかといったら、大変に決まっています。

なら分業を進めて必要な人数を確保すれば1人の負担は重くならない筈だというのが私の考え方です。委員会には、その年次にその委員会が扱いそうな仕事の量から義務で参加する理事の負荷が同じになるように人の割り振りを毎年変えています。



上に添付してあるのはうちの現在の組織図です。理事会は29人の役員がいますが、仕事の重複しない14の役職に分かれます。

コミュニティを理事会扱いになったので、委員会の数は4つに増えていておのおのを専門の副理事長がトップで総括するほか、その委員会での検討を主業務とする理事を何人か割り当てます。

今年は、大きな計画修繕工事の予定がないので、理事の割り当ては営繕には少な目で、私(副理事長B)と営繕担当の理事3名の4人だけです。この理事会からが言っている4人は”義務”なので委員会には必ず出席します。

うちは、営繕委員会には、住民から一級建築士・一級建築施工技士・マンション管理士(これらの資格は重複しがちで人数は全部で実働4人ほど)が常設の委員扱いで参加してくれています。このような有資格者の方があまり負担を重く思わないで何年も勤めてくれるように、ここ一番の時以外の定常的な会議には”無理してでてこなくてよい”としています。このような”士”終わりの仕事の人は実はマンションには多数住んでいるものですが、プロなわけですからただで参加してこきつかわれて責任だけとらされたのではきついでしょう。私もただでこきつかわれるだけなら名乗り出ません。

会議資料をメールでみて、ここは自分の出番だという時以外は無理して出席しなくてもよくしていて、実際に塗装系の大きな工事の会社選定とかここ一番の時だけ2年に1回でてきてくれる方とかいますが非常に助かっています。平時の100万級の工事で疲れて、7-10億級の大規模修繕までに委員会を抜けていたでは意味ないですからね。建築”士”などの士族系の人は、無理に頼みすぎないのが長持ちの秘訣になります。

営繕委員会は、かなりの割合が建築プロの世界です。きくらげさんがプロの場合にはただでこき使われないかが注意点になりますし、逆にプロではないけど参画してみようという場合には、”あなた住民なんだから”でプロにただでやりなさいとは言わずに、どんどんプロの仕事はお金だして外に頼むのが基本。

実は、うちは営繕委員会は”委員長”が外注されていて、委員会の日や、工事の日、故障個所の確認などには、施工管理士の委員長が、一日いくらでやってきます。外の人ですが理事会の正規の身分をもっていただくことで、瑕疵担保保証の交渉にも”マンションの人”としてでかけてくれるので、担当副理事長の私は楽しまくっています。誰が理事会の営繕担当責任者のポジションについても無理なくこなせる仕組みを完成させないで、今自分がやっている仕事を誰かに代わってくれは酷だろうと思うわけで、ムダ金使って楽してるとかの批判は全部握りつぶしています。属人的である間は理事会は2流レベルを脱局できませんからね。

報告書の素案まで外注の委員長にお願いしているので、実際には私が営繕にかける時間は、毎月、委員会の2時間、できてきた理事会向け付議資料への組合としての補足説明の書きたし1時間、理事会3時間で6時間だけです。仕事しながら理事会やるにはこの程度が限界じゃないでしょうか。

営繕担当の理事も同じ程度の負荷で日常的業務をこなしているので、プロが多い委員(理事でなく委員会だけに出る人)はそもそも委員会出席は権利(義務ではない)ということで、時間がとれるときだけ参加して回っていきます。今回でかい工事で何千万するのの会社コンペだぞーとかメールすると、そこはちゃんとでてきてくれるものです。

大規模修繕委員会の位置付けは明確ですか?

理事長の会の代表とか長くやっているとよく聞くのが、毎年変わる理事会の理事長より威張っている修繕委員会の委員長(ずっと同じ人)で理事会と委員会が喧嘩になったという事案です。これは、委員会の権限範囲を先に決め手からスタートしていないからの失敗ですね。

大きなお金が動く分、委員会はあくまで諮問委員会として、一切決定権限がないかたちで、一方で、権限がないなら責任もないよねで、決定とその責任の全てを理事会本体側が負う形でないと、いろいろ揉めやすいので、まずその形から作っています。委員会の設置については、そのうちこのブログでも取り上げたいと思います。

①理事長より威張っている大規模修繕委員長は出現しえないこと (すべての常設委員会は副理事長しか総括できませんから、ずっと委員会を仕切るなら副理事長であり続けるしかなく、規定で理事長は常設義務のある4委員会を直接総括できません。)

②逆に勝手に理事会の気分で大事な委員会を解散できないこと

の両方が、総会で承認をうけないと変更できない規約・細則などのルールに書きこんであることがうちの場合の委員会の安定性を確保するポイントになっています。

”ずっと大変”だとすると仕組みや、本来お金をだして外注すべきことを抱え込んでしまっているなど仕事の割り振りに問題があるわけです。

これはこれから委員会制度をたちあげて運用していくのであれば、理事会や委員会の委員の方の意識次第で解決可能なわけですから、参加して、”ずっと大変”ではない仕組みつくりから初めてみてはいかがでしょうか?
9期目くらいになると、直すより壊れてくるほうが早い感じで、計画修繕のほかにもいろいろと修繕案件もでてきますから、慣れておくにはよい期数かなと思います。

 
!! 重要 !!
本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

27 件のコメント

  • 100世帯マンション管理組合理事長 より:

     まず専門委員会の募集要項で、どのような作業をするのか?どのような人材を求めているのか?を確認する必要があります。それが分からないと応募できませんので。
     専門委員会ですから専門性が求められますので、義務で回ってくる輪番理事とはわけがちがいます。基本的には専門知識と実務経験が求められると思います。何の知識もない素人では、基礎から勉強しなければならないので、勉強+作業になりますからかなり大変でしょう。
     それと専門委員に応募する目的です。自分の力を発揮してマンション管理に役立てたい、とか、知識も経験も皆無だがこれを機会に猛勉して実力を付けて専門分野のレパートリーを増やしスキルアップしたいとか。
     自分の持ってる専門知識と実務経験がマンション管理に即貢献できるなら専門委員に立候補したらいいと思います。更にそれを客観的に証明できる国家資格の裏付けがあれば衆目も納得するでしょう。
     その代わり、本業の合間を縫って手弁当でやる覚悟は必用です。生半可な覚悟では専門委員は務まりません。泣き言は許されません。年金暮らしの毎日が日曜日の老人にありがちな暇つぶしでは務まりません。

    • はるぶー より:

      建築士とかが手弁当で参加、ハードにで来る人がいますかねぇ。
      私の考え方とはちょっと違いますね。

      もう一つ、建築士などのプロは、別に不動産価値的視点からは見てくれるわけではないので、”見てくれは悪くても” ”別に直ちに問題ではないから”で素人目にはかなりやばいものでも、放置して大丈夫的な提案をされることが多いんですよね。
      前の地震のあとでかなり体験しました。

      なので、いや、それは違うと思うという住民素人的視点は必要ですし、建築士などはこだわりが強くて、例えばアフターサービス補修などでは一切譲らないおとしどころを考えてくれない交渉を強要してくることがあります。

      外から雇った人なら、それは不採用ですむんですが、中から入っている人だと切りにくい。なので専門委員会はあくまで諮問に対する答申だけを実施して重要議決は全部理事会側だけで実施すること、専門性は高くても交渉ごとの苦手な人をヘッドにはつけないことがポイントになってくるかなと過去の失敗経験から考えています。

      営繕委員会が士族的プロでなければできないということはすくなくともうちではありません。 
      きちんと分業されていて仕事はあります。営繕委員会がありますと住民掲示板にアップするとか、住民向け営繕アンケートの作成だって立派な営繕委員のお仕事ですから。
      何人か委員として入っている人は建築士・施工技士さんですが理事会から入っているのは、私も含めて別に建築に詳しいという人ではないほうが過去には多かったですね。ランダムに輪番で当たった人から指名しても回るようでなければ、組織としては問題だと思うんですよね。

  • 100世帯マンション管理組合理事長 より:

     ちょっと違うんじゃないですか?
     むしろ外部の専門家こそ、区分所有者じゃないですからマンションに愛着も無いし思い入れも無いしましてや住民の視点では見ないと思います。
     しかもその専門家が報酬を貰ってるなら、基本はビジネスですから報酬に見合うだけの仕事しかしません。サービス過剰や働き過ぎて赤字になるようなことはしないでしょう。儲かりませんから。
     区分所有者なら無報酬で額に汗して働いても、それは間接的に資産価値の維持向上の形で自身に見返りが期待できます。

    • はるぶー より:

      建築士や施工管理技士などの有資格者はとても人数が多くて、大きなマンションなら必ず何人もいるはずであるにも関わらず、ただで一杯働いてねといったらなぜ誰も名乗り出てこないのかをきっちり考える必要があります。
      なまじ専門家として期待されてしまうがために、責任があるプロの仕事を求められて、しかもただでやれでは、他のマンションにいって稼いできたほうがましだと私なら考えると思いますので。プロだからこそ、自分の会社は紹介できないし、自分が委員会に入って協力というのに足踏みしてしまうのですが、そこをわかって起用してあげられる理事長はいくらもいません。
       
      例えばプロを雇って1日50000円だとしましょう。1戸あたりにすれば100戸なら500円で無視できませんが、1000戸あれば50円にすぎません。これで誰か一日マンションに張り付いていないといけないことから解放されるならきちんと皆で負担すべきでその分管理費は余分に皆で払えばいいじゃないかが私の考え方ですね。

      きちんとまともな管理士サポートをつけるには月10万円からですが100戸ではこれは無理ですね。お名前にあるとおり、100戸ではこのようなことをするだけの余裕がとれないだけで、その考え方をおそらくはかなり大規模と推察される(もともと14年目に修繕工事予定のようですから)のはどうかなと。

      ”無報酬で額に汗してはたらく” は昭和の考えかただと思います。要するに時代遅れだというのが私の考えです。
      うちはほぼ無報酬ですが、最低現必須のことのみを理事会がこなして残りの仕事はほかの人に任せる方式で、実際に会計士・管理士・施工管理技士などをどんどん雇っていますし、管理員も1人増員していますが、一般会計の収支はその間に年3200万円ほど改善してきています。

      住民が手弁当で修繕やっていると、どうしても、もし放置しておいて文句をいわれたらどうしようとか、万が一ってこともあるから・・・とか、他の住民から文句を言われないようにという発想に傾きがちになります。あまりにそのマンションに近すぎて、冷静な判断がくだせないことがあるわけです。
      無論おなじく自腹をきって参加している住民が委員会には参加しているべきではありますが、技術的判断は住民からの委員が行わないほうが合理的な判断ができるというのは、ここ10年の私の経験からはうちでは確かなことではあります。

  • 裏方理事長10回目 より:

    専門委員会 → 大規模修繕委員会
    質問者さんはそう言っています

    裏方マンションでも委員会発足させて工事しました
    ただ各階より一人の素人です
    その中で専門委員として特別枠で入ったのは裏方だけです

    はるぶーさんが勝手に理事会の下の各分野を扱う委員会の専門委員会と同列に呼んでいるにすぎない
    普通に立ち上げる大規模修繕委員会メンバーは通常は各階代表です
    専門知識をもっている方を探しているなら話は別です
    きくらげさんに質問をお返しします

    わらわら(*^_^*)

    • はるぶー より:

      輪番的に参加させて”委員会”をつくるのは意味がないと思います。いやいややっている理事・委員ほど使えないものはないですから。

      理事会そのものが、立候補がなければ輪番でまわしますからね。
      明確に、役割や機能、義務権限などを理事会とは直交させてつくることが大事かと。

      うちは、理事として委員会に入る人にとっては分科会としての位置付けになり、立候補して入るひと(多くが建築系の”士”終わりの資格もちの人)にとっては出席は義務ではなく管理なので、毎月の議題をみながらでたいときにだけでたいという”出席権利のある” 会合としての位置付けですね。 このため階ごとに必ず誰かみたいな人の選出はすべての委員会で行いません。

      建物に関わる委員会を、どうじきに複数平行してたちあげるとかは、デマケーションの問題も発生しますから、よほどの大規模でもありえないわけですから、名前などはどうでもよいことです。

      • 裏方理事長10回目 より:

        理事会と違うのは大規模修繕委員は3年やるということでした
        そうするとただの素人もだんだん学習するんですね
        そして専門委員として入った裏方の誘導で侃侃諤諤にまでなりました

        まあマンション規模でもやり方はずいぶん違いますね
        やっぱりきくらげさんに質問を投げ返すのがいいですね
        たぶんきくらげさんマンションでは専門委員会(はるぶーでいう営繕委員会)組織がないのでしょう

        >ニュータウンは黄昏れて
        https://blogs.yahoo.co.jp/konpeitou_06/53726244.html

        >基本、定期的に集まって、業者が上げてきたプランについて話し合うぐらいの作業量
        うん????


        わらわら(*^_^*)

  • 100世帯マンション管理組合理事長 より:

    >きちんとまともな管理士サポートをつけるには月10万円からですが100戸ではこれは無理ですね。お名前にあるとおり、100戸ではこのようなことをするだけの余裕がとれないだけで、その考え方をおそらくはかなり大規模と推察される(もともと14年目に修繕工事予定のようですから)のはどうかなと。

    住民の英知を結集してマンション管理をすれば、外部の管理士の必要はないと思います。
    それが出来ないマンションは管理士のサポートが必要でしょう。戸数の問題ではありません。
    私が2期理事長を務めてるのは外部所有してるマンションで、自宅は500戸を越える大規模マンションです。
    自宅のマンションは理事長をとっくに引退し次世代に道を譲り、現在は一組合員です。
    ところが最近、区分所有法違反・管理規約違反の総会議案を賛成可決してしまいました。
    何度も違反を指摘して議案の議場撤回を要求しましたが聞き入れられませんでした。賛成可決は多数決だから仕方がありません。
    そこで、総会決議無効確認等請求事件として管理組合を地裁に提訴して、現在係争中です。
    以前、「役員に就任するなら管理規約・使用細則・区分所有法は勉強する必要があります。」と言ったのは、このようなことがあるからです。

    • はるぶー より:

      なるほど、お気持ちはわかるような気はします。

      でも私は例えば理事会側で管理士資格を取ってしまうような管理に関わる深い知識は、理事会の中から、理事会を護るために使うべきであって、理事会を相手に訴訟とか仕掛けてしまうと、少なくともそのマンションにおいては、一生消えない十字架を背負ってしまうことになるのではないかなぁと思っています。せいぜいが総会で指摘してあとは黙っているか、そうでなけけば是正するために理事になって戻るかどちらかでないと、理事会なり、理事会役員なりを相手に訴訟を起こす人が、その後理事会や住民全般から支持を得られる可能性は極めて低くなると考えます。無論理事会内の和とかやるきとかより、正義のほうが大事という価値観もあり得ますが、訴状をうけとりながら手弁当でせっせと理事をやる人はいなくなりますから。

      裁判に測ったけどったところで、誰も出てこないので成立すらしない理事会を手に入れましたとか皮肉なことになるだけな気もするんですよね。

  • 100世帯マンション管理組合理事長 より:

    背景説明が必要ですね。

    私の居住しているマンションでは、守旧派が毎期数名立候補の形で残留を繰り返して理事会(役員定数19名)に勢力を温存し、毎期守旧派から順繰りに理事長を送り込んで支配体制を敷いてきました。理事会は住民との直接対話を避け、常に上からの目線で上意下達でした。理事長はまるで雲上人のような扱いでした。
    そこである時期、守旧派体制打破を掲げて私が理事会に切り込み、守旧派と大激戦の末に理事長に就任し、通算3年間理事会に在籍し、守旧派の猛攻に晒されながらも改革を推し進めました。改革は「理事会の綱紀粛正/透明性確保/情報開示、マンション内管理規約遵守の徹底、住民との直接コミュニケーション」です。

    ところで事の発端は、私が理事長時代に規約に則り実施した組合員の衡平性を図った施策を、私が理事会を引退して居なくなったのを良いことに、守旧派がこれをひっくり返して組合員間に不衡平を生じさせる施策の総会決議を採ってしまったのです。
    これは本来規約を特別決議で変更しなければ出来ないことなのに、特別決議を回避するために姑息な手段として、規約を実質変更するに等しい内容を議案として総会に上程し、普通決議で無理やり可決させたのです。
    従って、規約とその規約に齟齬のある総会決議の2つが存在し、その総会決議が管理費から多額の支出を伴って今期執行されようとしていたのです。

    そこで、その総会決議を無効にするために管理組合を提訴し、判決が下りるまでの2年あまりの間、総会決議の執行(管理費から多額の支出)を凍結させたのです。
    総会決議が例え誤っていたとしても総会で賛成可決された以上は、たとえ誰かが法令違反・規約違反を声高に叫ぼうとも、その決議は有効で理事会に執行されてしまいます。
    それを止めるのは法的措置の司法判決しかないのです。

    • はるぶー より:

      なるほど・・・・ 
      相手も善意の素人ではないと。ならしょうがないかもですね。

      ただ私は、外から理事会を訴えて裁判ってのは絶対やらないですね。
      いかなる場合でもです。一つには、お金の話なら1/500しか自分には戻って
      こないわけですから、残りの99.8% のために汗を流す気はないことと、
      気に入らなきゃ自分の部屋をうっぱらってでていきゃいいろ思っているからです。
      うちは規約上立候補した人を理事として受け入れないってのはできないから
      必ず理事会の中の人にはなれますしね。

      • 裏方理事長10回目 より:

        あれ

        なんか話が質問とはまったく違うことで決着したようで


        およびでない

        こりゃまた失礼しました


        わらわら(*^_^*)

        • はるぶー より:

          まぁ、私の回答は理事会に訊きにいけですからね。
          私に聞くより、理事会に訊いた方が確かですし、
          それもなんか怖いとか恥ずかしいとかでできないようだと、
          そもそも理事会で働くのに適性があるとはいいにくくないます。

          ここ二回ほど連続で質問はなんで私に聞くかなぁだったもんで…
          理事会側とくに理事長に訊いてみたけどよーわからんからなら
          まだわかりますが

  • 100世帯マンション管理組合理事長 より:

    >ただ私は、外から理事会を訴えて裁判ってのは絶対やらないですね。

    理事会が訴えられるのは、不法行為、法令違反、管理規約違反があるからではないですか?
    理事会の綱紀粛正やコンプライアンスは、理事会の中からではなかなか出来ないものです。

    • はるぶー より:

      それはなかなか難しいのはしってますが、理事会を訴えた”原告”が
      権利回復とかして、理事長になったところで手に入るのは誰もでてこない理事会だけです。
      理事をやったら訴えられるという理事会に私自身がみし理事だったら出席するかといったらまぁエスケープして全部さぼると思いますから。

      理事会相手に訴訟したことのある人は私の知り合いだけで3-4人いますが、また理事会に戻ってうまくいったという例は私の知るかぎりでは1人もないんですよね。 
      私はそれなら、理事会と完全に対決姿勢になるよりは、そーっと理事になってしまってから中からの改革を試みますね。 
      これはスタイルの問題かもしれませんが、一度でも理事会相手に訴訟を起こした人が重い十字架を背負っていることは考えた上で、二度とそのマンションの理事にはならないくらい徹底してほしいかなとは思っています。

      • 裏方理事長10回目 より:

        100世帯マンション管理組合理事長さんは

        総会決議無効確認等請求事件として管理組合を地裁に提訴

        と言われていますが

        理事会提訴と管理組合提訴ではニュアンス違いますね


        わらわら(*^_^*)

        • はるぶー より:

          なかなか微妙な論点ですが、
          さて毎年輪番で全員入れ替えにするような理事会で、
          管理組合が悪いとか言われても、入れかわりで全員人は入れかわっているような
          理事会は困っちゃうんじゃないかなぁ。。。とも。

  • 100世帯マンション管理組合理事長 より:

     例えば、総会で議決権を行使しない棄権者を、棄権者の意思と裏腹に強制的に総会議長委任にし、代理人議長により棄権者の議決権を強制行使する、との管理規約があったとします。
     理事会も組合員もなんら意識せずにごく当然のごとく運用していましたが、ある日突然、外部から中古購入で入居してきた新参者の組合員から「管理規約無効確認等請求」の訴訟を起こされたら、管理組合は果たして勝てるのでしょうか?

    • 裏方理事長10回目 より:

      100世帯マンション管理組合理事長様

      >規約を実質変更するに等しい内容を議案として総会に上程し、普通決議で無理やり可決させたのです
      >そこで、その総会決議を無効にするために管理組合を提訴し、

      このように述べられています

      なんか棄権者の取り扱いについての今回の質問はこれまでの一連の流れにはないような

      地裁判決の報告よろしくお願いします


      はるぶー

      つぎ行ってみよう

      わらわら(*^_^*)

      • はるぶー より:

        棄権を禁止する規約について争われた例は探してみたけど見つかりませんでした。
        誰かがどろどろと確定判決になるまでやってくれたら楽しいかもなぁ。
        実際に勝てるかどうか、
        さらに勝ったとしても、うちだとすぐにじゃーで再可決されてしまいますから
        それで何かメリットがあるのか
        は私は考えますね。

        少なくとも、管理組合でも、理事長でもいいですが、外から訴訟で訴える人は
        黒い重たい十字架を背負っていると思うので、そのマンションの管理には二度と
        自分では手を染めない覚悟ではやってほしいですね。

        実際にかなりの例をみていますが、理事会側からシャットアウトされて議案の候補者
        名簿からは排除されます、明示的に立候補者は必ず理事にできるといううちみたいな
        規約に代えていない限りは、特定の個人をシャットアウトするのは合法だと思いますし

    • はるぶー より:

      棄権を禁じる規約はありだと思いますよ。これは明示的に規約に書かないとダメだと思います。規約には同意して購入することになるわけなのできちんと公示してないといかんでしょうが。
      棄権者の議決権を議長が全部白紙委任として賛成に使うのは無理だと思いますね。

      管理組合が勝てるかどうかは、棄権されないためにどれだけ総会への議決権参加を慫慂していたか、規約・細則の作り方にもよるので実際に裁判してみないとわからないとは思います。
      それで、可決・否決が変わるとかでないと、わざわざ訴訟してみるメリットがないとも思いますけども。

  • 100世帯マンション管理組合理事長 より:

     この種の訴訟は、メリットを追求するものではなく、「正義と義憤」で訴訟を起こすものです。なぜなら、勝訴しても経済的対価が得られるわけでもなく、逆に原告個人は訴訟関連費用として百万円単位のお金が持ち出しになるだけですから。
     だからお金に換えることが出来ない「正義と義憤」の大義がなければ、普通は訴訟など起こしません。

     棄権は議決権を行使しないこと、議決権を行使しない意思表示です。
     マンション管理規約では、区分所有法には規定のない「総会成立条件」があり、これが過半数の出席議決権数になっています。
     従って、議決権を行使しないということは、総会成立阻止の意思表示です。

     議決権を行使するかしないかは、「国民の思想信条の自由」です。それを棄権者の意思と裏腹に強制的に総会議長委任にして議決権を行使させるのは、思想信条の自由を侵害する憲法第19条違反、訴訟になれば管理組合は負けでしょう。

    • はるぶー より:

      ちなみに憲法違反だで訴訟を起こしても日本では門前払いなのは知っていても損はないです。
      きちんと別にこの法律のこの条文に違反というのを示す必要があります。

      日本においては、憲法は公権力と国民の権利関係に影響を与える行為にのみ訴訟が提起できる(憲法訴訟要件として最高裁判例で定着)のであり、民事訴訟においては憲法違反だけを理由にしてもほぼ却下されます。(外国はまた別な国もありますがここは日本)
      憲法21条に「集会、結社及び言論、出版その他一切の表現の自由は、これを保障する」とありますが、あるマンションの管理規約でマンション内での集会を一切禁止する規約を作ったとしてもこの規約を21条違反だから無効と訴訟を起こしてもほぼ100%敗訴します。

      憲法違反じゃーで騒ぐのは左翼系の人に多いんですけどね・・・・
      憲法あたりを論拠にする時点で、訴訟起こしてもあんまり勝てる確率は・・・とか思うんですよね。

    • はるぶー より:

      これは考え方の差ですねぇ。 わざわざ民法ではたちゆかないから区分所有法で
      ”脱退禁止”の団体として管理組合があるわけで、”棄権する権利”が当然にあるかどうかは
      脱退可能な団体とは別だと思いますね。

      実際に棄権する人を沢山だすのは、2流3流の管理組合だけで、うちは別に無理して
      棄権票をなにかに使わなくても、総会の参加票は98%とか確保できていますから、
      仮定の話にはおつきあいしかねます。 

  • 100世帯マンション管理組合理事長 より:

     憲法は補強材料で、実際は民法第90条を援用した「公序良俗に反する」とした方が、訴訟的には裁判所に受け入れられやすいでしょう。管理組合関係の訴訟は、法令違反、管理規約違反、公序良俗違反が司法判断になりますから。
     ところで「公序良俗」なら、これは裁判官によって千差万別の判決が出ると思います。それは公序良俗の法的定義がないからです。
     一度、RJC48の勉強会テーマにしたら面白いと思います。マンションごとに様々な見解が出るでしょう。RJC48には弁護士がメンバーにいますから、恰好のテーマにもなります。コミュニティー(この本買いました)よりも、このテーマで本を書いた方が売れるでしょう。
     それからなぜ訴訟した後にわざわざ理事会に入るのですか?勝訴を手土産に理事会に凱旋でもして理事連中をビビらすのですか?その感覚がよくわかりません。
     理事はやらずに済むならそれに越したことはありません。自分の時間をかなり取られますから。むしろ輪番から外してもらった方が好都合です。

    • はるぶー より:

      既にこの質問の方の関心事らは大きくずれていますのでここまでに。 
      直接ブログ記事と関係ない質疑については公開するのはここまでにされてもらいます。
      くだんの本には私もかなり関与しています。ご購入いただき感謝です。

      RJC48の中では、総会への欠席を禁じる規約が妥当かどうかについては弁護士の方も含めてかなりつっこんだ議論がありました。
      正直に言えば微妙、規約への明記でそれを改正前の条件で可決は必須条件であるという点では一致しています。
      なお棄権した人の票を勝手に議長がすべて賛成に使うことの違法性については別に議論するつもりはありません。
      違法に決まっていますから。
      私は、”総会への議決権出席の義務”を制定することは合法との立場ですが、その論拠をここで示すこともしません。

      実際に、理事に立候補したのに故意に無視されたからという地位確認の訴訟例は多数あります。 
      勝訴して凱旋帰還、理事長にも無事おさまったら、そんな怖い人と席を同じにするのはいやだで、
      理事が誰も理事会にでてこないので流会を繰り返して理事会が成立していませんというマンションは、
      私が知っているだけで2-3あります。 外から理事会を裁判で訴えたがる人は意外に理事に戻りたがると
      いう傾向は実際にあるわけです。

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