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どうも！マンション評論家のマンションマニアでございます！
暑い日が続いておりますがお盆はいかがお過ごしでしょうか。
私は近郊・郊外エリアを主として物件調査へ出ておりました。
メイン記事やスムログなどでも近郊・郊外エリアの記事が多く出せそうなのでお楽しみにしていただければ幸いでございます。
物件調査はしたけども時間の関係で記事化できていない物件も多いのが悩ましいところですが…個別相談会の役には立ちますし無駄ではないのですができる限り記事化できるよう進めていきたいと思いますが物件調査が好きすぎて執筆が遅れがちなのが私の悪いクセですね。(苦笑)
さて、今回はこすりにこすった話です。
長年の視聴者様、読者様には『またその話か…』と思われてしまうでしょうけども、どうかお許しくださいませ。
過去動画や過去記事は埋もれてしまいがちですので、改めて発信させていただければと思います。
今回は都心から離れたエリア、いわゆる近郊・郊外エリアでマンションを買うならこれは守っていただきたいなぁ～というポイントをお話しできればと思います。
もちろん住みたいところに住むのが一番です。
今回お話しするポイントとは真逆の選択であろうと自分たちが納得して選び満足した生活を過ごせるならばそれ以上のことはありません。
あくまで迷われている方向けとなりますことご了承いただければ幸いでございます。
まぁ～しかし都心やその近くのマンション価格はとんでもなくお高くなっていますね。
それに対して近郊・郊外エリアは比較的平和です。
新築であろうと現実路線の価格で良い物件はありますし中古であれば選択肢がより豊かになります。
私のような近郊・郊外派にとっては選びやすい時代がまだまだ続いていますし続いていくと思います。
以前からお話ししているところですが私はマイホームは近郊・郊外派です。マンションを購入して20年超、いわゆる誰しもが認めるような都心をマイホームとしたことはありません。
とはいえ近郊・郊外エリアは販売に苦戦気味の新築マンションも少なくないですし、中古でも伸びが弱いもしくは値下がっているマンションもあるなど資産性としては不安が残ります。
近郊・郊外エリアが好きな以上は都心ほどのリセールバリューに期待はしないにしても『大きく値下がることは避けたい』と考える方は多いことでしょう。
よほどのお金持ちでなければリセールバリューを完全無視できる人は少ないはずです。
でも大丈夫！！
近郊・郊外派であっても残債割れを避けれる街とマンションを選ぶことはそう難しいことではありません！！
今回はそんな近郊・郊外派の皆様にリセールバリューに期待がしやすい街とマンションの選び方を共有できればと思います！！
まず大事なのは～～～『駅力』です！！
大きい駅です！！
例えば知り合いや職場の人にどこに住んでいるのかと問われたときに最寄り駅で答えて相手がほぼほぼ分かるような駅と考えていただければ大きなブレはないでしょう。
挙げればキリがないため一例として駅名を挙げていければと思いますが、
・東武東上線であれば志木を超えるなら川越
・西部池袋線ならざわとこ(所沢)
・京王線で調布を超えるなら府中、聖蹟桜ヶ丘、京王多摩センター、南大沢、橋本
・小田急線で登戸遊園を超えるならしんゆり、小田急多磨センター、町田、大野、海老名
・中央線は全体的に強い傾向がありますが立川、超えるなら八王子
・田都なら溝の口、鷺沼、たまプラ、あざみ野、ただ田都の宮前平など学区人気があるところは別ですね
・東横線は全体的に強い傾向がありますがみなとみらい線へ入ってMMや馬車道も強いですね、とりあえず横浜は近郊・郊外にしては強いと
・東海道線や横須賀線なら東戸塚、戸塚、大船、藤沢、辻堂くらいまでは強いですね
・京急線なら上大岡
・ブルーグリーンならセン北とセン南
・常磐線なら松戸、柏
・総武線なら船橋、津田沼
・京葉線なら南船橋、海浜幕張
・北総鉄道ならNT
・埼京川越線なら武蔵浦和、大宮、川越
・TXなら流山おおたかの森、柏の葉キャンパス、つくば
ほんと一部で申し訳ないですが今挙げたような駅というのは都心から離れる郊外にしては駅力があることは確かですし、最寄り駅として答えた際に多くの方が大体の場所が分かることでしょう。
そういった大きな駅がなんでいいかというと、やはりマンションおあつらえ向きの立地が出やすいですしマンションを選ぶ方の価値観に合いやすい。
そして何より戸建とバッティングしにくいのですよね。それがかなりのかなり大きいポイントです。
戸建てと比べられてしまうようなエリアの一般的なマンションはどうしてもその戸建ての価格が検討者にちらつき伸びにくいと。
一概には言えないものの大きな駅は郊外であろうと駅ビルや駅前に商業施設があり、その周りにマンション、そのマンションを超えたあたりから本格的に戸建を選べることがほとんどです。
そうなるとマンションと戸建を比べた際にマンションのほうが駅に近くて利便性が高くなりやすいということで、ロケーションとしてマンションらしいエッセンスがあるので戸建より高い価格でも取引されやすい傾向にあります。
『戸建でいいじゃん』が通用しないロケーションのマンションであるかどうかということです。
ですから『駅力』に加えて『駅前・駅近』も大事になってきます。
じゃ～駅力あっても駅から離れたらダメなのか？というとけしてそうではないです。
いくら駅力あろうと少し離れれば戸建も選べてはしまうものの、『大規模マンション』というマンションらしいエッセンスがあればそれはまた強いですし、さらに複合開発された街であればより強いですね。
分かりやすいところでいくと最近人気の幕張ベイパーク。
海浜幕張駅から15分前後歩くのになぜ人気なのか？
それは駅力があって駅前にマンションがないですし、戸建ても大通り超えないとない、駅から離れるけども商業施設や建設中の学校や病院などなど複合開発された綺麗で便利な街並みであり『幕張ベイパークでしか得られないエッセンス』があるからこそでしょう。
基本的には郊外において駅から離れたマンションを狙うのであれば『大規模マンション』は守りたいですし、街づくりが伴えば尚良いですね。
もちろん駅力ある駅の駅前の大規模マンションなら最高ですがそうなると選択肢も少なくなるため駅力があり駅にかなり近いなら規模感にはこだわりすぎないほうが良いと思います。
そういった駅力があるエリアは就業人口も多いため需要が極端に減っていく心配が少ないのも安心材料の一つですね。
個別相談会のお客様でも近郊・郊外に住み近郊・郊外で勤めているという方も多くいらっしゃいます。都心勤務の方向けのベットタウンというだけでは弱いですがそうではないと。
もちろん都心へ通勤される方も多いですから鉄道の路線力も大事になってきますね。できる限りですが都心へアクセスしやすい路線を選びたいところです。
また、当然ながら築年数も大事にはなってきます。
築年数が経過したマンションを今から狙うとなればよほど特徴がないと選びにくいですね。
今時点で検討する方と10年後に検討する方で何が違うのか？を客観的に考えて見ると分かりやすいです。供給戸数が減っている以上は10年後の検討者のほうが築年数若い物件を選ぶのに苦労します。
選べる築年数の割合の話でいくと10年後の検討者は築20年超えだらけという世界に入ります。築30年前後もけっこうな数になるでしょう。
マンションは建設されたら人間と同じくらいの寿命があると言われていますから人口のピラミッドに似た部分もありますね。若い方が少ない、築浅も少ないと…(笑)
若ければ良いという意味ではないですが『築年数経過した物件を選ぶならスペシャル物件』を意識したいところではあります。これから出てくる新築に抜かれなければ築年数経過しようが強いですからね。
今回は以上となります！
まとめますと
・駅力が大事
・駅から近いならマンションの規模感は気にしすぎなくても良いが駅から離れるなら大規模マンション×街づくりが理想
・就業人口が多い街は住宅需要も底堅い
・路線力も大事
・築年数も大事(供給戸数の関係)
・戸建てと比べてマンションらしいエッセンスがあるロケーションと建物(戸建でいいじゃんと言わせないロケーションと建物)
あと、これは郊外に限った話ではないですが心躍る部屋かどうかですね。
とくに青田買いの新築マンションは注意が必要です。
中古になれば次の買い手は実際の部屋を見て買うか買わないかを決めます。日当たりが良いとか眺望が良いとかの心躍るポイントがなければ価格勝負するほかなくなってしまいます。もちろん買う価格も大事ではありますが条件悪い部屋はあまりおすすめできません。リセールをさておいても住んでいる間の満足度が大事ですから第三者が見ても心躍る部屋を選んでおきたいところです。
これらを意識して選ぶと近郊・郊外エリアでも残債割れリスクを避けた住まい選びが叶うことでしょう。
最後に、新築マンションであればどんな物件がその条件を満たしているのか。
あくまで一例ですし部屋にもよりますが
埼玉県であれば
ザ・パークハウス 川越フロントとプラウドシティ所沢が当てはまってきますね。
川越フロントは川越の駅前、プラウドシティは駅から離れますが商業施設が目の前の大規模マンションです。
千葉県であれば
パークタワー柏の葉キャンパス、ブリリアタワー千葉、THE RESIDENCE 新鎌ケ谷 TERMINAL FRONTが良いですね。
いずれも駅前もしくは駅近で柏の葉と千葉に関してはタワマン、新鎌は戸建が売れ線のエリアではありますがさすがにあそこまで駅に近い戸建は難しいですし空港関係者も拾えるため底堅いでしょう。
神奈川県であればほぼほぼ完売してしまいましたが
THE TOWER 湘南辻堂がスペシャルでしたね。
都下でいくと
プラウド京王聖蹟桜ヶ丘、フォレア、アトラスタワー小平小川がマンションらしいエッセンスが強いでしょう。
聖蹟とフォレアは規模感としては一般的ですがロケーションと商品力がスペシャルですし、話はそれますが室内設備という点でいけばディスポーザーが戸建てと比べた際のストロングポイントですよね。小平小川は戸建が売れ線中の売れ線エリアですがさすがに駅直結の戸建はないですし、ザ・タワマンのため差別化ができています。
TMD、坪単価満足度としては高く、残債割れリスクは低い物件たちだと思います。
もちろん中古であればもっともっともっと選択肢があります。
ぜひわたくしマンションマニアへ直接ご相談できる個別相談会をご利用ください！
しっかりとヒアリングした上でおすすめの街とマンションをご提案させていただきます！！
参考になれば幸いでございます。
個別相談会へのご参加お待ちしております！！
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■動画内の条件を満たしている郊外物件
— マンションマニア (@mansionmania) August 19, 2025
2003年築
新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約210万円
■条件を満たしていない郊外物件
2002年築
新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約110万円
この2物件は1キロほどしか離れていない同エリア内の同時期供給物件です https://t.co/spUS5wcCjt
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新浦安はダメですか。。。
新浦安様
マンションマニアです！
コメントいただきありがとうございます！
もちろん新浦安も良いと思いますが郊外ではないかな？と思い触れませんでした！
最近ではクオンで良い出物がありましたね！
引き続きよろしくお願いいたします。
たまプラの新築ドレッセは残債割れのリスクが高いでしょうか？
仕様や立地は好きで街自体も好きなのですが、どうしても値段が高いところが引っかかっております。。
たまプラ様
マンションマニアです！
コメントいただきましてありがとうございます！
メインブログで記事化しておりますのでぜひご覧ください！！
(個別でのアドバイスも可能です！)
引き続きよろしくお願いいたします。
田園都市線の青葉台駅は弱いですか？
デントン様
マンションマニアです！
コメントいただきましてありがとうございます！
最近ではプロミライズ青葉台がマンションらしいエッセンスがありましたね！！
田園都市線でご検討中でしょうか？？
得意路線の一つですので個別相談会にてご相談ください！！
引き続きよろしくお願いいたします。
京王線沿線住みなのでプラウド京王聖蹟桜ヶ丘やフォレアが評価されていて嬉しいです。
調布を筆頭に京王線沿線も値上がりしてきましたが、良いマンションが増えるのは楽しみでもありますね！
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コメントいただきましてありがとうございます！
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あとは一日も早くリニアが開通すれば…ですがそちらは時間かかりそうですね…
引き続きよろしくお願いいたします。
いつも参考になる記事ありがとうございます。これまで10件ぐらいみてます。映像の方も何度か見てます。マンションマニアでーす！を何度も聞いてます笑 私は都内豊海とか月島とかを検討してるんですが倍率高くて都内以外も検討はじめました。武蔵小杉のパークハウスいいかなと思ってるのですが、記事になかったですね。武蔵小杉の資産性高いことは当然なので敢えて載せなかったのだと予想してますが、武蔵小杉はいかがですか？