こんにちは！
ふじふじ太です！

湾岸マンションの現場の最前線に立つ私と、膨大なデータを駆使して相場読み解くマンションリサーチ福嶋さん（マンションデータ専門家）とのLIVE対談を、要点をまとめる形でブログ化いたしました！

最新の現場感とデータの観点から、ざっくばらんに語っておりますので是非ご覧くださいませ。

募集数が急増した2025年4月──市場のリアルとデータの違和感

では、早速4月の動きから見ていきましょうか。湾岸エリアの募集数が一気に増えたということで、私も驚きましたよ。

データで見ると、募集数は707件、前月比で15.3%の増加でした。通常では考えにくい水準ですね。

本当にびっくりしました。正直、データミスを疑って、何度も見直しましたからね。

わかります（笑）。それくらい異常な動きです。しかも、成約件数は伸びていないので、成約率は10%前後にとどまっています。

湾岸って普通は15〜20%くらい動くので、それと比べると鈍い印象です。これは在庫が積み上がっていると見ていいでしょうね。とはいえ、例年4月は成約件数が落ち込む傾向はあります。

そうですね。在庫の“質”にも注目すべきです。売り手の属性が変わってきているんですよ。明確な売却理由があるというよりも、「そろそろ高いし売ってもいいかな」という判断が増えている。

まさに。トランプショックの影響もあって、「今が天井じゃないか」と不安に思った人が、様子見ながら出してきてる印象があります。他にもSKYDUOの買い替え層と買取再販の売り出しも増えてきている印象があります。

ただ、その一方で、成約単価は上昇しているんです。これは通常の需給関係では説明しづらいところです。

価格は上がってるのに成約率は下がる──このギャップは、実需の買い手と投資的な売り手とのミスマッチを表してると思います。

僕もそう感じます。4月の動きは、マーケット全体の“ねじれ”が露出した月だったと言えるかもしれません。

実際、私のところにも「今売るべきか迷ってる」という相談が続出しました。けど、相談内容を聞くと「バブルが崩壊するかも」という漠然とした不安に基づくものが多いです。

なるほど。それって、コロナのときと同じパターンですよね。不安に駆られて売ってしまって、結果的に価格が上がって後悔するという。

だから、僕は「その理由なら売らなくていい」とアドバイスをします。短期的な恐怖で動くのは避けた方がいいと思ってるので。売却相談で売るなとアドバイスするのは私くらいかもしれません笑

売る側も買う側も、“なぜ今その判断をするのか”を深く考える必要がありますね。

本当にそうです。今回のような急な募集数の増加には、必ず背景がある。その背景を読み解くことが重要です。

再販業者の動きが映す市場の本音──注目エリアと物件タイプ

さて、次に触れたいのが「再販業者」の動きです。ここ数ヶ月の動向を見ていても、明らかに以前とは違う匂いがしてきてます。

はい、データで見ても、特に中央区の動きが顕著です。2023年比で募集数が50％以上増えていて、これは23区内でも群を抜いています。

港区や千代田区はむしろ減少傾向にありますもんね。なぜ中央区だけがこれほど目立っているのか、現場でも話題になってますよ。

一つの要因は「グロス価格の限界」ですね。港区や千代田区はもはや価格が高すぎて、再販業者が手を出しづらい。リスクと見合わないと判断されているのだと思います。

それ、納得です。中央区の坪単価は平均して650万円前後。まだ“戦える価格帯”という見方をされているんでしょうね。

再販業者の戦略としては、一定の希少性とリターンを両立できる物件を狙う傾向があります。そこに当てはまるのが、築浅で人気のあるエリア、特に湾岸の物件です。

最近では、新築SKYDUOもあれば中古のザトウキョウタワーズなど、再販業者の手が入っているケースをよく見かけます。しかも、かなり強気な価格設定で出してる物件も多い。

湾岸エリアでも2006年以降に建てられた物件が、明確に価格を引き上げています。旧耐震や1983〜2005年の物件は横ばい、あるいは微増程度にとどまっている。

その動きって、新築信仰の強さも影響していると思うんですよ。都心部での新築供給が限られる中、築浅＝代替新築という位置づけになっている。

おっしゃる通りです。加えて、間取りの希少性にも再販業者は目を光らせています。今、3LDKなどのファミリー向けは特に狙われやすい。

特に湾岸では、3LDKは希少ですからね。新築は高すぎるし、中古でもなかなか市場に出てこない。だから出てきたときの競争率が異常に高い。

再販業者が3LDKを押さえて、リノベーションして高値で再販する。そんな流れが、今後さらに加速する可能性があります。

それによって、相場感が一気に引き上げられる。実需の買い手から見ると、余計に「高くなった」と感じるはずです。

それでも売れてしまうところに、湾岸の強さがありますね。実需・投資・再販、すべてのニーズが交錯しているからこそ、価格の推進力が生まれているのだと思います。

本当に、再販業者の動きを見ると市場の本音が見える。彼らは出口に最も敏感ですから。

そうですね。だからこそ、彼らがどのエリアに入ってきているのか、それを注視することは、市場を読む上で欠かせない視点です。

“売り”と“買い”の駆け引き──変化する心理と判断軸

面白いのは、これだけ募集が増えても、実際には価格が下がってないどころか、成約価格と売出価格はむしろ上がってるんですよね。

まさに。これは「とりあえず出してみる」感覚の売り手が増えた証拠です。売る気満々ではなく、「この価格で売れたらラッキー」みたいな出品が目立ちます。

ただ、それが逆に買い手を萎縮させてしまう場面も多くて。「高くなりすぎて買えない」という声、よく聞きます。

買い手が相場から離れてしまうんですよね。でも実際には、価格交渉で決まっている事例も多く、情報とのギャップが生じているように思います。

実際、4月の取引を振り返っても、差し値が通った例がかなりありました。売り手の一部が弱気になっていたタイミングだったので、買い手にとってはチャンスでした。

特に「現金で早く決済できる」「ローン条件が良い」といった条件が揃っていれば、売り手も応じやすくなりますよね。そういう情報って、表には出ないけど大事です。また、売り手側としても、「今売ってしまって後悔しないか？」という葛藤を抱えている。一方、買い手側は「買い遅れたらもっと高くなるのでは？」という不安を持っている。

まさに心理戦。情報がある分、逆に選択肢が増えて迷いやすくなってる気がしますね。

そして、少し前までは「売り時」と言われていたのに、今では「今は様子見」という空気も出てきていて、判断が難しくなっている。

でも、それって結局、「動ける人が勝つ」という状況でもありますよね。情報を冷静に読み解いて、タイミングをつかんだ人が得をする。

だからこそ、情報を正しく精査して、自分なりの判断軸を持つことが大事なんです。誰かの言葉だけで決めるのではなくて。結局、確実な未来なんて誰にも分からないわけで、今できる最善の判断を積み重ねていくしかないんですよね。

情報の波に飲まれないこと。これが一番難しいけれど、一番大切なことかもしれませんね。

価格の本質とは？──データと現場が交差する瞬間

僕らが普段扱っているデータには、やっぱり限界があります。数字は一定の傾向を見せてくれますが、その裏にある“理由”までは汲み取れないことが多いんです。

すごく分かります。現場で実際に売主さんと話すと、「売ってもいいけど焦ってはいない」という方が多い。掲載されてる物件のすべてが“必ず売るため”に出ているわけじゃないんですよね。

そう。だからこそ「供給数が増えている＝価格が下がる」とは限らないわけです。一見、供給過多に見えるマーケットでも、実際には需給が崩れていないケースがある。

売り出し価格もそうですよね。「この値段なら売れてもいいかな」と出していて、反響がなければすぐ引っ込める。そういう物件はデータとしては“供給”にカウントされても、実態は違う。

だから、我々が扱うデータというのは常に“片目を閉じて”見ているようなもの。現場と突き合わせて初めて、実体が見えてくるんですよ。僕の分析でも、実際の成約データと新規募集価格との乖離がかなり大きくなってきています。

そうですね。特に湾岸のように情報感度が高く、価格変動も敏感なエリアでは、わずかな心理のブレが数字以上のインパクトを生むこともあります。

不動産価格って、単なる「需要と供給」の公式だけでは割り切れないんですよね。そこに「心理」「期待」「読み」が加わるからこそ複雑なんです。

はい、価格の本質って“合意点”だと思うんです。買いたい人と売りたい人の合意が成立した瞬間に、それが“相場”になる。特に不動産は需給を見極める上での構成要素というか影響因子が多肢にわたりかつ複雑なので、成約件数と募集件数だけでは需給の本質は計れませんね。

すごく腑に落ちます。その合意点を探るには、経済状況はもちろん、やはり現場の声を無視できない。数値の動きと人の動き、その両方を見て初めて全体像が見える。

そういう意味でも、今後もこのような形で定期的に対談して、現場とデータをつなげていければと思います。情報を届けること自体が、読者や視聴者の判断材料になると思うので。

はい、こちらこそ引き続きよろしくお願いします。データはあくまで“地図”であり、“道そのもの”ではない。だからこそ、歩いて見える風景を共有していきたいです。

名言ですね（笑）。では、また次の機会もぜひ！

ありがとうございました！

随時相談受付中。ふじふじ太に直接会って相談したい！という方はこちらから！ ふじふじ太公式ラインに登録すれば、湾岸マンションアナリティクスも見放題です！ お友達追加はこちら！ Twitterでも情報発信しています、アカウントはこちらから。ぜひフォローお願いいたします！