すまいよみです。
お便りにご返答いたします。
差出人: 一発屋
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア、のらえもん、ふじふじ太、すまいよみ、稲垣ヨシクニ
メッセージ本文:
◆相談事項
現居の含み益を活かした新築マンションへの住み替え方法について、教えてください。
- 属性
40代夫婦2人
・夫 会社員 年収750万円
・妻 自営業でローン組めず
- 現居
某タワマン
（直近の取引事例を参考にすると相場価格15,000万円。残債6,000万円）直近で2件の新築マンションのMRに行きました。
- 相談事項
住み替えの場合に、ローンの手続きがどのようになるかを伺ったところ、いずれも自分が想定したものより、かなり厳しい状況でした。
自分と似たような人は、きっと多いと思うのですが、皆さんがどうやって住み替えをしているのかを知りたく教えて頂ければと思います。
なお、中古への住み替えではなく、新築マンションへの住み替えが希望です。
とのことでした。
- 1件目
①現居は、査定額が残債を超えており、残債無しとして扱えるが、低年収のためローンが足りない。
②先売りは取り扱ってない。
申込をするまでに現居を売却すれば可能であるが、新居の抽選があたるとは限らないので、ありえない方法。。。
とのことでした。
- 2件目
①1件目の①と同上。
②現居は業者買取となり、その査定額＋年収ベースで借りられるローンまで予算を伸ばせる。
業者買取の場合、市場取引価格より2割程度低いとのことでしたので、この方法も使いたくない。
上記の2件は一般的なのでしょうか？
年収はあまり高くないが、たまたま一次取得で含み益が大きくなっている場合、現居の含み益を十分に活用して（市場価格で売却）、新居を購入する方法を教えてほしいです。
よろしくお願いいたします。
年収1500万円、子供2人目を転機に新居を検討
簡単ですが、以上です。
一発屋さんのおっしゃる通りです。
現居を後売り対応、一時的に残債を0にしてローン借入の対応はしてくれても、今見ない将来の含み益分をプラスしてローンを追加融資してもらうなどは、一般的には不可能です。自身が返済可能な与信枠内での借入れになります。
できたら一度売却し仮住まい。与信を0に戻し、手元資金も潤沢した上で新築マンションに申し込むのが現実的ですが、抽選など、新居への住み替えが実現未定の場合は困りますよね。現在の某素敵なタワマンも気に入っておられると思います。
そこで、私からは、つなぎ融資をご提案いたします。
中でも「ARUHI住み替え実現ローン」は、所有している住宅（担保物件）の住み替えに、必要となる金額を一時的に融資してくれるローンサービスです。
新居購入の目処が付いたら「アルヒ」に依頼。持ち家である現居を査定してくれ、売却査定額を現金で振り込んでくれます（後で実際に売却金額が変わったときは差額分を相殺）。
現在、査定で出ている15,000万円前後を事前に振り込んでくれれば、その金額をローンにプラスして予算を伸ばせるかもしれません。
私も１度申し込んだことがありますが、私が確認した時は、住宅ローン借入金額だけで新居を検討、仮審査がおりている前提でしたので、実際に実現可能か、アルヒとデベロッパーとの連携や進め方などは、事前にご確認いただければと思います。
以下のようなデメリットもあります。
・アルヒへ事務手数料1.1％支払い
・現居の売却依頼はARUHI提携の仲介業者のみ
・融資額は物件評価額の90%以内
・融資期間6ヶ月以内に現居を売り切る
上記の通り制約はあるのですが、一発屋様の保有物件を踏まえたとき、些末なもので、問題ないのではと思いました。
私が申し込んだのは3年前なので、サービス内容が変わっている可能性があります。一度、問い合わせしてみてはいかがでしょうか（「ARUHI住み替えコンシェルジュ」で検索すれば出てきます）。
以上、参考になれば幸いです。
失礼しました。追記します。
売却時、3,000万円特別控除を使う場合、次回、住宅ローン減税の制度が走っていたとしても併用できません。また、売却益は大きく3,000万円を超えますね。現居の入居時次第で、6ヶ月以内の売却だと短期譲渡になり、税負担は大きくなってしまいます（詳しくは国税庁のサイトをご確認ください）。
（国税庁 公式HP No.3302 マイホームを売ったときの特例）
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