【マンションマニアプロデュースの売却サービス】
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※YouTube動画の文字起こしverとなります
どうも！マンションマニアです！
今月で40歳、初めてマンションを購入した2005年からあっという間の20年ということで、今回はその振り返りをしていこうと思います。
これまで語ってきた内容と被る部分も多いかと思いますが、ご了承いただければこれ幸いでございます。
まずは、マンションマニアとしての活動から振り返っていければと思います。
ブログを立ち上げたのが2011年、マンション評論家として独立したのが2016年、ありがたいことに皆様に支えられて今があります。
個別相談会においても先日2500組様を超えました。
少しビジネス的なお話になってしまいますが、私はデベロッパーから広告費を一切貰わない独立系のマンション評論家のためご相談者様からのいわゆる直接課金で食べさせていただいております。
これに関しては自分に合っていて本当に正解だったと感じています。
けして広告費を貰うマンション評論家がダメだなんてことはありません。それはそれで独立系の私にはできない発信内容があるわけですから、どっちが良い悪いという話ではなく、私には独立系が合っていたという話です。
独立系の何が良いかというと発信に対して誰にも気を遣わず好きなことが言えるということ。それゆえトゲはあるかもしれませんがきっとそのトゲの部分も含めて、ある意味ではそこに期待して見てくださっている方も多いのかなぁ～と。
誰から見ても100点満点のマンションというのは存在しないと思っていますので、今後も良いところはもちろん悪いところ含めて自由気ままに語っていけたらなぁ～と。それが結果としてお役に立てたら本当に幸せです。
冒頭から宣伝挟んでしまって申し訳ないですが、マンション購入で迷った際はぜひわたくしマンションマニアへご相談ください！！
個別相談会へのご参加お待ちしております！！
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そもそもなぜマンションマニアになったかという話ですが、これもこすりにこすってきたわけですが、子供の頃に住んでいた家が風呂なしアパートでして、途中から風呂ありになったもののこれもまた壁が薄くて隣の家のおならの音が普通に聞こえてくるくらいカオスでした。
当時はそう思ったことはないですし、とても楽しく過ごしていましたし今振り返っても良い思い出ばかりではありますが、世間的に言うところのボンビー育ちというわけです。
車もなければ法事を除くと旅行も行ったことがありません。
だからこそ早く就職して早く免許をとって早く車を買って早く良い家に住みたいという熱い思いがあり、高校生に入ってからは当時は有料、たしか300円くらいでした住宅情報、通称JJですね、西台駅前の文教堂で購入していたのが懐かしいところです。
高校三年生で免許を取得、なんとか鉄道会社への就職を決めて卒業の少し前に制服でディーラーへ行き50万円くらいの中古車、ホンダドマーニのMT車を購入、さらには同じく制服でモデルルーム訪問も開始しました。
最初に訪問したモデルルームがどこだったかという記憶が曖昧なのですがたしか千葉みなと辺りだったかなぁ～と。
社会人になる前のため参考見学ですからね…向こうからしたら冷やかし客ですよ。苦笑
無事に社会人になりモデルルーム訪問を本格化、とはいえまだ買うのは早いというか現実的ではないかなぁ～という思いは強かったですね。
そんな中で自分を本気にさせてくれたのが一つ年下の彼女、当時は私が社会人1年目で相手は高校三年生でした。一緒にラクーアへ行った帰りですよ。
中学の後輩ですからある程度住んでる場所は知っていたのですが帰り道、ドマーニで彼女を送っていると着いた先は憧れの北区の某大規模マンションなわけですよ。
当時はまだ出来立てほやほや、彼女の「そこ入って」という先の豪華な車寄せ、そしてエントランスへ吸い込まれていく彼女の背中…
もう火がつきましたよ。一日も早く分譲マンションを買うと。
そこからモデルルーム訪問も本格化、最初に購入しようと思えたのは川口駅のリボンシティレジデンス、残念ながら年齢の壁もあり買えなかったのですが一度悔しさを知ったことでより決断力が高まったと思います。
余談ですが担当さんではなかったものの当時リボンシティレジデンスの販売を担当していた営業さんが記事執筆をさせていただいているスムログ、会社名でいくところのミクルさんのお偉いさんであるというのもなんだかご縁があるなぁ～と。
その後モデルルーム訪問を繰り返して初めて購入したのが和光市の新築マンションでした。
私の場合は、今もそうですけども少し立地や通勤事情を妥協したとしても広さを優先しています。
もしも当時、3LDKではなく都心好立地で1LDKを購入していたとしたらお金の面では間違いなく今以上に明るかったことでしょう。
シンプルにマンションが好きという理由だけでなく家族構成の変化など一般的によくある理由含めて住み替える度に『広さを妥協すれば』『駐車場事情を妥協すれば』もっと好立地で資産性高いマンションが選べるものの、私はそこは譲れないと。
でも、振り返った時に『あ～あの時に広さや駐車場事情を妥協して都心好立地で買っておけば…』という後悔はまったくありません。
これは住まいへ求める優先順位が明確だからこそです。
個別相談会においてもとにかくとにかく優先順位というものを大事にしてアドバイスしています。
もちろんその優先順位の決め方に関してもアドバイスしていますが、そこは個々の価値観が大きすぎるためあまり入り込まないようにはしています。助言程度です。
優先順位さえ決まってしまえばあとはそれに合ったスペシャルな街と物件を選ぶだけですから後悔しない、満足度の高い買い物ができるようになります。
私の場合は資産性よりも広さ、とはいえ残債割れは避けたいためリセールに期待がしやすい大規模マンションを選ぶことでカバーしていたりします。
過去に動画でも、これまでマンションマニアが購入した平均値を公開しました。
テロップで補足できればと思いますが
【補足】
※2005年(20歳)～2020年(35歳)
※投資用購入を除く8物件
物件価格：約4600万円(一馬力)
専有面積：約70㎡
駅距離：約徒歩10分
総戸数：630戸
平均通勤時間：約70分(独立前に購入したマンションのみで計算。自宅と会社のドアtoドアの片道。)
平均売却価格：購入価格の約120％
専有面積は約70㎡、駅距離としては徒歩10分、総戸数としては数百戸超えの大規模マンション、通勤時間は1時間強です。
『時間を買いたい』『資産性を優先したい』という方からすれば信じられない選択かもしれませんが、繰り返しになりますが優先順位を守っているためとても満足度高い買い物をすることができています。
まず最初に求めるものの優先順位、切り分けをするのが重要です。
もちろん理想に辿り着くには現実を見ることも大事です。求めすぎも良くありません。
マイホーム購入を失敗しないためにも住まいへ求めるもの、どんな暮らしがしたいかはしっかりと決めることをおすすめいたします！
この20年の不動産マーケットですがいろいろとありましたね。
マンションミニバブル、リーマンショック、東日本大震災、オリパラ2020問題(根拠のない暴落芸人や暴落を煽るメディアが増えた)、コロナ渦…
個人的に一番きつかったのはやはりリーマンショック、サブプライムローン問題ですね。
事情があり買い替えることになったのですが残債割れをしてしまい金融機関からOKを貰い一旦賃貸として運用することに、その後マーケットが回復した頃に賃借人が出たため売却、結果として残債割れせずに成約することができました。
【マンション購入遍歴】
※入居年ではなく購入年
※年齢はその年の誕生日時点
1回目：2005年(20歳) 新築マンション
2回目：2007年(22歳) 新築マンション ←リーマンショックで一時的に残債割れ
3回目：2009年(24歳) 新築マンション ←リーマンショックでスペシャルお安く購入
4回目：2010年(25歳) 新築マンション
5回目：2012年(27歳) 中古マンション
6回目：2015年(30歳) 中古マンション
7回目：2017年(32歳) 新築マンション
8回目：2018年(33歳) 新築マンション
9回目：2019年(34歳) 新築マンション
10回目：2020年(35歳) 新築マンション
11回目：2023年(38歳) 新築マンション
その時に学んだことは数年所有して残債を減らし、売り時さえコントロールできれば市況変化はそこまで怖くないなぁ～ということ。
持っている家の価値が下がれば買う先も安くなるわけで、よっぽど厳しい物件を掴んでいなければそこはトントンにできますからね。
市況悪化で値下がりしたらどうしよう？
そんな時こそ『自分のマンションを大切にすれば良い』のです。
お気に入りのマイホームであれば安値でしか売れない時期に手放すことはしないでしょう。
それでも売らなくてはいけない場面になってしまうこともあるわけですから『一日も早く住宅ローンを走らせて残債を減らす』、『どんなに深く勉強しても時には勝てない』のがマイホーム購入の定説です。タイムイズマネーです。
そして自分が住んで満足できるかどうかはもちろんのこと『売却時は他人が見る』ということを意識するべきだと思います。
ここ20年でスペシャル良くなったのは住宅ローン事情ですよね～。私が当初借りた頃は長期固定金利で3％ほど、変動金利も店頭金利に大きな差はないですが優遇が当初3年のみであるなどならすとだいぶ高い金利でした。
借り入れ期間、団信以外の保険的な商品力、借り換えや買い替え(後売りローン)のしやすさなどなど、住宅ローン事情に関しては驚くほど借り手有利になってきています。
一方でシンプルに物件価格は上昇傾向ですね。ここ数年が凄まじいですが…
あとは買える価格に抑えるために部屋が狭くなっていたり、共用廊下にゆとりがなくなっていたり、駐車場が明らかに足りない台数になっていたりと一概には言えないもののスペック面で退化している物件が多いのもマニアとしては悲しいところですね。買い手の予算が伸びにくいエリアほどその傾向がありますね。
とはいえ、新しいものは気持ちが良いですからね(笑)
今の築20年のマンションの新築時を知っている人と、そうでない人とでは今の新築マンションに対する印象というのは変わって当然です。
あ～あと、少し話戻ることになりますが資金計画について。
私の場合は年収の伸びしろが大きい社会人2年目から購入しているので当時は年収の8倍～9倍は平気で組んでいました。
若いからこそ背伸びがしやすかったですね(笑)
こればかりは悩みが大きいようでしたら信頼できるFPの先生に相談するべきことだと思います。
私自身も相談して決めることもあるくらいです。
一般的に見て『その収入で借り過ぎじゃない？』と思われる住宅ローンも承知で担ぐのであれば耐えられない重さではないでしょう。
住まい選びの決断力を高める方法 資金計画は明確に！ ～おすすめFP店のご紹介～
良い背伸びならするべきだと思いますのでゆとりを持つことが正義というわけではないですが、住宅費に関しては一番最初が一番低くて後は高くなるしかないというのが基本ですから収入の伸びがあまりない方や、ペアローンだけども一馬力もしくは1.5馬力になりそうならある程度はゆとりを持ちたいところですね。資産性が高い物件であればいくらでもリスタートできますが、資産性が厳しい物件だと売るに売れない、でも支払いがきつい…という最悪の状態に陥る危険性があります。
間違っても資産性が厳しい物件で吹けば飛んでしまうような資金計画はしないようにしていただきたいものです。
住宅ローンを組む以上は不安はどうあってもなくならないです。だからこそ満足度だけでなく資産性も意識するべきというのが私の自論です。
マイホームに資産性を求めるとかどうかしてるよ…という価値観の方は申し訳ないですが私の発信やアドバイスは合わないことでしょう。
満足度高い生活を送りつつ、資産形成もしましょう！！というのが私の大好きな住みながら投資です。
20年間買い替えつつ住宅ローンでマンションを購入してきましたけども、マンションを住宅ローンで購入すると縛られるのではなく自由になるということを強く強く実感しています。
もう一度言いますね(笑)
住宅ローンで購入すると縛られるのではなく自由になるのです。
土地持ちの人を除けば賃貸住宅を借りて知らない誰か、もしくは企業が借りているローンを返してあげる側なわけですよ。
それがマイホームになると自分の所有物に対してお金を支払っていくことになるためとにかく気持ちが良いです。そしてそれが住みながら投資にもなると。
私がケチなだけかもですが、仮住まいを除くと賃貸暮らしをしたことがありません(笑)
住みながら投資の良いところって『満足度高い生活ができる』ということはもちろん『資産形成に期待ができる』、さらにそれに対して『リスクがとてつもなく低い』ということです。
なぜリスクがとてつもなく低いのか？
だって、自宅は必要であり、自分がオーナーでありながら自分が住んでいるからです。
『万が一値下がっても売らなきゃいい』わけですし、もっと言えば『売りたくない、手放したくないものを買えばいい』わけです。
そもそも、こんなに超低金利で長期間多額のお金を貸してくれること自体がすごいことなわけで、それを使わないのは本当の本当にもったいないなぁ～と思います。
10年後の自分に苦労させるのではなく、10年後の自分を楽にさせるために今勇気を出して踏み出していただいたいところです。
まさに、いつ買うの？今でしょ！です。
もちろん私自身も、今後も良いマンションに出逢えればどんどんチャレンジしていきたいと思います！！
20年を振り返って、マイホーム購入において短い言葉で表すとすれば
『マンション購入は人生レベルでの投資』
ということでしょうか。
投資と聞くとお金を思い浮かべる方も多いかと思いますが、それだけではなくて『生活品質の向上』という意味ではやはり一般的な賃貸住宅よりか満足度が高いなぁ～と。
もちろん高級賃貸マンションであれば分譲マンション並み、もしくはそれ以上の満足度に期待できるにしてもそれらはいくら払っても自分の物にはならないですからね。
そして、どんな街、どんな物件を買うべきかということを短い言葉で表すとすれば
『すべてにおいて心が動くか動かないかが大事』
ということですね。
これは強く強く、とんでもなく強く感じるところで、本当の本当に大事なことだと思います。
当たり前の話過ぎるものの『心が動いたのに前へ進めない』方もいるわけで、心動いたらもうそれはゴールですよね～と。
第一希望でない物件を見学してみたら思いのほか良くて欲しくなった時には『今日はこのマンション(部屋)を買いに来た』というレベルの切り替えも必要でしょう。
遠い将来を心配しすぎると買えないのですよね。
心配するにしても、まずは5年くらいでしょうか。
それくらい経過すれば住み替えの段取りは整いますからね。よっぽど厳しい物件を買っていなければですが。
もちろんファーストチョイスした物件に長く住めるならそりゃ結果オーライですし、状況変わっても住み替えできないわけではないですから。
東京タイムズタワーを20代で購入、数年前に棟内住み替えしたしげのさんのようにファーストチョイスの物件に何十年も住んでも良し、マンションマニアみたく数年おきに買い替えても良し、先ほども述べましたが賃貸と変わらぬ自由度があります。物件選びさえ間違えなければ。
今はマンション価格がお高い時代ではありますが、マイホーム探しにおいて過去の相場は邪魔になることもあります。
参考にするにしても数ヶ月前くらいまでにするべきで
『今時点で割高感なければOK』
『住みたい街かどうか』
『住みたいマンションかどうか』
という真っ直ぐで素直な気持ちで探す。視野を広げること。ストライクゾーンを広くすること。大事だと思います。
自宅で過ごす時間も好きだけど帰り道はもっと好きと言えるよう楽しい立地、マンションなら最高ですよね。
多くの人は容易に手に届くものしか視界に入れないですし、容易に手が届くもので満足してしまうものです。
賃貸で満足してしまう人が多いからこそ買う側が有利になりがちです。
街選びに関してはカラーを大事にすると間違いないと思います。街のカラーと自分たちのカラーがマッチするかどうか。
住みたい街が定まっていない場合にはカラーを意識して街のご提案をしています。
カラーに関しては感覚的な部分も多いのですが、ものすごく分かりやすいところでいけば二馬力が多いエリアと一馬力が多いエリア、それはもう両極端ですよね。
もちろん二馬力が多いエリアに一馬力が住んじゃいけないなんてことはまったくもってないのですが、とくに子育てファミリーからするとどこかのタイミングで『ん？』と感じてしまうことがあるかもしれません。
自分たちに似た人たちが多く住んでいるエリアのほうがミスマッチは起きにくいかと思います。
あと、マンションは買う時は一瞬ですが長く住むものなわけですから『購入時点では自分にとっては少し贅沢なもの』と思えるような部屋を選ぶことをおすすめしています。
スーモとかホームズとかポータルサイトを見て『おっ！いいかも！』と思って開いてみると1階とか2階とか、眺望や日当たりが厳しいとか、心躍らないことが多いはずです。
条件が劣る部屋ほど買い替えたくなるでしょうし長く売れ残りやすく、価格勝負しなければならないと。
そういった部屋は購入するときに価格で飛びついたかもしれませんが、結局はその程度の満足度しかなく、売る時も価格が伸びにくいと。
『少し背伸びしてでも良い部屋を買いましょう！！』というのが私がいつもしているアドバイスとなります！
手放したくないと思えることが大事です！！
いや～マンションって楽しいー！！(笑)
ということで今回もご視聴いただきましてありがとうございました！！
繰り返しになりますが、わたくしマンションマニアに直接できる個別相談会を開催しております！！
皆様のご参加お待ちしております！！
ありがとうございましたー！！
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☆対面・オンラインでの個別相談件数が2500組様を超えました！！☆(2025年5月11日時点)
ご相談お待ちしております！！
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呪縛霊様
マンションマニアです！
コメントいただきありがとうございます！
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