日々マンション購入のご相談を頂いている中で一昔前の常識があまり通用しない時代になったと実感しております。
新築の供給戸数は益々少なくなると予想されます。
その背景には、不可逆的な建築費の高騰があり、先日大手ディベロッパーの方から聞いた話だと坪350万円以下のマンションは建てるのが難しいそうです。
70㎡換算で7350万円程度となるため世帯年収1000万円以上が目安となります。
建築して収支が合う、世帯年収が高い人気エリアに供給が集中すると、同時に販売価格も高くなります。
そのため、連日ニュースで言われているマンション価格が過去最高値を更新になるわけです。
（出典 不動産経済研究所）
首都圏の新築供給戸数は2000年の95635戸から比較すると2022年は29569戸。
今後益々局所的になり、減少する傾向にあります。
平成時代の2000年の購入ノウハウと現在の購入ノウハウは当然異なりますので、今回は令和時代の最新購入ノウハウについて解説致します。
マンションは管理を買うな
マンションは管理を買え、は最もポピュラーな購入ノウハウかと思います。
勿論、管理が良い物件を購入すべきです。
・適切な管理がされてきており外観も綺麗
・修繕積立金が潤沢にある
など、かなり大事であることに変わりはありません。
秀和幡ヶ谷レジデンスは『渋谷の北朝鮮』と長年言われ続けて、独自のルールが多すぎて相場より圧倒的に安く取引されてきたのですが最近、理事会が一新され資産価値が上昇しているのはニュースで見たことがあるかもしれません。
・管理費修繕積立金はインフレ局面において上げなければ成り立たず、過去のデータは参考にしかならない
・理事会の運用如何で資産性は大きく変わる
ため、これからの時代、ご自身が管理組合の一員として、自宅の資産性向上に努める気概が問われると言っても過言ではありません。
新築は一期で買え
住友不動産の販売方法は良く記事になっているのでここではお話しませんが、住友不動産を筆頭に、大手ディベロッパーの販売戦略は画一的になってきており一期と二期の販売金額の差が益々開いてきております。
一期の売れ行きを見て二期目以降の相場を決めるのですが最近は全く違う物件位の開きがあります。
なので住みたいのなら極力一期で買いましょう。
中古についてお話しますと、住友の物件の近隣を買うと値上がりする可能性があるということは良く言われておりますが、三井等他のディベロッパーの物件も同様のことが言えます。
中古相場坪500万のエリアに新築が予定された場合、
一期坪600万円→中古550万円
二期坪750万円→中古650万円
と中古物件も二期の価格発表前に購入すれば相場が上昇する可能性が高いです。
取引事例は見るな
過去の取引事例を確認して高値掴みしないように、というのはセオリーですが、現在は過去の取引事例をみると殆どの物件が割高になります。
販売されてる相場と未来に成約する相場も当然ことなるため（販売相場＞成約相場の可能性が高い）何を参考にしたら良いか分からなくなってしまいます。
ただ、割安に拘ると一生物件買えなくなるため、
著しい割高でなければ許容し、本当に住みたいかどうか心の声に身を任せる
が正しいです。
本来、居住用に購入する物件です。
残存価値≧残債
であることが重要であると考えると現在の上昇局面では、過去の事例より割高でも将来的は割安になっている可能性が高いです。
更には、残債を割れる可能性はかなり低いです。
勇気を出して購入に踏み切りましょう。
まとめ
平成の時代と比較すると経済も政治も転換期にあると感じられ、益々マンション購入の難易度は高まりました。
どのエージェントに依頼するかで大きく結果が変わります。
・なるべき安く購入する
・なるべく早く残債を減らす
ことが重要なので物件に詳しく、信頼できるエージェントを探しましょう。
皆様のマンション購入が上手くいくことを心よりお祈りしております。
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