こんにちは！
ふじふじ太です！
今回は「湾岸タワーマンション上半期成約数ランキング（2023年4月〜9月）トップ5」ということで、東湾岸エリア（豊洲・東雲・有明・勝どき・晴海・月島）のタワーマンションの中で成約件数が多かったマンショントップ5をご紹介いたします。
早速ですが、以下ランキングをご覧ください。
第1位 ドゥ・トゥール 31件（上半期売買回転率2.13%）
【総戸数：1,450戸（住宅）、築年数2015年】
第2位 勝どきザ・タワー 24件（上半期売買回転率1.69%）
【総戸数：1,420戸、築年数2016年】
第3位 シティタワーズ東京ベイ 22件（上半期売買回転率1.42%）
【総戸数：1,539戸、築年数2019年】
第4位 パークタワー晴海 21件（上半期売買回転率1.95%）
【総戸数：1,076戸、築年数2019年】
第5位 ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス 19件（上半期売買回転率2.20%）
【総戸数：861戸、築年数2013年】
＜ランキング対象マンションについて＞
対象マンションは湾岸マンションアナリティクスの調査対象である東湾岸エリア46棟内でのランキングとなります。
2023年4月1日〜2023年9月30日までの成約実績（オーナーチェンジ物件を除く）をカウントしております。
はじめに
成約件数が多いということはどういうことなのか私なりに考えてみました。
当然ながらそのマンションを買いたい人が多く、それが成約件数という形で顕在化しているという点ではマンションの人気度合いを測るひとつの指標になるとは思うものの、必ずしも成約件数が少ないマンションが人気がないとも限りません。
なぜなら成約件数が多いということは、そのマンションを売りたいという人もその分だけ必要になるからです。
私の知る限り、住まいの満足度が高いのか、なかなか売却物件が出ないという人気物件も存在しております。
成約数が多いということの一番のメリットは、参考事例が増えることで相場がわかりやすくなり、購入者にとっては安心感があるという点だと思います。
今回のランキングはその特定マンションの人気がどうこうというよりも、トリビア的な箸休めの娯楽記事でありつつ、より大きな視点からランキングの結果を考察・分析してみようと思います。
成約件数トップ5の内、4物件が中央区タワマン
成約件数トップ5の内の4物件が中央区アドレスとなります。
具体的には勝どき・晴海エリアの取引が活発化していることがわかります。
栄ある第一位はドゥ・トゥールということで、成約数が唯一30件超えであり、突出して多いです。
成約件数だけでなく、上半期売買回転率（総戸数/成約件数）で見ても、2%超えであり非常に高い水準です。
1年間で4%超えのペースということですので、2年少々で10分の1の入居者が入れ替わるという計算です。
ちなみに売買回転率という視点では、ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンスが一番高いという結果となっております。
なぜ中央区湾岸タワーマンションの取引が活発になっているのでしょうか。
それは以下の3つの要因があると考えております。
要因① 新築マンションの販売と将来性の期待
中央区の勝どき・晴海エリアは、東京都内で最も注目度の高いエリアと言っても過言ではないと思います。
最近、THE TOYOMI TOWER MARINE&SKYの公式HPが発表されたことも記憶に新しいです。
画像引用：THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY公式HPさらには東湾岸エリア最高額の販売と言われているグランドシティタワー月島や、何かと世間をお騒がせするHARUMI FLAGの分譲もまだ控えております。
マンション好きの方にとってはネタに困らないエリアですね。
さらに、「都内最後の大規模再開発」と言われている、築地市場跡地の再開発プロジェクトも話題です。
三井不動産を主体とし、総事業費は8000億円〜9000億円で、多目的スタジアムのほか、ホテルやオフィス、住居棟などの建設も計画している模様です。（まだ確定ではありません）
湾岸、のびしろありますねー
— ふじふじ太@湾岸マンション好き|藤田祥吾 (@fuji_fujita_kun) September 14, 2023
築地、晴海、有明、台場の再開発 pic.twitter.com/gpOE5xln7f
さらにさらに、臨海地下鉄晴海駅の構想もあり、実現すれば東京駅直通で行けるという何とも夢のある開発です。
ただし、2040年までの開発予定とのことなので、まだ先の話しです。
画像引用：のらえもんブログ
以上の観点から、住むという目線だけでなく、資産性という観点でも注目されるのは必然であり、このエリアにマンションを買いたい人が増える理由も納得できます
要因② 新築マンションの引き渡しが近く控えている
さて、いくら買いたい人が多くいても、売りたい人がないと取引は成立しません。
なんとそれがちょうど良いタイミングで売りたい人も増えています。
それが、中央区湾岸エリア内での新築マンションの引き渡しが控えているという点です。
具体的には晴海フラッグ（板状）とパークタワー勝どきの大規模な引き渡しで、いわゆる湾岸2024年問題と言われている件です。
近隣からの買い替えの方も多いと聞いております、早い方はすでに売り出しております。
今の湾岸エリアの中古マンション募集で、引き渡しが来年の3月・4月以降という期日指定になっている募集の多くは上記新築マンションへの買い替えです。
※もちろんそうでない方もおります。
何とも測ったようなタイミングで中央区湾岸の「需要」と「供給」が同時に膨れ上がったため、取引件数が大きく増えたのかもしれません。
現場の感覚でもデータで見ても、バランス的にはまだ「需要」が優勢です。
さらに追い討ちをかけるように直近のニュースで建築資材高騰が過去最高額になったようです。
つまり、まだマンション価格は上昇する可能性が高いです。
今後2024年に向けて中古の在庫が増えてくる可能性もございますが、何度もお伝えしている通り、価格の下落を期待すべきではありません。
誰かが唱えた暴落説を信じてはいけません。
特に今賃貸にお住まいの方で予算がぎりぎりという方は、欲しい物件があれば今すぐGOです！
要因③ 築年数
要因①、②とは別視点ですが、データを集計していて日々感じていることは、取引件数と築年数は関係性があるような気がします。
今回のランキングでもすべて築10年以内の築浅のタワーマンションとなっております。
私の感覚的にも、築年数10年以内のマンションの方が取引件数が多いです。
それはつまり、築浅物件の方が新規募集件数が多いとも言えます。
逆に築年数が15年を過ぎたマンションは新規募集自体が減ってくるので、結果的に取引件数が少ないです。
※もちろん例外はあります。
仮説ですが、湾岸マンションの取引には周期があるのかもしれません。
それは住宅ローン減税、子育て、転売という視点によるものです。
住宅ローン減税の期間は大体10年程度です。
そして、お子様が小学生に上がり手狭に感じるのも大体住んでから5年〜10年くらいが多いかと思います。
元々転売の目線をもっていた方が、ローン減税が終わって手狭になる10年後に買い替えを検討するのは必然と言えます。
また、築10年以内の売り出しが多い理由は、特に湾岸の新築マンションを買う方はマンション好きで半住半投目線で購入している方が多いという傾向もあるかもしれません。
そうでなくても転売益が出るならチャレンジ価格で売却を検討する方も増えるでしょう。
余談ですが、築年数が古くなるほど不動産価格が下がると一般的に言われていますが、湾岸タワマンにそれが当てはまるのか少々疑問に思っております。
前述の通り、築15年を過ぎると全体的に新規募集自体が減るということなら、需給バランス的には希少価値が増すということであり、大きく価格は下がらないのかなと。。
答え合わせは10年先にしましょう。
限られた予算の中で資産性も重視されたいということであれば、築年数はそれほど重要ではなく、大事なことは立地・規模・ブランド・デザイン・管理体制と、何よりも住みたい街であり続けるかどうかではないかと思います。
本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました！
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築年数が古くなるほど不動産価格が下がると一般的に言われてきたのは、日本が構造的にデフレだったからですね。
そもそも、マンションの価格が経年で下がるという前提がグローバルで考えると間違っていて、あくまでそれは30年にわたってデフレ(というか成長ゼロのほうが正しい表現ですね)の日本のみで浸透している歪な状態と思います。また、日本独特の戸建てを中心としたスクラップアンドビルドの考え方が根強く前提にあるとも思います。
アメリカをはじめとする先進国ではなぜ中古住宅が値上がりし続けるのか、それは建物の経年による価値の毀損率よりもインフレ率の方が高いから。
日本もこれから正常なインフレ(年2%程度)に乗っていくというのが大方の見方で、なおかつ今の新築マンションは70年は間違いなく耐久する造りになっている。そうなると、他の先進国と同様の値動きに近づいていく。
例えば1億円の新築マンションを購入したとして、土地価格(売主が購入した価格を持分比率で掛けた額)が5000万円、建物は建築費と売主の経費や利益の合計で5000万円の内訳だったとする。70年耐久するマンションが定額で毀損するとしたら1.4%の70万円価値が落ちることになるが、実際は定額ではないし定率でもないので単純計算で「年2%定額で価値が毀損する」くらいの妥協で計算すると、建物部分の5000万円の2%の100万円価値が下がっても、インフレで土地の価格が2%で100万円価格が上がるのでいってこいになる。
定額で考えていってこいで、実際は定額と定率の中間的な動きになるので建物の価値の毀損より土地の価格の上昇のほうがどんどん上回っていくので、実際は価格は上がっていく。
土地と建物の金額の比率や、耐用年数や、土地のインフレ率などの係数を変えるだけでどうとでも言えてしまいますが、結局は間違いない立地で70年メンテナンスで生き残るマンションを選択すれば良いということになりますね。
コメント頂きありがとうございます！
全く同感です。
私も日々感じていたことをクリティカルに文章にして頂きありがとうございます。
価格が下がっていくのが当たり前という感覚は日本特有のものなのでしょう。
欧米諸国でも中国でも価格が上がるのが当たり前で、だからこそ金利が高くても、経済合理性がなくても、物件を買う人がたくさんいるという理屈のようです。