こんにちは！
ふじふじ太です！
住信SBIネット銀行で最長50年という新しいプランが発表されました。
メリット・デメリットがあるローンプランですが、どのような方に向いているのか、また取引の現場における課題と注意点を含めて考察してみたいと思います。
まず、住信SBIの50年ローンのメリット・デメリットを簡単にまとめると以下の通りです。
＜メリット＞
・若い人でも買いやすい
・月々の返済額を抑えることができる
・物件購入を検討するひとつのきっかけになる
＜デメリット＞
・返済期間が長い
・金利の総返済額が上がる
・金利が高く、残債の減りが鈍い
・借入額自体が伸びる訳ではない
月々の返済額を安く抑えることができるということで、住宅購入に対して全く興味がなかった20代の方が「自分も家を買えるかも？」と興味を持つきっかけになるという点で非常に意義のあるプランだと思います。
若年層の需要の拡大に繋がるでしょう。
例えば住信SBIネット銀行の50年ローンを使えば、7,000万円の物件であれば月々のローン支払額を13万円程度【管理費・修繕積立金を除く】に抑えることができます。
ちなみに35年ローンだと月々の返済額は17.6万円程度となり、体感的にも結構な差があります。
月々16万円【管理費・修繕積立金込み】で借りられる物件と7000万円で購入できる物件を比べると大きな差がありますので、賃貸で借りる理由がますますなくなってきたとも言えます。
分譲マンションの賃料もじわじわと上昇してきております。
一方、このローンプランが発表された時はてっきり住宅ローンの借入上限額がさらに増えるのかと思ったのですが、そうではないようで少々残念でした。
月々の返済額が下がる分、借入額が9倍や10倍に伸びる訳ではありませんのでご注意ください。
借入上限に関する審査基準は変わらないとのことです。
50年ローンプランは住信SBIネット銀行以外にもフラット50や地銀からもいくつか提供がございますが、銀行によっては借入額が伸びる例もございます。
例えば、フラット35であればMAXでご年収の9倍近くまで借りられますが、フラット50にすればご年収の11倍近くまで借入額を増やすことができます。
もし、ネット銀行の低金利の50年ローンでその分借入額が伸びるプランであれば、更なる物件価格の上昇と、人気マンションとそうでないマンションの二極化を招いたことでしょう。
50 年ローンにしても借入額が伸びないということであれば、単に支払いを先延ばしにするだけであり、デメリットの方が大きい気がするので積極的におすすめできるプランではないものの、以下のような一定の条件を満たしている方なら利用価値はあるかと思います。
①住宅費を安く抑えなければならない方
ご年収が高くても、ご自身の趣味や、子供の教育費、医療費など何らかの理由で出費が多く、住宅費にお金をかけられない、またはかけたくないという若い方も多くいらっしゃると思います。一般的には住宅費は毎月の手取り収入の3分の1程度が適正と言われておりますが、どうしても4分の1、5分の１が限界であるという方もいるでしょう。
そのような場合には、返済額を抑えられる50年ローンは強い味方になることと思います。
住宅費にお金をかけられないため購入を諦めていた方も、今回のプランの発表をきっかけに物件購入に動き出す方もいらっしゃると思いす。
②投資に明るく、余剰資金の資産運用に自信がある方
50年ローンにすることで浮いた費用分を、株式やFXなど他の投資でさらに増やす自信があるという方もこちらのプランが向いているかもしれません。ただ、株式などは動きが大きくリスクも高いので注意が必要です。
よほど自信があり実績がある方以外はあまりお勧めいたしません。
③資産性の高いマンション狙いで、短期〜中期で買い替えを検討している賃貸暮らしの20代一次取得者
50年ローンを使うということは、残債の減りが鈍い分、値下がりしにくい物件を選ぶということが必須条件と言えます。
最長で借りると35年ローンに比べて金利の総支払額が倍くらいに増えるので、長く借りることもあまりお勧めではありません。
とはいっても、今賃貸で借りているよりははるかに現状の収支とQOLが改善する。
今は住宅費を抑えないといけない事情があるが3年〜5年後以降では資金繰りに余裕が出そうであり、35年ローンでも希望物件で買い替えができそうである。
上記のような方は、買い替え前提で、リスク覚悟で思い切って50年ローンでご購入をご検討されてもよろしいかと思います。
マンション価格が維持することに賭けつつ、次に買い換えるための一時的な繋ぎという感覚です。
中古取引の現場ではまだ使えない？課題と注意点
さて、いざ50年ローンを使って物件を買いたいと思っても大きな課題があります。
それは、住信SBIネット銀行で50年ローンの事前審査が通って申し込もうとしても、申し込みを断られる可能性があるという点です。
なぜかというと、現在中古取引においては、基本的に「メガバンクでの事前審査（35年ローン）」の提出を要求されるケースが多いためです。
ネット銀行の事前審査は精度が悪いと言われており、事前審査のエビデンスとして弱いとみなされてしまいます。
50年ローンという新しい商品であればなおさらでしょう。
一昔前までに比べると精度は高くなってきたので会社・担当者によってはネット銀行の事前審査で申し込みを受けてくれるケースも徐々に増えてきました。
ただ、申し込みが重なるような資産性の高い人気中古物件の場合、また違う問題が生じます。
それはオーナーからの印象です。
「メガバンクでの事前審査承認（35年ローン）の方」と「ネット銀行の事前審査承認（50年ローン）の方」であればどちらがオーナーからみて安心か、契約解除されるリスクが低いかというと、メガバンクで審査をしている方に軍配が上がると言わざるを得ません。
そもそも50年ローンを使って申し込む時点で、「この方は予算に無理があるのではないか？」と思われる可能性大で、売主さんからの印象面でマイナスとなってしまうかもしれません。
その時点で競争になると不利で、売主さんから断られる理由を与えてしまっているということになります。
特に今の圧倒的な売り手市場であれば尚更です。
そういう意味でも、申し込みをするためには、更には人気物件を勝ち取るためには、申込時は「メガバンクで事前審査がおりていること」が重要です。
とはいえ、メガバンクの35年ローンだと支払っていけないから50年ローンを検討している訳で、50年ローンで本審査が否決になるならローン解除したいという方も多いはずです。
でもそうすると契約をすること自体のハードルが高くなり、大前提である資産性の高い人気物件を購入すること自体が難しいという、何とも悲しい現実が待っています。
50年ローンは取引の現場ではまだ浸透しておらず、使いにくいものであると理解しておきましょう。
今後の不動産業界の慣習の変化、または売り手市場から買い手市場へ移り変われば、新しい金融商品も受け入れやすくなると思いますが、まだまだ時間がかかりそうです。
現状、この問題に対してどう対応するか。
方法がひとつあります。
それは50年ローンを扱っている地銀で抱き合わせで事前審査をするという方法です。
地銀であれば審査の信憑性もそれなりに高いため、50年ローンでも契約までスムーズに運ぶことができるでしょう。
住信SBIだけでなく、もうひとつ地銀の50年ローンの事前審査を進めておくと良いです。
※具体的にどの地銀かなど、ここからは個別案件になるので、どうしても50年ローンを使わないと物件を買えないという方は是非ご相談お待ちしております。
本日は以上となります！
ご講読頂き有難う御座いました！
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借入額が伸びないということは50年ローンであっても審査上は最長35年ローンで審査するということでしょうか？
あるいは審査金利が35年ローンより50年ローンの方が高くなりそこで調整しているということでしょうか？
はたまた返済比率上限基準が35年ローンより50年ローンの方が厳しく、そこで調整しているのでしょうか？
審査金利、返済比率上限が同じで、それぞれのローン年数で計算したら、50年ローンの方が借入額伸びると思うのですが。。なかなかSBIさんは公開されていないかもしれませんが、何か知った情報があれば、教えて頂けたら幸いです。
コメントありがとうございます！
銀行内の詳しい審査基準は非公開ですのでわかりませんが、代理店に確認したところ、50年ローンでも35年ローンで借りる場合と同じ審査をするとのことで、借入上限は変わらないとはっきり言われました。
今後もしかすると上限を上げるように軌道修正する可能性はゼロではないと思います。
私も当然借入上限が伸びるものと思っていたので驚きました。