こんにちは！
ふじふじ太です！
マンションの価格高騰が継続している背景もあり、なるべく早めに物件を買いたいというご相談も増えてきました。
顕著な例としては、仕事の都合で現在海外または地方に赴任をしているが、いずれ都内に戻ることは決定しているため、これ以上価格が上がって欲しい物件が買えなくなる前に、都内の資産性の高い物件を早めに購入しておきたいというご相談がちらほらございます。
さてこの場合、いずれ住む予定ということで住宅ローンを使って早めに物件を買っておくということができるのでしょうか。
結論ですが、「一般的な住宅ローンを使って先に買っておく」ということは原則できません。
なぜなら住宅ローンとは、あくまで自己居住用だからこそ認められる商品であり、すぐに住まないなら契約違反となります。
いずれ住むからという言い訳は通用しないと思って下さい。
購入後いつまでに住まなければいけないという決まりは銀行によって様々ですが、一般的には2~3ヶ月以内には入居するように言われることが多いです。
住宅ローン控除を受けるなら、購入決済後6ヶ月以内に住まなければいけないという決まりもございます。
その期間に住民票を出せば問題ないだろうと軽く考えている方もいるかもしれませんが、当然リスクも伴います。
悪質だと判断されると、一括返済を要求されるケースもございますのでご注意ください。
では違反をせずに先に購入をする方法がないかというと、イレギュラーですが方法はございます。
以下、ご参考にしてください。
自分は住まないけどご家族だけ住まわせる
原則、ご自身が住まないなら住宅ローンを利用することはできません。
ですが事情を説明し、奥様や子供だけでもすぐに住むということであれば、銀行によっては一般的な住宅ローンで融資を検討してくれるケースもございます。
個別性が高い相談になるため、融資を受けられるかどうかはご事情次第となりますので、銀行窓口にご相談に行かれることをお勧めいたします。
この場合の注意点ですが、一時的だとしても現在お住まいのご自宅の賃料はそのまま発生した上で住宅ローンを追加で借りるということにもなり、借入額や金利含めて審査にマイナスに影響する可能性が高いでしょう。
一般的にはご年収の6倍〜7倍くらいまで借入れできると言われておりますが、想定よりも借入額が伸びない可能性があるのでご注意ください。
また、この場合、住宅ローン控除を受けられるかどうかが気になります。
国税庁に確認をしたところ、絶対に受けられない訳ではないようで、ご事情次第では受けられる可能性があるとのことでした。
詳しくは国税庁HP「第41条（（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除））関係」をご参照ください。
結論、やむを得ないとみなされるかどうかがポイントのようです。
セカンドハウスローンを利用する
本宅以外の物件を購入するということになりますので、これはまさにセカンドハウスローンの扱いとなります。
セカンドハウスローンを利用するなら、基本的にはフラット35が王道です。
民間銀行が提供するセカンドハウスローンは金利が高いものが多いですが、フラット35は住宅ローンでもセカンドハウスローンでも同様の金利で借入れをすることができます。
といっても固定金利なので、変動金利に慣れていると金利はかなり高く感じることでしょう。
最近はイオン銀行が提供するセカンドハウスローンは変動金利で金利も安い方なのでお勧めです。
一般的な住宅ローンよりも金利が高くなり、かつ審査も厳しくなりますが、それでも早めに買っておきたいという事情がある方は、セカンドハウスローンを利用して購入するという方法をご検討されてもよろしいかと思います。
また、セカンドハウスローンの場合は、住宅ローン控除を受けることはできませんのでご注意ください。
まとめ
上記、2つの方法を提示しましたが、個人的にはそこまでして焦って早めに買う必要もないとは思います。
必要なタイミング（実際に住むタイミング）で、購入されるのがベストです。
必要以上に早めに買うという選択をすることは、前述の通り、借入額が伸びないリスク、住宅ローン控除を受けられないデメリット、金利が高いデメリットを覚悟する必要があります。
物件を購入する上で「低金利」は特に重要なポイントで、その権利を放棄するのは勿体無いです。
早く買いたいご事情と、その場合に被るデメリットを天秤にかけた上でご判断頂ければと思います。
別路線ですが、都内に戻るタイミングと同時期で引き渡しがある新築マンションを狙うという選択肢もありますね！
引き渡し日から逆算して物件選びをするイメージです。
本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました！
藤田
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