お便り返しとなります。
差出人：ほそっぴー
こんにちは！
いつも参考にさせていただいております。
いま前向きに検討している築浅の中古マンションの物件があるのですが、一点気になっているところがあり、決断まで至れません。
修繕積立金が5年ごとに30%ずつアップしていくようなのですが、これは他の物件も同様なのでしょうか？
もちろん管理組合の承認を得る必要があるようですが、上限がないので今後住み続けていく中で修繕積立金がどんどん上がっていってしまうのが不安です。
ちなみに、現在の修繕積立金は11,000円です。
よろしくお願いいたします。
ほそっぴー様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
修繕積立金の積み立て方式は大きく分けて2つあります。
①段階増額方式
最初は低い金額からスタートして徐々に上げていきます。5年毎なのか最初の10年間でグッとあげるのかなど上げる幅と時期は異なるのですが当初の×4倍くらいになることも一般的です。
(月額・70㎡前後を想定)
1～5年目：6000円
6～10年目：14000円
11～15年目：21000円
16～30年目：26000円
イメージとしてはこんな感じです。
ほとんどの新築マンションがこちらです。
②均等積立方式
最初からそれなりに高い額からスタートします。物価上昇などで絶対に上げないというわけではないのですが基本的には値上げなしです。スタートが月額17500円なら築20年になったときも月額17500円です。
新築時にこの設定になっているマンションは少ないです。腕利き理事さんの頑張りで築浅時点で段階増額方式から均等積立方式に移行しているパターンのほうが多いです。
で、どっちがいいの？という話ですがどう考えても②の均等積立方式です。私みたくマンションなど住宅を語ることで食べている専門家や管理の専門家のほとんどが均等積立方式を好んでいるはずです。段階増額方式を推している専門家はかなりの少数派でしょう。
それなのに均等積立方式ではなく段階増額方式のマンションばかりなのはなぜなのか？
新築時のデベロッパー(売主)が販売しやすいからです。
資金計画書を作成する際に修繕積立金が月額6000円と月額17500円を比べた際に売りやすいのは月額6000円のほうだからです。11500円の差は住宅ローンの借入額としては450万円相当です。修繕積立金が高いから借入可能額が減るわけではないのですが毎月の支払いが高く見えると売りにくくなることはたしかなのです。
均等積立方式であれば引き渡し後に揉めることが少ないでしょうし、支払いがきつくなる可能性も低いのですが..デべさんはやりたがりません。
実際にほそっぴー様のように「えっ？修繕積立金値上げするの？困りますよ！」という人も少なくはないのです。でもそっぴー様のような意見が多くなり万が一にも修繕積立金を上げないまま時が過ぎると大規模修繕時に数十万円～100万円単位の一時金が発生してしまう可能性もあります。そんな時期の理事会はカオスでしょう。
むしろ修繕積立金が安いままの中古マンションのほうが警戒すべきです。均等積立方式でなく段階増額方式であろうとしっかりと上げていこうとしているマンションであれば問題ありません。上げるのが当たり前ですよ～という状態なのであれば一般的です。もちろん腕利き理事長が現れて均等積立方式へするべく奮闘してくれるならそりゃ最高なのですがそんな容易なことではありません。そのため均等積立方式が理想だけども段階増額方式は買っちゃダメということではまったくもってありません。ちゃんと上げていけばいいのです。
例えばご検討中の中古マンション、現在11000円の修繕積立金が将来26000円くらいまで上がるのだとすれば上がった前提で資金計画を立ててみてはいかがでしょうか。それで無理がないならGOすると。
デベロッパーがいけないのです。後の負担を購入者へ押し付けているわけですから。短期買い替えであれば段階増額方式のほうが売却しやすいですし、投資家さんも段階増額方式のほうが実質利回りが高くなるなどメリデリはあるのですが長く住む方を最優先した均等積立方式が評価される時代がきてほしいものです。売り手側が変わってくれないと難しいのですが…段階増額方式を採用しているデべさんがSDGsを謳っていいのでしょうか。
修繕積立金はマンションにとっての貯金であり値上げが悪でないことはご理解いただけたかと思います。
参考になれば幸いでございます。
引き続きよろしくお願いいたします。
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