【お便り返し】枝川/塩浜/辰巳などの豊洲近接エリアで良質な中古マンションを狙っています

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こんにちは!
ふじふじ太です!

お便りは以下の通りです。


差出人: 奥豊洲検討者

 

誰に答えて欲しいですか?

のらえもん, ふじふじ太, すまいよみ

 

メッセージ本文:

はじめまして。いつもスムログブロガーのみなさまの記事を楽しく拝見しています。

 

現在、江東区内の賃貸に同い年の妻(30代前半)と二人で暮らしています。

在宅勤務や将来的な子育ても念頭に、3LDKの分譲マンションの購入を検討中です。

 

我が家は正社員共働きで、世帯年収は約1200万円(私:800万円、妻:400万円)ですが、住宅ローンは私一人でも返済できるよう、予算はグロスで5000万円台半ばぐらいまでで考えています。

予算と私たち夫婦にとっての利便性(私:豊洲勤務、妻:有楽町勤務)を考慮し、エリアとしては枝川/塩浜/辰巳などの豊洲近接エリアで探しています。(現状は東西線沿線に居住中ですが、夫婦ともども朝夕のラッシュから脱出することを優先事項としており、有楽町線沿線一本で考えています)

 

希望する豊洲近接エリア、いわゆる奥豊洲エリアは、現時点においてファミリータイプの新築マンションの供給がなく、計画が出たとしても昨今のマンション高値市況を考慮すると、予算にはまってこないことが想定されるため、エリア内の良質な中古マンションを狙っていきたいと思います。

相対取引になることから、必ずしも自分たちが希望するような階数や向き、ルームコンディションの物件が出てくるとは限りませんが、マンション全体として客観的にオススメというものがありましたら、アドバイスをいただきたいです。今のところなんとなく考えている室内の希望条件としては、100戸以上の規模感があり、可能であれば食洗機とディスポーザーが標準だと嬉しいです。

 

また、話は少し変わりますが、有楽町線延伸の事業許可を受け、2030年代半ばに目処に新線開業を目指す東京メトロ社2022年度事業計画が発表され、新駅設置予定地である枝川をはじめとする奥豊洲エリアについても再開発が期待されるところですが、周辺中古マンションの資産性、価格維持にも寄与すると思われるでしょうか。

現状で築5年〜15年物件が、新線開業時には築20年〜30年物件になることに関する影響について、ご見解をいただきたいです。(個人的には枝川や辰巳が、有明や東雲のような発展を遂げるのは難しいのではと思っていますが…)

 

まとまりのない文章で恐縮です。お返事をお待ちしております。


 

 

 

お便り頂き有難う御座います!
私ふじふじ太が回答させて頂きます。

 

将来的な子育ても念頭に3LDKの分譲マンションの購入を検討中とのこと、いいですね!
奥豊洲検討者さんの購入を応援いたします!

 

さて、ご予算感を拝見するに非常に堅実な方なのだと予想いたします。

 

東湾岸エリアでご希望スペックの5000万円台中盤の3LDKと考えると、物件はかなり限られてきそうです。

 

例えば、検討できる候補としては、以下の物件が挙げられます。
個人的には物件のスペック的にも辰巳エリアの物件がお勧めです!

・ブリリア辰巳キャナルテラス
・クレヴィア辰巳
グランソシア辰巳の森海浜公園
・イニシア豊洲コンフォートプレイス
・クレストスカイウイング 等

 

今であればちょうど一件お勧めできる物件募集もございますので、こちらのブログでご紹介させて頂きますね!

グランソシア辰巳の森海浜公園/5,680万円/68.2㎡/3LDK

 

 

枝川エリア新駅について

 

ご認識の通り、有楽町線延伸の事業計画が発表されましたが、枝川エリアに新駅(ST1)の計画はあるものの、現在地質調査中ですのでまだ確定ではございませんので、まだ過度にご期待はされない方がよろしいかと思います。

 

参考情報として、以下ブログをご紹介いたしますのでご確認下さいませ。
東京メトロ、地下鉄8号線(有楽町線)延伸のため5ヵ所で地質調査を実施:とよすとブログ

 

予定通り枝川駅に新駅が通った場合、枝川エリア周辺にもちろんプラスの影響はあるとは思いますが、周辺エリアの物件価格が大幅に上がるかと言われると今のところは何とも言えません。

 

周辺エリアの価格が上がるかどうかは、枝川駅の開発がどの規模になるか次第だと思います。
駅ができることで近隣の再開発が進み、交通利便性以外の生活利便性が向上するような商業的な開発も加われば、枝川エリアは化けるかもしれませんね!

 

単に駅ができるだけで周辺の利便性が低いと、駅の評価は上がらずあまり需要のない駅とみなされてしまい、結局そのエリアに住みたいという人はなかなか増えていかないでしょう。
やはり駅格は重要です。

 

繰り返しになりますが、もちろんプラスの影響はあるものの諸手を挙げて喜ぶべき段階にはないと思いますので、過度に期待をしない方がよろしいかと思います。

 

 

辰巳エリアの開発について

 

辰巳エリアについては、現在都営辰巳一丁目団地の建替工事がすでにスタートしており再開発が進んでおります。

<参考記事・資料>
江東区議会委員 鈴木あやこさんの活動日記

都営辰巳一丁目団地(第3-1期)建替計画について:東京都住宅政策本部発表PDF(令和3年3月22日)

 

着々と工事が進んでいるもののまだ具体的な全体像は見えておらず、いつ完了するかも未定の段階です。

 

住宅ゾーンの建て替えが一段落すれば、いよいよ公共公益ゾーンと複合市街地ゾーンの開発に着手する予定で、辰巳エリアの生活利便性が向上するかどうかはこちらの開発にかかっていると言っても過言ではありません。

 



出展:東京都住宅政策本部発表PDF(令和3年3月22日)都営辰巳一丁目団地(第3-1期)建替計画について

 

 

今のところ具体的な内容は未定ですが、住宅ゾーンの開発進捗をみていると、少なくとも10年以上先の話になるのかなと予想しております。

 

そういう意味では奥豊洲検討者のご認識の通り、枝川や辰巳が有明や東雲のような住環境豊かなエリアになるかは、可能性は秘めているもののかなり気の長いお話しになりそうです。

 

その分、豊洲・有明・東雲よりも安く物件を買うことができるというメリットがありますね!

 

さて状況を整理した上で、ここからが私からのご提案です。

 

 

ご提案

 

大前提として枝川・辰巳エリアは、現時点では豊洲・有明・東雲アドレスと比較をすると生活利便性はどうしても見劣りしますが、左記エリアへ簡単にアクセスできますので決して利便性が悪いエリアという訳ではございません。

物件探しにおいて何を優先するかが重要です。
物件探し、延いては人生の意思決定はすべてトレードオフです。

 

今の段階で10年~15年以上長く住める3LDKという広いお部屋に住むことを優先されたいということあれば、辰巳・枝川・潮見・塩浜エリアで物件をご検討されるとよろしいかと思います。
ご希望予算内でご希望のスペックの物件に出会える可能性が高いでしょう。

 

その変わり、資産性という観点では王道(立地・規模・ブランド)の条件とは少々外れることは覚悟の上で、広さ重視で探すという方法ですね。
辰巳・枝川エリアであれば、10年後であれば開発の期待もあります。

 

私からご提案をするもう一つの選択肢としては、10年~15年以上住むのではなく、少々サイズダウンをして一旦5年~10年程度住む資産性・立地優先での物件選びという方法もございます。

一旦ワンクッション挟んでから、次に広い部屋を探すというイメージです。

 

お子様が小学生に上がる前くらいであれば、60㎡前後の2LDKでも十分お過ごしになれるでしょう。
年齢ももう少し上がればご年収も増えてきて、物件の選択肢も広げることができるというメリットもあります。

 

ご夫婦の段階ではそこまで広い部屋は選ばず、汎用性の高いやや小ぶりの2LDKを選ぶと将来的に色々融通が効きやすいです。

急な転勤になった場合に資産運用もしやすく、住んでみてやっぱり違ったなと思えば買い替えも比較的容易です。

 

小ぶりな2LDKであれば有明や東雲エリアで5000万円台中盤~後半程度でご紹介できる物件もございます。

 

お子様ができると少しでも生活利便性の高い場所に住みたいと思われるでしょうから、ここはひとつ、広さは我慢して立地・子育て環境優先で選ぶという選択もよろしいかと思います。

 

あとは日々のキャッシュフローを見直し、可能であれば7000万円くらいまでご予算を上げられるなら、東雲・有明エリアでご紹介できる3LDKもありそうです。

もちろんリスクは高まりますが、ご年齢も若く世帯年収1200万円ということであれば、ご予算7000万円という水準はそこまで違和感はありません。

 

リスクを取りご予算を上げるか、リスクを抑えて堅実に行くか、広さを我慢して立地優先でいくか、広さを優先しながらその中で最良の立地を選ぶか、意思決定はまさにトレードオフです!

 

この判断に正解も不正解もありません。
ご夫婦でしっかり話し合って、ご自身の価値観とライフプランに合ったご決断をして頂ければと思います。

 

ちなみに私なら総合的に考えて、「リスクを取り予算を上げて、立地重視で2LDKも視野に入れながら3LDKを探す」という選択をいたします!

 

あとは複数件内見をする中で、生活のイメージがビビっとくる物件を選び、そしてもし最後に迷ってしまい決めあぐねてしまったら、ふじふじ太にアドバイスを求めて背中を押してもらいます。

ご参考までに!

 

本日は以上となります!
ご購読頂き有難うございました!

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不動産コンサルティングマスター。現場で仲介営業を10年経験済。取引件数500件以上。賃貸・売買どちらにも精通。多数メディア出演経歴あり(NHKクローズアップ現代・ABEMA TV・香港TV等)。不透明な不動産取引業界を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!マンション購入は怖くないと発信していきたい!皆さんのマンションライフを応援しています!YouTubeもやっておりますので是非ご覧下さい!

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