【お便り返し】買い時を逃してしまって後悔しています。

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こんにちは!
ふじふじ太です!

お便り返しです。
お便りは以下の通りです。


差出人:マンション買えない

20台半ば、妻と子供1人で都内住みをしています。世帯年収は1000ちょっとです。

家賃補助が出るため、賃貸暮らしを続けています。そろそろマンションを購入したいと考え始めておりますが、どこも値段が高く悩んでいます。

 

アベノミクスの甲斐あってか、デフレ脱却しインフレ傾向へ経済もシフト、日銀も金融緩和は継続するとのことで、さらなるマンション価格の上昇は避けられないと考えています。一方で賃金は上がらず、買い時を逸してしまったと後悔しております。

マンション情報を見ても、「こんな地域ですら、もうこんな値段なのか?」と、数年前の土地勘からすると信じられない高値設定で驚いています。

バブル超え価格とまで言われていますが、今の日本の経済状況的には、むしろバブルの時より状況は深刻なのではないかと考えています。

もし日本が金利をやむを得ず上げることとなったら、間違いなくマンション価格は下がってくると思いますが、それがいつか読めない中、高値掴みしてしまうと、売るに売れないとなることを恐れています。

高いなと思いながら、ギリギリの予算で購入した方が良いのでしょうか?それとも金利が上がっても返済できる程度の余裕を持った方が良いのでしょうか?


ご質問頂き有難う御座います!
すでにマンションマニア先生もお答えしてますが、二番煎じながら私も回答させて頂きます。

マンションマニア先生の回答はこちら
↓↓↓
お便り返し その352「20台半ば 妻と子供1人の3人家族で都内住み。世帯年収は1000ちょっと。買い時逃したかもしれない。」【マンションマニア】

「マンション買えない」さんのお気持ち、よくわかります。

 

今のマンション価格の高騰中、物件を買うのが恐ろしく、購入を躊躇してしまうということですね。

なるほどなるほど、ただ、こちらのマンション購入応援サイトとも言える「スムログ」にご質問をされてきたということは、物件購入に対する関心も高く、背中を押して欲しいということですよね!?
(違ってたらすみません笑)

ご質問内容を読み解きつつ、私なりの見解でアドバイスさせて頂きますので、ご参考にしてみてください!

 

 

買い時ってなに?

 

「買い時を逸してしまったと後悔しております。」とのことですが、お気持ちはわかりますがそのように感じる必要は一切ございません!

そもそも「買い時」ってなに?という点を整理しておきます。
「買い時」には、居住性の観点と資産性の観点の以下の二種類の定義があると考えています。

 

 

<買い時の定義(ふじふじ太考察)>

①ご自身のライフプランの中で、マンション購入の必要性を感じた時。(居住性の観点)
②マンション価格が下がり、そろそろ価格が上がり始めるかもしれないという期待感が高まっている時。(資産性の観点)

 

①はわかりやすいと思いますが、②は株と同じようなイメージで、割安感がある時と同意義と思って頂いて結構です。

 

「マンション買えない」さんは②の定義において買い逃したと思われていると思いますが、都内のマンション価格をみると、コロナショックを含め多少の上下はありつつ、過去10年間中古マンション価格は上がり続けており、その間、買い時と呼べるタイミングはほぼありませんでした。

 

コロナショックの時はあまりにもV字回復過ぎたということもあり、あの数カ月を買い時だと認識できた人はかなり少ないと思います。

スムログブロガーであるマン点さんのグラフを一部引用いたしますのでご確認下さい。↓↓

首都圏中古マンション市場動向(22年1月)
引用元:マン点ニュース22年2月(新築市場/中古市場/ほか)より

 

結果論でいうとコロナがやってくる前の2~3年前も買い時のように見えますが、実際その時に買った人はその時を②の定義の意味で「買い時」とは思っていなかったはずです。

実際3年前でも、「今が価格のピークだ!オリンピック後暴落する!金利もそろそろ上がるかも!」と言われておりましたので、当時マンションを購入することもかなり勇気が必要なご決断だったと思います。

 

つまり、「あの時は買い時だった」というのは結果論に過ぎません。

 

②の買い時を気にするのであれば、では次の買い時がいつくるか、それは私にも皆目見当もつきません。

5年後かもしれませんし、10年後かもしれませんし、20年後かもしれませんし、私が生きている内に来ないかもしれません。

※ミクロ経済の視点で考察するなら、ピンポイントで新築の引き渡しがあるエリアは、近隣の中古募集が増えて一時的に割安感のある募集が出てくるということは考えられます。

 

また、価格が下がり始めることは決して「買い時」ではありません。

 

2年前のコロナウイルスによる第一回緊急事態宣言時を思い出します。

その当時も相変わらず今が価格のピークだと言われている中で、コロナショックがやってきました。
市場が混乱し、マンション価格は下がり、割安感のあるお部屋が市場にいくつか出回りました。

振り返るとあの時は買い時ではありましたが、果たして本当に相場を気にする方がその時にマンションを買えていたかというと、答えはNOです。

 

マンション価格が下がりましたが、「もっと価格が下がるかもしれない、これからもっと10%、20%と下がっていくかもしれない」という恐怖心にかられ、購入を見送る方が大半でした。

そうこうしている内に、マンション価格はコロナ前の水準をあっという間に追い越していきました。

 

つまり何が言いたいかと言うと、②の定義の買い時を気にしすぎると、マンション探しが必要以上に長引き、その間に①の定義の買い時を逃すことに繋がり兼ねません。

 

①の定義の買い時を逃す方が、後から長い人生を振り返った時に後悔が大きいように思います。

 

マンション購入を真剣に検討され始めた今この瞬間こそが買い時です!

「マンション買えない」さんは、愛する奥様とお子様のために、買いたいと考え始めた今、是非素敵なマンションを購入してもらいたいと思います!

 

 

 

予算内で欲しいと思えるマンションはありますか?

 

 

と、前談で購入を応援したは良いものの、現在「マンション買えない」さんのニーズにマッチするマンションはありますか?

今欲しいエリアに、欲しいマンションがなければ買いたくても買えませんよね。

価格高騰の弊害はまさにここで、ご予算の中で欲しいと思えるマンションが減ってしまったという点だと思います。
資産性が高いマンションというものは、往々にして価格も高いものです。


 

家賃補助も出るということで、大して欲しくないマンションを焦って無理して買う必要もないでしょう。

 

「高いなと思いながら、ギリギリの予算で購入した方が良いのでしょうか?それとも金利が上がっても返済できる程度の余裕を持った方が良いのでしょうか?」というご質問のお答えですが、

ご質問文から察するに「マンション買えない」さんはリスク耐性があまり高くないと思われますので、ギリギリの予算設定はやめた方がよろしいかと思います。

 

ある程度変化に耐えられるように、余裕を持った予算設定の方が、購入後も夜ぐっすり寝られると思います。

 

予算設定はいくらが妥当かという点は、世帯年収中の奥様との比率、自己資金の多寡、リスク耐性によっても変わってくるので頂いている情報だけでは何とも言えませんが、ざっくりご年収1000万円と考えると5000万円前後くらいのご予算にしておくと今なら安心感がありそうですね。

 

 

5,000万円前後のご予算で、かつご希望エリアで欲しいと思えるマンションがあれば、過去を振り返らず迷わずGO!

 

もしなければ、今の自宅に不便もなくそこまでお急ぎでないということであれば、まず今年残り9ヵ月仕事を頑張ってご自身のご与信をパワーアップさせて、買えるマンションの選択肢を増やしてから再検討されても決して遅くはないと思います。

マンション価格の上昇率も少々落ち着いてきたので、2020年・2021年のようにマンション価格が急激に上昇する可能性は低いと考えております。


 

ちなみに私の場合、初購入の時は20代中盤でちょうど欲しいマンションがあり、単身であったということもありリスク耐性も高く、年収の10倍の借入れをして無理して買いました。

今思うと少々無謀だったなと思うものの、その時はローン返済や値下がりが不安という感情はあまりなく、これからもっと仕事がんばろう!という感覚でした。

 

「マンション買えない」さんはご家族がいらっしゃいますので、ご予算・返済プランはあまり無理すべきではないと思います。

ただ、正攻法ではなくリスクが高まるものの、ご予算をギリギリまで上げれば欲しいマンションを買えるということであれば、しっかり奥様と話し合った上で、今後年収UPの見込みも含めて検討し、購入先行で後から与信を追い付かせるというパターンもひとつです。

 

上記ご参考にして頂き、「マンション買えない」さんにとって後悔のない選択をして頂ければと思います!

 

本日は以上となります!
ご講読頂き有難う御座いました!

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産コンサルティングマスター。現場で仲介営業を10年経験済。取引件数500件以上。賃貸・売買どちらにも精通。多数メディア出演経歴あり(NHKクローズアップ現代・ABEMA TV・香港TV等)。不透明な不動産取引業界を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!マンション購入は怖くないと発信していきたい!皆さんのマンションライフを応援しています!YouTubeもやっておりますので是非ご覧下さい!

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