第310回 「独身女性がマンション購入で失敗しないために」

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このブログは原則として10日おき(5、15、25)の更新です。

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

近年、独身女性のマンション購入が増えています。しかし、独身女性の場合、いつか結婚することがあるでしょうし、総合職なら転勤の可能性もあります。

こうした問題を勘案して選ぶことが重要なのは言うまでもありませんが、気を付けるべきポイントは、どのようなところにあるのでしょうか?

 

転居するときのことを考えて買う

結婚その他の理由で転居するときがやって来ました。そのとき、住まいをどう処分するのがいいでしょうか?先ず、売らずに賃貸を選択する場合を考えてみましょう。

 

賃貸すれば、住宅ローンを賃料で返済して行くことができます。また、だいぶ先のことですが、ローンを完済したとき、そこから、第二の年金ともいうべき収入が得られます。

専業主婦になった場合でも、夫の収入を当てにしない自分だけのお小遣いが手に入るというわけです。

 

 

賃貸のデメリット・メリット

賃貸することにした場合ですが、デメリットはないのでしょうか?

1年に1か月の空室期間が生じること(賃貸物件の平均)を覚悟し、その時のローン返済資金を確保しておかなければならない点、出入りの際にリフォームや敷金精算、契約などのため不動産業者等とやりとりする煩わしさが生じることを想定しておかなければならないことが挙げられます。

 

独身女性は、1DKや1LDKといった、コンパクトなタイプを選ぶ人が多いと考えられます。利便性の高い場所にコンパクトタイプのマンションを所有すれば、住みやすいばかりでなく、賃貸がしやすく、賃借人の出入りの際にも空室期間が短くてすみます。

 

リフォームする場合も、コンパクトタイプは工事期間が短いので、その分、次の借り手を早く入居させることが可能です。また、借り手を厳選すれば、家賃滞納の心配もしなくてすむでしょう。

 

売却について想定しておくべきこと

長い間には、売る方がよいという事情が起こるかもしれません。そこで、次は売却する場合を考えてみます。首尾よく売れるかどうかという点が気になります。

 

一般に、中古マンションの売却価格は経過年数に伴って下がり、購入価格を下回るものです。問題は、その程度です。大きく下回った場合、ローンの清算のための差額を用意しなければならないかもしれません。

 

例えば、「頭金0%、住宅ローン100%」で購入した場合、ローン残債が60%に進んだ時点で売却するとしたら、売却価格が購入価格の60%に下がったとしても清算は可能ですが、60%を割り込めば、売却代金だけでは清算ができません。

 

住宅ローンの残債は、償還期間にもよりますが、金利が高いと、15年も払い続けたのに、まだこれしか減っていないのかと驚くほど、返済が進んでいない場合があります。

 

以上の意味で、売却することを想定する場合、頭金はできるだけ多く入れておくか、清算金を別枠預金として用意しておく、または途中で一部を繰り上げ返済してローンを減らしておくといった対策が必要になります。

 

理想は、売却時に手元から資金を出さず、売却代金だけでローンの残債を清算でき、かつ、お釣りが来ることです。

 

高く売れる物件を選ぶことが肝心

マンション選びの重要ポイントは立地条件ですが、単身者ほど、ここを優先しておきたいものです。特に、自分が住まうのに便利というだけでなく、貸す場合にも便利さが評価される立地条件を選ぶことが大事です。

 

都心へのアクセスの良さ、最寄り駅まで徒歩5分以内。この二つは絶対条件です。

貸しやすいマンションは、大体において売却もしやすく、うまく行けば買い値を割り込むようなことにならずにすむかもしれません。売る必要が出てきたときのためにも、重要な条件です。

 

また、できれば、管理人が常駐(日勤)していないマンションは避ける方がいいでしょう。長い間に、管理の悪いマンションというレッテルを貼られる危険があるからです。管理が悪いと、見栄えが悪くなり、やがてスラム化して、資産価値を失っていくことになります。

 

コンパクトタイプばかりのマンションは、賃貸に出される住戸が多いもので、10年もしたら6~7割が賃貸住戸になるものです。賃貸だらけのマンションは、修繕に関する合意形成が遅くなりがちで、マンションの劣化が早まる危険があります。

 

その点、ファミリータイプは大半のマンションは自己居住者が多く、売却した場合も次の所有者は自分で住むものです。転勤のために賃貸する人もありますが、コンパクトタイプほどは多くはありません。

 

自己居住者が多いマンションほど、管理は円滑に行われる傾向があります。そういう意味から、単身者専用マンションより、ファミリータイプが混在したマンションの中のコンパクトタイプを購入するほうが良いのです。

 

大型マンションの中から選ぶ

マンションの価値を左右するのは、第一に立地ですが、その次は建物の風格です。言い換えれば、威風堂々のスケール感です。ひょろひょろの細身タイプより、幅も高さも大きな建物が良いのです。

 

大きくて立派なマンションは、それだけで見る人を引き付け、中古物件として売り出されたとき、見学にやってきた人を感動させます。感動は購買意欲の盛り上げに役立つのです。

 

大型マンションは、エントランスドアを開けた瞬間に目に飛び込んでくるホールのスケール感、高い吹き抜けの天井などが買い手の感動を呼びます。

 

小型の賃貸マンションしか知らない見学者は、分譲マンションのエントランスとエントランスホールを見て立派に思うものです。分譲マンションでは別格の広さと設え(しつらえ)になった建物を知らないからです。

 

予算や広さ、立地などが条件から外れていても、勉強と割り切って大型マンションの見学に出かけてみましょう。全く別格の豪華な建物と、少し下のもの、大きく下回るものなどと3タイプを見学して比較しましょう。

 

新築より中古がよいかも

新築マンションの販売スタイルは、現地外にモデルルームを設けて関心客を集めながら建物の竣工前から買い手を募るものです。

 

「間取りは違うけれど設備・仕様はこうです。天井高はこうです」とアピールしながら販売を進めます。買い手側から見れば、モデルルームと希望の間取り図と比較しながらイメーシを描き、異なる部分を頭の中で修正して行くのですが、この「イメーシ力」がしばしば問題になります。

 

完成した購入住戸を見た瞬間に違和感を覚えるからです。それでも購入を取りやめることはできず、トラブルに発展することも殆んどありませんが、「あれっ」と感じるのです。

 

この違和感は、中古マンションではありえません。実物を見て購入するからです。

 

新築の場合、共用部分に関するモデルルームは全く用意されていません。模型と完成予想図だけで販売活動が行われます。それだけでイメージしなさいというわけです。青田売りではやむを得ない手法ですが、ここに落とし穴があるとも言えるのです。

 

マンションは専用部分のみを買うのではありません。マンションの価値は、共用部を含めた建物全体を見なければならないのです。しかし、「美人モデルさんのように装ったモデルルーム」を見て判断してはならないのが現実です。

 

駅近の基準を間違わないこと

「駅に近い」の基準、もしくは希望条件を徒歩10分とする人が少なくありませんが、筆者はこれを「5分」に改めるよう進言しています。これは、ファミリータイプのマンション探しでも同じなのですが、コンパクトタイプの場合は絶対条件としたい点です。

 

駅からのアプローチ上に夜道が怖いと感じられるところがあります。安全な日本とはいえ、犯罪はゼロではありません。人通りの少ない道は避けたいところです。街灯の存在も確認しておきたいところです。

 

駅から5分以内内なら商店の灯りなどもあるでしょうが、閑静な住宅街に入ってしまうと夜道は暗く、危険なところもあります。帰宅時間が遅くなるときは、駅から自宅前まで走って3分以内といった近さが望ましいのです。

 

購入を検討する段階では時間帯を変えて現地調査をしたいものです。

 

高値の物件が良いのです

マンションに限りませんが、良いものは高値です。安値の物件を探そうとすると、先に挙げた条件の過半は満足されないかもしれません。予算を高めに設定しても、広さに不満ということになるかもしれません。

 

そのとき気を付けたい点を付け加えておくと、「予算を上げても立地は妥協しないこと」が大事です。日頃のご相談事例から感じる点を言えば、「女性の多くは予算に余裕がある」ようですから、多少の予算アップを強いられても立地条件だけは妥協しないことを勧めます。

 

特に「大型タワーマンション」の中に設けられたワンルームタイプは高値です。このため、つい避けてしまう人も多いのですが、安値の物件を求めて物色するという方針・策はお勧めできません。

 

覚えておきましょう。「安いマンションは将来価格も安いが、高値のマンションの将来価格は高値になるものだ」と。

 

 

・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。

 

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