マンションマニア先生がお答えされていますが、のらえもんも別角度からの検討結果をコメントさせていただきます。
買い替えにかかる費用について
2019年に初めてのマンションを購入した30代です。共働きのペアローンで返済していく予定でしたが、嫁が予期せず会社を休職することになり、家計見直しの一環で住み替えを検討しております。幸いなことに購入後の相場上昇で自宅の査定額も上昇しましたが、買い替えにかかる仲介手数料やローン諸費用を考えると、キャッシュ・フロー改善のメリットと比較しても短期住替えは経済的に不利な選択のように感じます。住替えにかかる費用を抑える方法はないでしょうか？
正直、住み替えはコストがかかります。
・売却にかかる仲介手数料
・竣工即入居の新築を買うのでなければ購入にかかる仲介手数料
・新規の住宅取得にかかる各種手数料
など、現居の現在価値の約10%程度を見たほうが良いかと考えます。
また、買い替えとなると、休職中の奥様の住宅ローン与信分がなくなるわけですから、ご主人さまの与信のみとなり、単純計算で半分〜7割程度の価格の物件購入となるでしょう。
休職の理由はあえて聞きませんが、病気やケガなどが理由となると、住み替えは若干思いとどまっても良いのではないでしょうか？減り続ける銀行口座預金が心配ですよね。そのためにはまず、
- 滞納する前に銀行に行ってきちんと相談すること。休職からどれくらいで回復できそうかの見込みや、転職するなどで対応できるかなどコチラ側の想定問答を作って臨むこと。
- 口座に現預金がまだまだあると判断され、元本と利息の返済引き伸ばしを拒否された場合、親に相談して住み替えにかかるコストを相談した上で、例えば「1年間の返済」について相談し、1年後にどうにもならない場合は売却するなど条件を示した上で交渉すること。この場合は、親からの贈与にならないようにきちんと利息を書き込んだ借用書を作ること。
- 並行して現居の現在価値については知っておくこと
銀行に相談するのは恥ずかしいことではありません。むしろ銀行側も延滞などをすると非常にめんどくさいので、相談をすればきちんと考えてくれます。どのような対応になるかは銀行と、今後の見込みなどについてきちんと話せるか次第だと思われます。
ペアローンは、片一方が病気等で働けなくなるとそのうち返済に困ってしまうものなので、リスクは2倍となります。人間ですので、病気になることは長い人生の中で誰もがありうることでしょう。
今動いて、住み替え先を判断してしまうというのも良いですが、奥様の復帰が見込めるのであれば、すぐに動く方がかえってコストが高く付いてしまう、ということも考えたほうが良いでしょう。
私からは以上です。
とてもとても難しい問題ですね。
— 元デベの人 (@dokusayriji) February 20, 2022
原因次第ですが会社によっては正社員なら1年半の休職までは認めていて、その間最大65%お金も出ます（所定の手続き必要）
1年半あれば復帰の可能性があるなら、キャッシュ的にはそこまで待つのもありかなと思います https://t.co/zjSR5egvtx
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質問者です。マンションマニアさんの記事にもコメント残させて頂きましたが、改めてご回答頂きありがとうございます。現時点ではそこまで切迫した状況ではないのですが、最悪のケース、このまま退職といったことも考えて、高く売れるうちに売って出直すのもありかと思いご相談させて頂きました。仰る通り預貯金が減っていくのが心配ですが、早い段階でご相談できて良かったです。