お便り返し その292「板マン最上階角部屋と中層階中部屋の価格維持率の差は?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:最上階角部屋に憧れるぅ

メッセージ本文:


中古市場でマンションを売却する際に、100戸程度規模の14階建て板マンの最上階角部屋(南東向き)と中層階中部屋(東向き)の価格差は新築価格の時と同様の比率程度の差は出るものでしょうか?それとも物件の中古成約相場に収斂されて余り差は期待出来ないでしょうか?





最上階角部屋に憧れるぅ様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

こればかりは新築時の価格設定や立地、マンションによって異なるためこれぞというご回答は難しいです。

ただ、全体的に言える内容にてご回答いたします。

まず1つ目はグロスの壁です。

いくら部屋の条件が良くともそのエリアではなかなか動かない価格帯だとむしろ買い手が見つけにくくなりますし、そのエリアでなかなか動かない価格帯だとしてもエリア№1系などその街のアッパー層が検討してくれるなら売りやすくなります。

手の届く人が多いエリア、マンションの最上階角部屋なのか、住戸位置よりも価格を優先する人ばかりのエリア、マンションで最上階角部屋なのかで売りやすさが大きく変わってきます。

2つ目は価格で遊べるかどうかです。

中住戸となれば相場が形成されていたり、そもそも類似の売り出し住戸と被ったりするため価格で遊ぶのが難しくなりがちです。そんな中で最上階角部屋となれば同一マンション内でも希少性ありますから高値チャレンジもしやすくなります。

もちろん先に述べたようにエリアやマンションによるのですが売りやすいことはたしかです。とはいえ新築時の価格から見た際に中住戸よりも価格維持率が高くなるとも限りません。新築時だって価格を盛っていることは多いですからむしろ価格維持率に期待できないこともあります。

階数とは少し話がそれますがこんなデータもあります。

※5年前の記事より

南向き 新築時4200万円台 → 中古時4000万円台 価格変動 約5%下落
東向き 新築時3200万円台 → 中古時3600万円台 価格変動 約11%上昇

・満足度の高い南向きは新築時に価格を盛っていた
・満足度の低い東向きは新築時に広告棟として価格を抑えていた
・中古時には東向きの価値が南向きに引っ張られて上昇した

条件良い部屋だから価格維持率も高いということはありません。

多くの投資家は最上階角部屋を買いません。最上階角部屋を買うのは基本的には実需層です。

一般的な板状マンションの最上階角部屋を狙うのであれば満足度優先と考えて購入されたほうがよろしいかと思います。

私自身板状マンションの最上階角部屋を購入して住んでいましたが満足度高かったですよ!

売却もしやすかったですが他の部屋と比べて価格維持率が特別良かったということはなかったです。

引き続きよろしくお願いいたします。

ご相談お待ちしております!!


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