お便り返し(62)マンションの買い替え終着点

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こんにちは、やまちゃんです。

先日、子供を連れてディズニーランドに行きまして、新アトラクション「美女と野獣」に乗ってきました。あれって朝早く行ってアプリで予約しないと乗れないんですね。早く着いたのに予約を取れず、でも妻がディズニーの仕組みを熟知しており、後になって運良くキャンセル待ちを拾えました。おじさん的には、ルールが難しくて分かんないです(笑)
アトラクションの方は、まじでめちゃくちゃ良かったです。

差出人: やまやま

買い替えで条件良くして行くと、どうしても物件価格は上がって行くと思います。
私も買い替えしていますが、もはや当初の2倍ぐらいのローンになっています。
もちろん買い替えのたびにキャッシュも蓄えていますが。

みなさん買い替えの終着点はどう考えられているのでしょうか。
ローン完済まで行くのでしょうか?
もしくはどこかで中古などで価格を抑えてローンを減らして一気に完済でしょうか?
戸建という選択もあると思います。
いかがでしょうか?

ご相談ありがとうございます。先にマンマニ先生が回答されていましたが、こちら恐らく多くの方が当てはまるであろうことと個人的にちょうど先のことを考えていたところだったので参戦させていただきます。

お便り返し その253「買い替えの終着点は??」【マンションマニア】



まず結論から申しますと、「ダウンサイズした好立地マンションを買う」が良いのではないかと考えます。既存ローンは完済し、新規ローンは組みません。

この問題、シミュレーションしようにも関わる係数(市況、駅力、物件力、金利推移、税制、家族構成、個人ステータス、自己資金など)があまりに多すぎて如何様にも結論を導き出せます。流通価格と残債の表でも作ろうかと思いましたが説得力なさそうなので止めます。

買い替えの終着点

話をシンプルにしましょう。

やまやま様が物件を買い替えられて「当初の2倍くらいのローン」になりました、と。

{流通価格-残債}の「含み益」を増やせるような基準で物件選びをしてマンションすごろくをされていれば、月々のキャッシュアウトとしてローンの支払いに加えて管理修繕費も固定資産税もそれなりに上がりますよね。

今の稼ぎがあればこその生活でしょうし、一方で、定年を迎えて残債があって、稼ぎが少なくなったにも関わらず住宅ローンを返すために仕事をしなければいけない生活は避けたいのではないでしょうか。(そもそも返済できる稼ぎがあれば御の字なわけで)

終の棲家をこれから決めようという時には、現住まいの「含み益」にプラスして、自己資金としていくら積めるかを予算上限とすることが、住み替えの終着点として理に適っているのではないかと思います。

必然的に予算は現住まいより下がることになり、平米数も小さくなる、その代わりローンには頼らず残債はないというのが1つの適解ではないでしょうか。

ちなみに、適解とか言って「選べる風」に書いてますけど、実際にお金のアテがないと選択の余地などなく、自動的にそうなりますね。

ダウンサイズして同エリアで買えればマシな方で、これというものがなければ更に安いエリアに行く必要あるかも知れませんし、賃貸で良いとなるかも知れません。

私はですね、老後こそ流通価格を期待できる好立地マンションにした方がいいのではないかと思いますよ。いつ死ねるか分かりませんからね、年取って生活費がショートでもしたら大変です。

最悪、物件を処分できるオプションは残しておいた方がいいですし、最近はリバースモーゲージも身近になってきて使いようがありそうです(商品設計がわりと利用者側に有利にできているように見えます)。

あとリアルな話、高齢者ほど都会の医療を受けられるメリットは大きいんじゃないでしょうかね。(以前書きましたが、上の双子が出産時に死にかけたときに都会で受けられる高度医療の大事さを思い知りました)

やまやま様が仰せのように、庭でも付いている一戸建てを終着地とする考えもあるかと思います。それこそ田舎で安っすい中古の一戸建てを買いましょう、だったら分かります。

都市圏で4000万のマンションが1000万値下がりして3000万になることは普通にありえますが、田舎の500万円一戸建てが1000万下がって、-500万円になることはありませんからね。完全に好みの問題ですが、老後は都会の喧騒を離れたいという方には良いですね。

 

ローンを何年借りるか問題

なお、これに関連して、現実問題としてもう1つ大きな話、マンションすごろくをする度に「ローンを何年借りるか問題」がありますね。

個人的には、「その時の年齢で借りられる最長で最高額を借りる」をあえて推したいです。ただし自身の年収に対して適正な返済率の範囲内(私は20%推し、残債を消せる金融資産がなければの話)です。

理由は、借りられる金額を低金利で借りて、手元のキャッシュを可能な限り潤沢に持ち、個人事業や投資に充てる。それらのリターンが住宅ローン金利を上回ることは、決して難易度が高いことではないと考えているためです。

不動産から話が逸れて恐縮ですが、王道はNISAやiDeCoでしょうね。わざわざ国が有利な制度を用意してくれているのですから有難く乗っからせて頂いて、バカみたいに簡単に蓄財すれば良いのです。(バカでも出来るという意味ではありません、手間がかからないという意味です)

ただし将来のことなんて分かりません、これでドボンを食らう可能性もありますので、あくまで一意見ということでご理解ください。無論、ここに書いたことはファイナンシャルアドバイスではありません。

 

やまちゃんの終着点

最後に私個人の終着点についての考えです。

現居(A物件)からもっと広い住戸(80~100平米希望、B物件)へいずれ引っ越しを考えており、A物件は売らずに賃貸に回そうかと考えています。(もう残債が少なく売らない選択もできます)

B物件へ引っ越した後は、子供達が成人して巣立ち具合にもよりますが、その次の「買い替えの終着点」として夫婦でゴリゴリの都心マンションに住みたいですね(笑)

購入原資は、{A物件(残債なし)+B物件(流通価格-残債)+ 自己資金}で、専有面積をダウンサイズすれば何とかなるでしょう。

その頃に十分な資金がなければ、A物件にUターンするのも1つだと考えています。まぁ、先のことなのでどうなるか分かんないです。

これまでの個人的な投資リターンを鑑みて、稼いだ資産の「保存場所」を考えたときに、多くの割合を不動産に依存することに抵抗を感じます。

不動産は、自分が住んでいる限り換金できない、流動性が低い、そして劣化します。資産ポートフォリオとしては、不動産はほどほどにしておくのが良いと今は考えており、市況が良いことも手伝って手持ちの物件をここ数年で3件ほど処分しています。

私はですね、実務で新築マンション売って、マンションコミュニティの運営に関わって、スムログで記事を書いておきながら、お恥ずかしながら自身が新築マンションを買ったことは1度もないんですよ。先々は都心の新築マンションを余裕ぶっこいて買えるくらいの資産を持てたら嬉しいなと考えております。

娘たちが無事に巣立ってくれたら、目一杯「仕上がった生活」をしてみたいです。

 

おまけ

ショートストーリー ~ 仕上がった父親(やまちゃん)と娘たちのLINE

父親:私は、神である。私には、資産がある。下々の者(娘)たちよ、今度の日曜日に天界(新築タワマン最上階)に孫たちを連れて遊びに来るが良い。

長女:またやってんの?
次女:ウザい
三女:そういうの止めて
四女:頭おかしい

父親:どうだ、たまには天界からの景色も悪くないぞ。有名フレンチのシェフを呼んでおいた。日曜日に孫たちを連れてディナーを食べに来るが良い。

長女:そういえば久々にディズニー行かない?
次女:日曜だったら空いてる
三女:行く行く!
四女:チケット取っとくね

父親:ちょっ、、下界に降りて孫たちに会いに行っても良いがどうだ?ディズニーもたまには出向いてやろう。

長女:来なくていいよ
次女:来なくていいよ
三女:来なくていいよ
四女:来んな

父親:あれっ悪ノリした?スベってるの分かってたんだよ!チケット代出そうか?お母さんも行きたいって言ってたよ?

長女
次女
三女
四女

父親:既読ついてますけど? おーい! ごめんて!!!

 

~ Fin ~

 
注釈:
記事の内容は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

ABOUTこの記事をかいた人

スムログ担当者です。その昔、某デベで新築営業した後、Web業界に転身しました。妻と子供5人(4歳双子、3歳、1歳、0歳)、7人家族の親父業をやってます。

こちらのサイトでも担当者やってます。
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