前回の高値市況から学ぶ賢い選択とは ~ミニバブル時代のマンションの今~【マンションマニア】

スポンサードリンク

昨日公開した「マンション価格の暴落を望んでいるのはマイホームを手にしていない人のポジショントーク」の関連記事となります。

今のマンション価格が数年後から見て割安なのか割高なのかはわかりませんが少なくとも高騰期であることはたしかです。

私が最初にマンションを購入したのは2005年、これまでの間で「うっわ。マンションの価格たけー。値上り過ぎだろう!!」となったのは2回あります。

ここ最近と2007年・2008年頃です。

2007年・2008年頃は2005年頃の価格を旧価格と呼んでいました。2007年・2008年当時はマンションミニバブルとして扱うメディアも多かったです。エリアにもよりますが2005年頃から2割くらい値上りしました。

ただ、高値時代は短い運命となりました。2008年9月のリーマンショックの影響で多くの中小デベロッパーが倒産、再販業者が買い取った新築マンションがアウトレットマンションとして販売されるなど不動産価格は大幅下落、さらに2011年3月の東日本大震災もあり大幅値下げしないと新築マンションが売れない冬の時代が続きました。2013年に2020年夏季五輪開催地が東京に決定したあたりからは上昇が続いており、今に至っています。

当時と大きく異なるのは新築マンションというフィールドにいるのは超大手ばかりかつリーマンショックを乗り越えたデべばかりですからもしこの先値下がりしてもアウトレットマンションがとてつもなく増えるということはないですかね。

では前回の高値市況で販売された新築マンションは暴落時代にどんな動きを見せたのか、今現在はどうなっているのかを共有いたします!

エリアによって状況は異なりはしますが私が当時住んでいた武蔵浦和駅周辺でお話させていただければと思います。

※下記でご紹介するすべてのマンション、それぞれ魅力がありますが今回はそちらの共有はいたしません

【マンション安値時代好立地新築マンション】

A.ザ・ファーストタワー

2006年築 別所7 武蔵浦和駅徒歩4分

新築時の坪単価約180万円
リーマンショック後数年の坪単価約190万円
現在の坪単価約230万円

【マンション高値時代好立地新築マンション】

B.プラウドタワー武蔵浦和テラス

2008年築 沼影1 武蔵浦和駅徒歩2分

新築時の坪単価約240万円
リーマンショック後数年の坪単価約200万円
現在の坪単価約230万円

【マンション安値時代一般的な立地の新築マンション】

C.D´レスティア武蔵浦和

2005年築 白幡4 武蔵浦和駅徒歩8分

新築時の坪単価約170万円
リーマンショック後数年の坪単価約140万円
現在の坪単価約160万円

【マンション高値時代一般的な立地の新築マンション】

D.レリア武蔵浦和

2008年築 白幡4 武蔵浦和駅徒歩11分

新築時の坪単価約210万円
リーマンショック後数年の坪単価約140万円
現在の坪単価約160万円

画像出典:グーグルマップに著者加筆


駅近くの新築タワマンが3割近く(駅距離差し引いても2割ほど)値上りしたときは驚きましたね~。駅から離れても同じくらい値上りしており「たけー!!!!!」と叫んでいました。(笑)

一次取得ではなかったですから自宅も値上がっていたわけで買い替えできなかったわけではないですが一旦賃貸を挟まない限りは含み益を次の住まいに充当することができず、そもそも住宅ローンの与信が届かない状況でした。まさに今の状況に似ています。

上記A~Dの動きを見てみると

・中古市場において新築価格は関係ない

・高値時代に購入した人は暴落中の数年間残債割れとなっている(フルローンの場合)

・高値時代直前に一般的な立地で購入した人は暴落中の数年間残債割れとなっている(フルローンの場合)

・安値時代に好立地で購入した人は最強

・築年数が経過するにつれて立地による評価が大きくなる(中古を検討する人ほど立地にうるさいのは当然。建物の価値が薄れているため。)

・新築時に購入した人すべてが今時点では残債割れしていない(Dは築10年時点でトントン)

となっていることがわかります。

上記から学ぶべきポイントとしては

・高値時代は中長期的に住むことを前提に探す(長く住めばローンの残債割れは避けられる)

・好立地や一体開発など中古になっても評価される物件を買う(暴落後の回復力がある)

となります。

数年前までは「今買って数年後に買い替えるのもありですよー!!」ということを記事で書いていましたし、相談業務においても同じようなことを頻繁にお伝えしてきました。まだ割安感ありましたからね。実際に数年前に購入した人のほとんどが買い替えられるくらい含み益があるわけで結果オーライなわけですが(もちろん買い替え先も高いですが)今の時代に数年での買い替え前提でおすすめするなんて怖くてできません。(実際にそのようなことを記事で書いていることはかなり少なくなりましたし相談業務でもイレギュラーなケースでなければお伝えしていません。)

マンションを短期的に売却してスゴロクしていく時代は終わったかな?と。もちろん今後も値上がりしていけばスゴロクできるのですがこの高値市況で短期的なスゴロク狙いは難しいかと。(少なくとも私個人としてはできないです)

中長期的に住む目線で購入して暴落がこなかったら結果オーライくらいで購入されることをおすすめしています!!

ご相談お待ちしております!!


マンションマニアへ購入・売却相談




【お知らせ】

新築マンション・中古マンションの購入相談及びご自宅の売却相談を受け付けております!

マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ~問い合わせ方法とお願い~

中古マンションの購入をマンションマニアと進めていくサービスも実施中です!

マンションマニアと中古マンションを探しましょう!!

常設店舗がございます。購入・売却・賃貸管理などのご相談お待ちしております!

マンションマニアの住まいカウンター 海浜幕張店・池袋店・日本橋店・豊洲店・月島店・大阪店




マンションマニア公式ブログ「マンションマニアの住まいカウンター

マンションマニア公式Twitter フォローよろしくお願いいたします!

マンションマニア公式インスタグラム フォローよろしくお願いいたします!

マンションマニア公式YouTubeチャンネル チャンネル登録よろしくお願いいたします!

記事に出てきた物件の掲示板

ABOUTこの記事をかいた人

マンション評論家のマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は1000件超でマンション購入経験は10件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います! 運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター

4 件のコメント

  • マンション検討中 より:

    中長期というのは、何年くらい以上を指していますでしょうか?

    • マンション検討中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      たしかにわかりにくかったですね。
      大変失礼いたしました。

      本来の使い方とは少し異なるかもしれませんが最低5年、できれば10年という考えです。

      引き続きよろしくお願いいたします。

      • 1次取得者様

        マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

        できれば10年くらい減らしたいですね!
        もちろん5年でも手数料負けしないくらいな状態になる物件も多いですが!

        引き続きよろしくお願いいたします。

  • 1次取得者 より:

    FRBが2023年には金利を上げると言っていますからアメリカ株は2022年~2023年には下がりそうです。
    金利が上がりアメリカ株が下がる→日本も株価が下がる→少し遅れて日本の不動産価格も下がる
    となりますので2024年~2025年に少なくとも中古マンション価格は下がる可能性が高そうです。
    そう考えると5年はやや短く、10年は住むつもりでの購入が良いように思いますがどうでしょうか?

  • コメントを残す

    「コメント」と「名前」は必須項目となります。


    ※個別物件への質問コメントは他の読者様の参考のためマンションコミュニティの「スムログ出張所」に転載させて頂く場合があります。
    ※日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)