新築マンションは近郊・郊外ほど残債割れリスクが高い時代です【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

今回は明るい話題ではなく申し訳ないのですがリスクを伝えることも私の役目ということでご了承いただけますと幸いでございます。

マンション価格が高いというのは今に始まった話ではなく2年前の2019年時点でも言われていました。

本日は2019年春頃に入居開始された近郊・郊外の新築マンションのリセールバリューを調べていたのですが…物件にもよりますがなかなか苦しいですね。

良い事例としては津田沼ザ・タワーや幕張ベイパークの記事でお伝えしているのですが今回はよろしくないほうの事例紹介です。

津田沼ザ・タワーの内覧会へ行ってきました!

国産牛焼肉くいどん メッセアミューズモール店へ行ってみた! ~幕張ベイパーククロスタワー&レジデンスとスカイグランドタワーの相場

下記は2019年春頃に入居開始されたマンションで2021年以降に売り出しがあった事例です。

完全に余計なお世話でしかないのですがこれから購入される方へのリスクとしてお伝えしていますことご了承ください。

物件名については記載を控えさせていただきますm(__)m

[近郊・郊外 A駅]

・2019年築 駅徒歩約10分 約70㎡ 新築時4600万円台(坪単価約220万円) → 中古時3900万円台(坪単価約185万円)

[近郊・郊外 B駅]

・2019年築 駅徒歩約5分 約70㎡ 新築時4900万円台(坪単価約230万円) → 中古時4500万円台(坪単価約210万円)

2年住んでこの下落はなかなか辛いなぁ~と。あくまで一例でこれくらいの値下がり事例は他にもありました。

A駅の物件をフルローンで購入していたとすると入居後2年経過時の住宅ローン残債は約4360万円です。(金利にもよりますが変動金利で計算)

3900万円台で売却となれば400万円以上の追い金となりますし、そこに売却時の仲介手数料を加えれば500万円を超えて600万円に近づいてしまいます。

これが残債割れのリスクです。

もちろんこのリスクというのは都心エリアでもあるわけですが物件価格の中の建築費が大きい近郊・郊外ほど新築プレミアムというのは大きくなりがちですし、一概には言えないのですが近郊・郊外の4000万円~5000万円のマンションを買う方と都心の1億円のマンションを買う方では年収も異なりがちですから追い金に耐えられる貯金があるかも微妙になるかと。まぁ収入高いから安心ということではないのですがそうでない方ほどリセールバリューを意識しないときついなぁ~とは。

ただ、近郊・郊外A駅で紹介している新築マンションのすぐ近くにある中古マンション相場を見てみると下記のような結果となりました。

下記は同一部屋ではないですがほぼ同じ条件の部屋です。

[近郊・郊外 A駅]

・2008年築 駅徒歩約10分 約75㎡ 築11年時3900万円台(坪単価約170万円) → 築13年時3900万円台(坪単価約170万円)

中古はほとんど動きなしで新築が中古相場に寄った感じです。

新築マンションも中古になればフィールドが変わります。

検討者からすれば

・築2年の中古 70㎡ 3900万円台(坪単価約185万円)

・築13年の中古 75㎡ 3900万円台(坪単価約170万円)

ですから上記の相場は違和感ないですよね。

特別感ある新築マンションは別として一般的な新築マンションを新築らしい価格で購入して短期間で売却するにはけっこうなリスクがある時代と感じます。

もちろん売らなきゃ関係ない話なので中長期的に住むなら大きく値下がる可能性大の特別感ない新築マンションを買うのもありでしょう。

ただ、短期的な売却の可能性が少しでもあるならば中古にするか、特別感ある新築マンションを選ぶことをおすすめいたします。

ご相談お待ちしております!!


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4 件のコメント

  • 名無し より:

    公式ブログも合わせていつも楽しく拝見しております。

    今回引き合いに出されたような物件を中古で適正価格以下で購入できれば、
    買い手側の残債割れリスクは軽減又は解消されると認識してよいのでしょうか。
    それともリセールが厳しい物件は減価の速度が落ち着かず、
    現時点でもお得に買えてもやはり残債割れしやすいのでしょうか。

    ↑そもそも素人が適正価格やお得さを見極めるのは難しい点は存じております。

    • 名無し様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      割高な新築マンションより適正価格の中古マンションを購入したほうがリセールバリューには期待しやすいです。
      とはいえ築年数が古くなればなるほど立地やマンションの規模感がないと辛くなるため「新築より魅力のある中古」にすることをおすすめしています。

      ご相談お待ちしております!

  • 郊外マンション大好き より:

    マンマニさんこんにちは

    今回事例に上がっている郊外の価格下落マンションですが、以前の記事でマンマニさんが「坪単価200万円台で買える〜」とオススメされていた物件とは別、という事で大丈夫でしょうか?
    そのマンションのモデルルーム見学に行って悩んでた会社の後輩にその記事を教えてやったところ、「そういう事(プロが推す)なら」と契約したので気になっています。

    • 郊外マンション大好き様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      個別相談いただけましたら物件名などお伝えしつつ進めることが可能です。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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