こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
ご質問は以下の通りです。
差出人: こたろう
メッセージ本文:
お世話になります。
以前こちらで取り上げていただき、希望のマンションに辿り着け購入に踏み切れた者です。
入居はちょうど1年後になります。
ここで、問題が発生しました。当該マンションに決めた理由に敷地内に希望の児童施設が入ると謳われていたのですが、ディベロッパーと当該児童施設共に明確に「敷地内に作ります」と言わなくなっています。どこに選定するか未定とのこと。
そうなると、ここに住む理由はあまりなくなるのです。
1年以上先であることは理解していたつもりですが、なかなかうまくいきませんね。
そこで、児童施設が入らないとなった場合引き渡し日をもって売却も視野に入れるようになりました。（手付け放棄も）
売却の査定を出したところ取得金額より1000万ほど上乗せして活動できる（見込みがある
）とのことです。この場合、特別控除は受けられるのでしょうか？（中古物件の売買契約が、新マンションの引き渡し以前だと居住の用に供してないとなる？）この点も疑問です。
どのような形が最適解であるか、皆様の私見でよろしいのでお答えお願いします。
お便り有難う御座います！
私ふじふじ太がご回答させて頂きます。
まず、取得価格から1,000万円上乗せできそうとのこと、すごいですね！！
まさに宝くじに当たったような感覚ですね！
ということで、利益が出る見込みということであればまずは「手付放棄」という選択肢はなくなります。
手付放棄をするということは、「当選宝くじを、お金を払って誰かに譲るようなもの」です。
これはもったいないですね！
では物件購入を前提に、続いて「住む」・「売る」・「貸す」という選択肢がございます。
ご希望の児童施設が入ることが購入の大きな動機ということですから、もしその施設が入らないことになった場合は住んだ後の満足度もかなり低くなってしまうとは思います。
早速私の結論ですが、
その満足度の程度によるといいますか、どのくらい我慢できるかにもよりますが、
お勧めは「試しに住んでみること」です。
少し手間と労力がかかるのですが、これは多額の売却益を見込めるが故のご提案となります。
今後いくつかの可能性を残せるという意味でもお勧めです。
どんな可能性とメリットがあるのかというと、以下の3つとなります。
「試しに住んでみる」メリット① 住んでみて初めて気が付く良さがある
児童施設が一番の動機だとは思いますが、購入動機は他にもあったのではないでしょうか。
住んでみると想像以上に暮らしやすいと感じるかもしれません。
室内の設備や間取りが使いやすかったり、日当たり眺望が予想より良かったり、治安が良かったり、駅までの導線の景色が良かったり、お気に入りのお店が近くにあったり、お隣が素敵な人であったり、住んでみて初めて気が付くマンションの良さもあると思います。
またはその児童施設が入らなかったとしても、何かその補填ができるような解決策が他に見つかるかもしれません。
せっかく気に入って購入を決めたマンションだと思いますので、直観を信じて住んでみるのも良いかと思います！
とは言いつつ一度住んでみてやはりだめだと思ったら、売るなり貸すなり次のプランを考えましょう！
「試しに住んでみる」メリット② 売却時に3,000万円特別控除が使える（かもしれない）
ご質問でもありましたが、一度も住まずに即転売をした場合、原則「3,000万円特別控除」は使えません。
なぜなら「3,000万円特別控除」はマイホームを売ったときの特例ですので、住民票を移したとしても、実際に住んでいない以上は対象になりません。
が、一度引越しをして家具を入れて、公共料金の名義変更もして、通勤の定期券なども変更をして実際に居住をすれば、基本的には特別控除の対象となり得ます。
この「3,000万円特別控除」は所有期間の長短に関係なく適応になると、国税庁のＨＰに記載がございます。
つまり、即転売をすると対象になりませんが、短期間でも住んだのであれば対象になる可能性があるということです。
であれば一度住んでみて、やはり不便であまり気に入らないということであれば、そこから売却をご検討されても遅くはないかと思います。
ここでひとつ注意点がございます！
所有期間の長短に関係なくとは言ったものの、「この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋」は適用除外となります。
じゃ何ヵ月、何年住めばそう見られないの！？と思いますよね。
これは正直私もわかりません。。
税務署に確認をした時も明確な返答は頂けず、個人差もあるようです。
ですので、曖昧で申し訳ありませんが、絶対に特例が使える訳ではないという点だけ念頭に置いて頂ければと思います。
仮にこの特別控除が使えるのであれば、1,000万円利益が出たと仮定すると、利益を総取りできて、単純計算ですが譲渡所得税分の約400万円のメリットがあるということです。
一方で、
「一度住むと新築未入居でなくなって価格下がるじゃん！」
「引越し費用も勿体ないじゃん！」
という意見もありそうですが、
冒頭でも述べた通り、多額の売却益が出るが故のご提案です。
予定通り特別控除が使えれば、この新築プレミアム分のマイナスや、引越し費用は十分ペイできると思います。
そもそもですが、新築が人気の理由のひとつが、業者売主のため住宅ローン減税の節税メリットが高いという点です。
それが個人間売買となった場合、新築未入居物件でも節税メリットは中古と変わりませんので、中古物件とそこまで大幅な価格差は出にくいです。
お部屋をなるべく汚さないように綺麗に使うように心がければ、新築プレミアムがなかったとしても決して悲観する必要はありません。
むしろモデルルームのように仕上げて印象を良くしましょう！
今回のケースでは、「即転売で少しでも高値売却を目指すこと」よりも「3,000万円特別控除を使える可能性を残す」ことの方が、メリットが高いという判断です。
「試しに住んでみる」メリット③ 低金利で賃貸に出せる（かもしれない）
現在こたろう様は住宅ローンで物件購入をご検討されているのではないかと思われます。
ご認識の通り大前提として、原則住宅ローンで賃貸に出してはいけませんし、ましてや一度も住まずに賃貸に出すのはもっとよろしくありません。
最近は銀行もディベロッパーも厳しいので、即賃貸はあまり現実的ではございません。
一度も住まずに賃貸運用をするのであれば、最初から投資用ローンで借りることをお勧めいたします。
デメリットとしては金利が上がりますが、黙ってモヤモヤしながら住宅ローンで賃貸に出すよりは精神衛生上良いのではないかと思います。
ですが、一度住んだ後であれば、理由次第では住宅ローンのままで賃貸に出すことを銀行が了承してくれるケースがあります。
児童施設が入らないという理由だけだと難しいかもしれませんが。。
銀行の中でも審査があり、やむを得ない理由と判断された場合は、特に借り換えや一括返済を求められることはございません。
こちらもあくまで銀行次第であり、個人差もあるので、必ず賃貸に出せるという訳ではございませんので十分ご注意下さい。
幸いにも銀行が賃貸出しを了承してくれたのであれば、低金利で賃貸に出すという選択肢も増えます。
銀行ＮＧが出たり、買い替えを検討されている場合は、賃貸に出す選択肢は忘れましょう。
上記、「試しに住んでみる」メリット3つでした！
試しに住むのも手間がかかるし面倒で嫌で、他に購入したいと思えるマンションもあるということであれば、特別控除分は諦めて即転売でもよろしいかと思います！
この記事がこたろう様にとって、少しでもご判断の後押しになれば嬉しいです。
参考事例ですが、以前似たようなケースの【お便り返し】新築買ったのに入居直前で状況が変わってしまった！売る？貸す？住む？もございますのでご参考にして頂ければと思います。
本日は以上となります。
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