【お便り返し3】広さとネームバリューどちらを選ぶか

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こんばんは。

またまたご指名でお便り頂きましたので回答します!

差出人: 焼き鳥大好き

誰に答えいですか?
勝どきちゃん, こう

メッセージ本文:
はじめま、よろくおねがいいたます。

30代独身女性
年収は450~500万(専門職の為比較的収入は安定います
勤務形態は、通勤とテレワークが半々
結婚など生活環境が変わりそうな予定はありません

間口が広い物件か、旧財閥系の日当たりは良いが少特殊な間取りを選ぶかで悩んでいます。

【希望条件】

・名古屋市内 中区。特に職場が近いため伏見、丸の内周辺
・帰宅時間が深夜になることがあるので、新栄や錦以外
・友人を招いた際に寝所を隠たいため、狭く構わないので1LDK以上
・日当たりがよく前建不安少ない物件
・始発の新幹線に乗ることが多いので、名古屋駅まで徒歩20分以内が理想
・価格3300万円以内(頭金を入れ、月々の支払いを管理費積立修繕費込10万以内に収める予定です)
・将来実家(車で1時間以内)に戻ったりする可能性もあるので、その時に賃貸に出やすい、あるいは手放やすい物件
・税制優遇を受けられる40平米以上だと嬉いですが、絶対条件ではありません
・新築
以上のような条件に合う物件を探す中で、

シティタワー丸の内の1LDK
・オープンレジデンシア THE MID COATのいずれか

の2物件にぼりこみまた(正確には4物件になりますが)
オープンレジデンシアの方が40平米以上の比較的広い、かつ間口が広いお部屋を予算内で購入できますが、
シティタワーの方も40平米前後の広さがあり、縦長の独特な間取りですが、個人的には使いやすそうに感じます。南東側を同じデベロッパーの住友不動産さんが別物件を建設するために取得されるそうで、4物件の中で一番日当たりがよく前た不安がなさそうに感じます。

階数についは、どちらも同じぐらいの階を考えいます

中古になった際の手放やすさを考えると、住友さんの方がいいのかなと思っいるのですが、
ネームバリューよりも間口が広いお部屋の方がよいとも考えられるな、と迷っいます。

どちらがよいと思われますでょうか。

また、それ以外にも近隣でおすすめのマンションがあれば教えただきたいです。

よろくお願いいたます。

焼き鳥大好き様、お便りありがとうございます。

中区での独身のマンション選びは大得意です!任せてください!
(全然関係ないですが、焼き鳥はレバーが好きです!)

さっそく、結論から申しますと挙げられた2物件であれば「シティタワー丸の内」の1LDKをおすすめします!

シティタワー丸の内外観パース 出典:公式HPより


理由は主に2つあります。

一点目は仰る通り、中古で売る際にネームバリューが効くからです。特にスミフ(シティタワー)とオープンハウス(オプレジ)では差は顕著に現れると思います。

最近、付近の仲介業者から聞いた話では、名古屋都心でマンションを探している人は、
  • P社のマンションは絶対やだ
  • オープンハウスのマンションはイメージが悪い
という意見が多いそうです(あくまで私が言ったわけではないですよw)。

P社については名古屋では投資用賃貸マンションのイメージが強く、実需で買いたいと思う人が少ない(厳密には、P社の物件は投資用と実需用で微妙にブランドを使い分けているのですが、一般的に同じものとみなされている。)ためです。
オープンハウスについては、自社物件の前でならまだしも、街のど真ん中でキャッチしてるので印象が良くないんでしょうね。

一応、断っておきますが、P社とオープンハウスのマンション両方とも、実際に立地や建物が気に入って住み続ける分には何ら問題ないです。あくまでもリセール時に大手のマンションとは大きな差が付くというお話です。どうしてもオープンハウスのマンションが購入したいということであれば、単価が必要以上に盛られている1LDK以下は避けて、2LDK以上を購入した方が資産価値を保ち易いです。

その点、「シティタワー」のブランドというよりはスミフの社名は中古で買う人にとっても印象は良いでしょう(「シティタワー丸の内」にタワー感は全くないですが…)。

二点目はスケールメリットです。シティタワーは総戸数108戸(70㎡以上の広めの住戸が大半)、目立った共用施設がないため、管理費:213円/㎡、修繕積立金合計:95円/㎡とお安めです。対して、オプレジは費用が未定のため、数字は現状で比べられないですが、全戸50㎡台以下のコンパクト住戸で50戸~70戸ですので、管理費は上記よりも高くなる可能性が高いと思われます。

シティタワー丸の内」の1LDKで注意した方が良いのは、やはり、住宅ローン減税に適用できない面積(Gタイプ:39.61㎡ or Eタイプ:38.92㎡)であるという点ですね。
この面積帯は少し前であれば、減税が使えなくてもグロス(物件の総額)が抑えられるので良いという見方もできたのですが、ご存知の通り、来年度からの住宅ローン減税が令和3年の税制改正で対象40㎡に緩和される可能性が高くなっていますので、40㎡(内法ではもう少し必要)を切る面積はぎりぎり住宅ローンが使えない広さという見方に変わってきてしまいます。この点、中古での購入検討者の心理的なハードルが上がりますので、リセールでは不利に働くという点は認識しておく必要があります。

その他、記載頂いた内容についてです。

シティタワーの方も40平米前後の広さがあり、縦長の独特な間取りですが、個人的には使いやすそうに感じます。

縦長ですが、キッチンが対面ではなく壁付けにしているため、仰る通り、面積の割に使いやすい間取りですね。

南東側を同じデベロッパーの住友不動産さんが別物件を建設するために取得されるそうで、4物件の中で一番日当たりがよく前た不安がなさそうに感じます。

南東側の計画の他に、南方向に野村のタワマン計画が噂されてます。場所は「ポレスター ザ・レジデンス」の南東向かいです。

150m程離れているので影響はないかと思いますが、モデルルームで営業さんに情報を聞きつつ、今後の眺望リスクを考慮して階数はなるべく上を買った方が良いと思います。

その他、中古になりますが、前回の記事で紹介した、「アップルパレス丸の内」の60.96㎡ 2LDKがおすすめです!
まさに丸の内・伏見周辺ですし、西向きですが日当たりという点では良いと思います!

少しでもご参考になれば幸いです。

追加のご質問等あればコメントに頂ければと思います。

 

 

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名古屋在住で独身です。これまでに2回マンションを購入した経験を活かして 中部エリアのマンションをレビューしてます。少しでも購入検討者のお役に立てれば良いなと思ってます!

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