お便り返し-18 京都のマンションはどう選ぶべき?【DJあかい】

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お盆明けでボンボン行きます第二弾!

差出人: 専門職

メッセージ本文:
こんにちは。現在都心マンション住まいの専門職です。
家庭の事情で来年春から京都に引っ越し、仕事もそちらに転職することになったのですが、京都市内は物件数が少ない上に価格が驚くほど高騰しており、途方に暮れております…。
また、必須設備だと思っているディスポーザーつきのマンションもほとんどありません。
同居の考えはなく、戸建てや中古も視野に入れていますが、いつか実家に戻る可能性も捨てきれず、資産価値を無視するつもりはありません。
なお、今後のさらなる引越・転勤はありません。
①京都市内で、予算8000万円ほどでおすすめの選択肢はあるでしょうか。
②京都市内の価格高騰は、東京と同じく、バブルのように弾ける可能性は低いと考えてよいものでしょうか。
③京都に限らず、地方でマンション・住宅を買う時の探し方、ポイント(東京との違いがあれば)があればご教示ください。

①〜③いずれかのみでも結構ですので、スムログブロガーの皆さまの、それぞれ個性的なご回答をいただけますと幸甚です。

いやー京都高いですよね。碁盤の目のエリアは都内と変わらんやんけ!と思ってしまいます。
でも碁盤の目のエリアが高くなる理由とそのメカニズムについては個人的な仮説があります。

1.高さ規制が厳しいために原価が上がってしまう
東京であれば高さ45m、15階建てのマンションを建てる土地でも、京都では31mの高さ規制がかかりますから10階建てとして考えれば部屋数は3分の2になり、土地代等の原価を少ない部屋数に割り当てることとなり、(15階建つ場合より)価格が割高となってしまいます。
2.碁盤の目のエリアは実需ではなくリゾートとしての側面がある
一時期話題になった鴨川の三菱地所京博の近くのフォーシーズンズだとか、どう考えても東京や海外の人でないと買わないであろう高額物件もあります。それらは実需ではないため景気の過熱と冷え込みによって大きな価格変動を起こすと予想します。リゾート物件は他エリアからの流入するお金の量の多寡に左右されるため、実需のような底堅さはありません。持っていることがステータス!みたいな。

京都というのはエリアの難しさがあります。どのエリアが良くてどのエリアが悪いのかも他所者には簡単にわからないところがあります。しかし逆に他所者としての矜持を持って、都心と同じ価値観でもって選んでいく、京都人の序列やエリア論争にはくみしない、そう割り切って行けばいいと思うのです。100年住まないとスタート地点に立てない中でない袖振って贅沢してもしょうがないと思うのです。

赤が碁盤の目で青が今回おススメするエリア

都心の価値観とは何か?それは交通利便性、大規模開発、総戸数多めといった客観視できる指標を重視することです。そして碁盤の目のエリアは投機性やリゾート性が強まるので、実需ベースで考えられる京都駅南側や南西側がいいのではないでしょうか。あとはスタイルですね。大阪神戸へよく遊びに行くなら阪急やJRの駅がいいですし、奈良に遊びに行くことが多いなら近鉄とかそこはカスタマイズしてほしいかなと思います。
何年か前に古い友人から桂川のJVのマンションを買おうとしているがどうか?と相談されたことがありましたが、「駅近、規模感、SC隣接と考えればここはこれから発展してくるところできっとその恩恵を一番受けられるマンションだ」と背中を押したことがありました。
個別のマンションとかはマンションマニアさんの方が詳しいと思うので譲りますが、僕の考え方をお伝えしました。参考になれば幸いです。

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションコミュニティの皆々様方、ごきげんよう。不動産業界に身を置くDJあかいと申します。 この度、スムログという多くの人の目に触れる晴れの舞台をいただきましたので、普段のブログと一味違った学びのある記事を発信していきたいと思います。

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DJあかいのマンション総研

2 件のコメント

  • 匿名 より:

    素人なみwここで聞くより京都の不動産屋に聞け

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