お便り返し(45)投資目的の定期借地権マンションは買いか

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こんにちは、やまちゃんです。

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マンション暮らしやすさ評価アンケート

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さて、今回はこちらです。

差出人:しばいぬ

初めて質問させて頂きます。
渋谷駅8分のタワーマンションの低層階の1LDKを8500万で、投資用に購入しようかと思ってます。ただし、この物件が70年の定期借地権なので、売却する場合のリスクはどれほどのの物なのかわかりません。
定借物件の購入はやてたほうがいいのか迷ってます。定期借地権はどのように考えたら良いのでしょうか

ご質問ありがとうございます。回答させていただきます。

結論から言いますと、定期借地権のマンションを投資用に買うのは価格次第でありだと思います。

売却のリスクは、定借として単価安で購入しますので、定借として単価安で売却するのは致し方なしで、入口・出口の「定借物件」評価が同じという意味でリスクではないと思いますが、借地の残存年数が長いうちに売りたいですね。

ご参考になればと思いまして、首都圏で既分譲の定借マンションについて調べてみました。

以下に書く内容で説明していますが、築10年程度なら定借であることの悪影響は「ない」と表現して差し支えなさそうです。それ以後は、この記事では数字による検証がされていません。

なおこの記事は、表が横長なのでPCの方が読みやすいです。

首都圏の定期借地権マンション

定借マンションの価格推移を検証するために、以下の条件でデータを抽出しました。
  • 土地権利が定期借地権である
  • 所在が東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
  • 2008年~2014年に竣工
首都圏で総戸数が多いものを優先、あとは渋谷区アドレスを理由として採用した物件含め、以下の14物件をピックアップしました。リストは総戸数が多い順に並んでいます。

(※スマホの方は、表を横にスライドさせて見てください。表はスムログ編集部調べ)
No 物件名 所在地 交通 総戸数 竣工 定借期間
1 シティタワー品川 東京都港区港南 JR山手線 「品川」駅 徒歩10分 828 2008年4月 72年
2 広尾ガーデンフォレスト 東京都渋谷区広尾 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分 674 2009年2月 50年
3 パークコート神宮前 東京都渋谷区神宮前 東京メトロ千代田線 「明治神宮前」駅 徒歩6分 385 2009年3月 52年
4 Brillia City ひばりが丘 東京都西東京市ひばりが丘 西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩10分 356 2010年11月 52年
5 パークホームズ南麻布ザ レジデンス 東京都港区南麻布 東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩7分 336 2013年10月 50年
6 パークハウス プレシアタワー 千葉県船橋市湊町 総武本線 「船橋」駅 徒歩10分 315 2009年7月 51年
7 リビオ日暮里グランスイート 東京都荒川区西日暮里 山手線 「日暮里」駅 徒歩6分 217 2012年9月 60年
8 橋本レジデンス 神奈川県相模原市緑区橋本 横浜線 「橋本」駅 徒歩5分 192 2010年6月 61年
9 麻布台パークハウス 東京都港区麻布台 東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩6分 165 2010年12月 51年
10 パークタワー西新宿エムズポート 東京都新宿区西新宿 東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩4分 179 2014年1月 70年
11 桜プレイス 東京都豊島区高田 東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩6分 149 2012年3月 50年
12 ザ・パークハウス 渋谷美竹 東京都渋谷区渋谷 東急田園都市線 「渋谷」駅 徒歩2分 (13番出口)、JR「渋谷」駅 徒歩5分 112 2014年2月 60年
13 パークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイス 神奈川県川崎市麻生区万福寺 小田急小田原線 「新百合ケ丘」駅 徒歩5分 85 2013年3月 62年
14 パークコート神楽坂 東京都新宿区赤城元町 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩2分 78 2010年8月 70年
 

分譲後の価格騰落率(新築 vs 2019年中古)

さて、これら14物件について新築分譲価格と2019年中古成約価格とを比較してみましょう。

実際の売買成約価格を1年分全部調べたところ新築時の坪単価と、中古成約坪単価は、以下のようになりました。

(※スマホの方は、表を横にスライドさせて見てください。表はスムログ編集部調べ)
No 物件名 新築時坪単価(万円) 中古成約坪単価 2019年(万円) 成約数 本調査騰落率
(%)
1 シティタワー品川 119.9 263.0 17 119.3
2 広尾ガーデンフォレスト 492.7 471.1 13 ▲4.3
3 パークコート神宮前 307.6 323.2 21 5.0
4 Brillia City ひばりが丘 142.4 127.2 4 ▲10.6
5 パークホームズ南麻布ザ レジデンス 286.5 347.4 7 21.2
6 パークハウス プレシアタワー 163.5 120.8 6 ▲26.1
7 リビオ日暮里グランスイート 180.7 181.4 2 0.3
8 橋本レジデンス 123.7 128.2 2 3.6
9 麻布台パークハウス 590.7 472.9 1 ▲19.9
10 パークタワー西新宿エムズポート 260.5 364.9 2 40.0
11 桜プレイス 250.3 191.7 3 ▲23.3
12 ザ・パークハウス 渋谷美竹 314.4 522.7 2 66.2
13 パークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイス 191.4 239.4 1 25.0
14 パークコート神楽坂 350.4 447.8 2 27.8
総戸数が少なくなるほど、当然ですが成約数も少なくなります。1番~6番あたりは成約数も多めで数字が信頼できると言って良さそうですが、それ以下はブレが大きいかも知れません。

1番のシティタワー品川は、言わずと知れた超絶お買い得物件で100%超の値上がり(つまり2倍超)となっています。続いて上げ幅は、12番のザ・パークハウス 渋谷美竹、10番のパークタワー西新宿エムズポートと続きます。

それ以外は、立地の良いものも多々あるものの、騰落率が全体的にデコボコしており、やはり入り口(=新築分譲時の価格)の見極めが必要ということになります。

リストの14物件では、9勝5敗という結果でした。勝ち負けは単純に、販売時期(リーマン前に値決めされたか、後に値決めされたか)に依存しているようにも見えます。

 

同じ年・同じ市区との比較(定借マンション vs 全物件平均)

次に、「同じエリアの他物件と比較したらどうか」という疑問が出てきます。ご存知のように直近数年は不動産市況が大きく上がりましたので、騰落率だけ見ても不十分です。

そこで以前もご紹介した、住まいサーフィンの分譲年別行政区別マンション中古値上がり率(騰落率)をお借りして、「同じ年」「同じ市区」に分譲されたマンション騰落率(平均)との差異を見てみました。

意図としては、東京都◯◯区で定借マンションが20%値上がっても、同じ年に竣工・同じ市区で分譲された物件の平均が30%値上がってたら10%負けてるよね、という見方が出来るかと思います。その比較のためです。

※住まいサーフィンと騰落率の算出方法が完全に同じではないと思いますが、傾向を出すのに有効と考え数字を差し引きしました。ご了承ください。

結果は、こちらのようになりました。すみませんが広告リンクも貼らせて頂いてます。。

(※スマホの方は、表を横にスライドさせて見てください。表はスムログ編集部調べ)
No 物件名 (a)本調査騰落率(%) (b)住まいサーフィン騰落率(同年・同市区平均)(%) 差分 (a)-(b)(%) 定借残存年数(2019年時点)
1 シティタワー品川 119.3 18.4 100.9 61年
2 広尾ガーデンフォレスト ▲4.3 8.4 ▲12.7 40年
3 パークコート神宮前 5.0 8.4 ▲3.4 42年
4 Brillia City ひばりが丘 ▲10.6 4.4 ▲15.0 43年
5 パークホームズ南麻布ザレジデンス 21.2 13.6 7.6 44年
6 パークハウス プレシアタワー ▲26.1 ▲20.0 ▲6.1 41年
7 リビオ日暮里グランスイート 0.3 17.6 ▲17.3 53年
8 橋本レジデンス 3.6 12.6 ▲9.0 52年
9 麻布台パークハウス ▲19.9 13.6 ▲33.5 42年
10 パークタワー西新宿エムズポート 40.0 14.5 25.5 65年
11 桜プレイス ▲23.3 12.8 ▲36.1 43年
12 ザ・パークハウス 渋谷美竹 66.2 29.5 36.7 55年
13 パークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイス 25.0 ▲1.8 26.8 56年
14 パークコート神楽坂 27.8 14.2 13.6 61年
14物件中、6勝8敗でした。

今回選んだ物件では、同じ年・同じ市区に分譲された全体の平均と比較して負け越しました。

これを善戦とするか苦戦とするかは評価が分かれると思いますが、五分五分として差し支えないかと思います。

冒頭に書いた通り、築10年程度であれば、「定借マンションは売却が不利である」という明確な傾向はないと認識しています。

本当は、もっと網羅的に数字を出せれば良いのですが、アナログな集計しかできないことや、また20年経過した定借物件など調査可能なデータを当編集部で持ち合わせていません。ご容赦ください。

感覚値ですみませんが、定借期間が例えば当初70年だとすると、20~25年経過して、残50~45年くらいが売りどころの限界な気がします。

もっと残存年数が少なくなって、解体まであと30年とか言われたら、買う側も躊躇しますし、物件の担保価値も評価されづらい(= ローンを付けにくい)ことは間違いないでしょう。

参考までに定借残存年数も表に書きました。時間の経過に従って二次曲線的に値が下がるカーブを描くでしょうから、その前に逃げておきたいですね。。

ご相談のマンションについて

今回の物件「渋谷駅8分のタワーマンション」は、パークコート渋谷ザ・タワーでしたでしょうか。

物件価格を一部しか持ち合わせておらず恐縮ですが、ざっと調べた範囲内で、恐らく1LDK8500万円の40平米台住戸(@685万)あたりのご検討だったかと思います。(ご質問からだいぶ時間が経過しており申し訳ありません、すでに住戸はないと思います)

前項の表でいうところの12番、同じ渋谷駅利用可の定借マンションとして、ザ・パークハウス渋谷美竹と比べてみます。

この物件は新築時から中古成約価格の値上がり率は66.2%と、どエラいことになっています。(他の物件も調べたかったのですが、渋谷駅利用可の定借物件がなかったです)

(最寄り駅表示が少しトリッキーで、地下鉄出口から2分とあるのですが実際に駅近というわけではなく、地下鉄改札から長い地下通路を歩いての出口から2分となり、JR渋谷駅から5分と考える方が実態に即しています)

ザ・パークハウス渋谷美竹の中古流通実績(@522.7万円、ただし成約2件の平均)が妥当だと仮定します。間取りが1DK~2LDKで割られている物件で、今回ご検討住戸と属性は近いです(物件でなく住戸の属性)。

もしこの物件が2019年に新築物件として販売されていたとすると、簡易計算ですが@608万円程度ではないかと思います。(簡易計算 = 新築販売時→入居で▲5%、以後1年あたり▲2%万円として逆算)

同様に、ほか渋谷区アドレスの2つも計算してみました。(いずれも「2019年に新築で売っていたら」の想定)
一方、パークコート渋谷ザ・タワーは少し変わっていて、物件代金に70年分の地代が含まれているようですね。地代分の坪単価を計算したところ約28万円でした。

ご検討中の住戸の坪単価は実質@657万円、同じ渋谷駅利用のザ・パークハウス 渋谷美竹との差は@49万円、グロスにして約594万円の差です。

パークコート渋谷ザ・タワーの方が少し単価が高いものの、この程度の差であれば、物件規模や仕様、デザイン、地位やランドマーク性を鑑みますと、妥当というよりは割安と言えるかも知れません。

ただし、ご検討の住戸が購入後の値上がりも期待されているのでしたら、昨今のコロナ禍も鑑み、20%も30%も高騰するような上値余地があるのかは、私には分かりませんでした。(ガチのお金持ちの方が買い上がる水準が、貧乏人には分からないという意味です)

グロス高住戸の高単価ぶりが半端ない物件ですし、つられて上にドカーンと行くのかも知れませんが、単純に販売時期を見て、コロナ前に値決めされていたかコロナ後に値決めされるかでその後の騰落成績に影響が出るのかなと思いました。

 

今回は長くなりましたのでここまでとさせて頂きます。調査ついでに物件属性が非常に近い港区の2物件(所有権 vs 定借)について、中古流通後の物件価格や賃料の比較も調査しました。

参考になるかは分かりませんが別の機会にアップします。

 
注釈:
こちらの回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。記事の内容は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

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ABOUTこの記事をかいた人

スムログ担当者です。その昔、某デベで新築営業した後、今のWeb業界に転身しました。
妻子供との5人家族+犬2匹、上に3歳児の双子の娘、下に1歳児の娘を持つパパです。