モモレジのちょっと得するマンション選び(第6回)

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「モモレジのちょっと得するマンション選び」第6回です。

前回の続きで、より具体的に「部屋数(●LDK)」と「専有面積」の適切な関係について述べて行きます。

モモレジのちょっと得するマンション選び第5回「専有面積と部屋数により発生する価格の歪み①」

IMG_7038[1] ※画像に意味はありません。画像がないと寂しいので・・・。
先日散歩していた時につい撮ってしまったヴィアイン秋葉原、JR西日本グループが運営するホテルです。
レジデンスでなくて恐縮ですが(笑)、なかなか素敵なデザインですよね。
ホテルということもあり開口部は細切れ、かつ、小さいですが、25階建でPRC造×免震を採用しており、構造面も抜かりはありません。


さて、前回の記事で簡単な一例として挙げた「●LDKのわりには狭すぎる」ことが一概に悪いわけではないですが、そのようなケースでは坪単価が盛られていることも少なくないですし、さらに言うと、そういった小さ目のお部屋は中古で検討する方も将来的な住み替えを想定して買うということも少なくないので、より資産価値を意識した目線の検討者が多くなり、坪単価が伸びないということも往々にしてあるわけです。

少々価格が高くともこの空前の低金利の時代においては月額ローン支払額にするとわずかな金額でしかないので、永住を視野に入れることのできるような広さがある物件であれば問題ないのですが、いわゆる「狭小●LDK」と言われるような広さのプランはどうしても将来的なリセールを想定した検討者が多くなり、リセールを想定した場合には残債割れで買い替え不能となることが大きな大きなリスク要因となることが避けられません。

では、逆に「●LDKにしては専有面積が大きすぎる」ケースはどうか。
大きすぎるケースではむろん価格面のグロスの嵩みが問題となります。

前回の記事でもご紹介した本ブログの過去10年の平均専有面積や部屋数について語った記事をご覧いただけると分かりやすいのですが、近年は専有面積の広いプランが減ってきていることもあり、80平米超などのゆとりある専有面積のファミリータイプの希少性が高まり、広いことによりリセール時の坪単価が伸びるということもあります。

「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」過去10年の平均専有面積の推移①

ただ、一方でそのエリアの物件を検討する層の「中の上の所得水準」では手が届かないような価格帯でのリセールとなると買える人自体が限られてくるわけでそういった場合にはやはり難しさが生じてしまうことに注意が必要です。新築を検討する方に比べると中古を検討する方は予算が限られているケースも往々にしてあるわけですし、やはり、部屋数(●LDK)に見合った適度な専有面積がベスト(手堅い)というのが私の経験に基づいた見解となります。
当然ですが何事もバランスが大切なんですよね。

では、●LDKにとってベストと思える専有面積はどのぐらいか?

むろんその物件のあるエリアのニーズなどの影響を受けるのは間違いありませんが、エリアを問わずにざっくりとした範囲を表すのであれば、


1LDK⇒40~44㎡
2LDK⇒54~58㎡
3LDK(中住戸)⇒70~75㎡
3LDK(角住戸)⇒76~82㎡


と私は思っています。

我が国の家族構成・世帯人数などのトレンドの変化によって今後調整していく必要が出てくるかもしれませんが、少なくとも現状においては、この面積水準に資産価値上の優位性があると感じています。
むろん間取りにもよりますので(無駄が多いか少ないか)、このレンジから少しでもはみ出したからダメとかではないのですが、このレンジがベースになると考えて間取りを見ていくと有利不利を感じやすいのではないかと思いますね。

では、簡単にはなりますが、それぞれの理由を説明していきます。

まず、「1LDK⇒40~44㎡」についてです。
どの●LDKのケースでも言えることなのですが、ポイントは「LD(もしくはLDK)の広さ」と「数字上の納得感」です。

まず、1LDKで言う「数字上の納得感」というのは、1人住まいのケースでは「20~30平米台」とは明らかに違う「40」平米以上というワンランク上のゆとりを彷彿できる数字であることを意味しています。プラン名は「40B」みたいに表記されることが少なくありませんが、39.9㎡と40.1㎡を比べた場合に数字から受ける印象はかなり異なりませんか???
そういうことです。

また、「40平米以上の1LDK」であれば、都心近郊では2人住まいとして十分に機能しますし、売却するにしろ賃貸に出すにしろ潰しが効きやすい広さとも言えますね。
※20~30平米台のプランの売却先はほぼほぼ投資家になってしまうので、価格で勝負せざるを得ないケースが大半ですが、40平米以上になると実需層(特に単身女性等)の需要も出てくるので20~30平米台に比べ価格以外の要素で勝負できるという良さがあります。

そして、もう1つ重要なポイントとなるのが「LDKの広さ」です。
ここでのキーワードは「10畳以上か否か」、世間一般のワンルームや1Kというのは6~7畳が大半であり、10畳を越えてくるような空間になると「広さ」「豊かさ」と言うべきものをそれなりに感じることが出来るようになりますし、間取り図表記上も一桁か二桁かでは大分印象も異なるので「10畳以上が望ましい」ということになります。

理想を言えば「LDだけで10畳以上」なのですが、1LDKでこれを求めると47~48平米は必要となるのが普通で、そのような広さになると2LDKとの面積差及び価格差が近づきすぎてしまうので1LDKの場合は「LDKで10畳以上」を目安とした方が無難だと言うことから40~44平米が丁度良い水準と言えるのです。

長くなってきましたので、2LDK及び3LDKについては次回にさせていただきます。
細切れで恐縮です・・・。

こちらもど~ぞ。
タワマンなどの大規模物件からそうでない知る人ぞ知る物件までをマニアックな視点で語るコンテンツとなっております。
箸休めにぜひ(笑)。

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ABOUTこの記事をかいた人

「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」管理人。利害関係のない第三者的な視点から間取りや価格等について毎日記事を更新し、扱った部屋数は5年弱で4,000室超。 不動産業界の人間ではないものの、自己居住用及び投資用としてのマンション購入件数は10室を超えるプチ投資家という顔を持ち、猫とマンションをこよなく愛する人。

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