第197回 新築マンション見学時に確認したいこと

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このブログは5日おき(5、10、15・・・)の更新です。

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

 

マンション購入を検討している人たちには、ヨチヨチ歩きの人から、成熟した大人まで、検討を開始してからの時間によって知識や情報の取得状況に大きな差があるものです。

 

時間だけでなく、どんな視点を持つかによっても差が生まれます。問題意識の持ち方でも変わるのものです。日頃、筆者がよくお会いする相談者の方々も、いわゆる初心者からプロ顔負けの知識と情報を持っている人まで幅がありますが、どのような方でも見落としや勘違い、思い込みがあって相談の場でそのことに気付き、相談して良かったとか、目からうろこが落ちた、視点を欠いていたなどと感想をおっしゃってくださいます。

 

見始めの方にもお役にたつことを発信しなければと、初心を思い出し、今日の記事にしました。見落としがないように「チェック項目」をリストにして持参して見学に行きましょうという提案です。

 

以下を参考になさって、オリジナルリストを作成し、携帯電話のメモなり、プリントしたものを手帳に張ったりしながら有効に活用することをお勧めします。

 

●ここを見ましょう

<現地確認>

最寄駅からのルート及び歩道の有無、夜間の街灯  広告表示は1分80メートルの換算になっています。この面の誇大広告は新築マンションにはまず見られませんが、最短ルートで表示するために、実際のルートとは異なることがあります。駅から先ずは最短ルートで歩いてみましょう。そして敷地の周囲を回ってみましょう。

 

<買い物施設・レストラン等の存在確認>

  • 銀行や郵便局、役場などの公共施設の位置
  • 学校や保育園・幼稚園の位置
  • 公園の位置 ;マンションの敷地内にあれば間に合う場合もあるでしょうが、近隣の公園も確認しておくといいでしょう。公園内のトイレもチェックしておきたいですね。

<嫌悪施設の有無>

パチンコ店や風俗店、暴力団事務所、騒音や臭いの出る工場、鉄塔、斎場、火葬場、豚舎・鶏舎などがないかを確認しましょう。

<前面道路の交通量・騒音の程度>

マンション周辺、特に敷地に面した通りがバスやトラックなど大型車両が頻繁に行きかう場合は避けるべきかもしれません。また、住宅街の閑静な場所では、音がよく聞こえるので、さほど交通量がなくても、夜間の騒音に悩まされることがあります。抜け道になっている場合もあるからです。ゴルフの打ちっ放し練習場も要注意です。

<敷地高低差>

敷地内の高低差や最寄駅からの高低差にも気をつけましょう。現地が窪地のような所は好ましいとは言えません。特に、ゲリラ豪雨などに襲われた場合に水害の危険があるからですし、風通しが悪いこともあります。

逆に高台は、良い点も多いですが、年をとったら歩くのがつらいという懸念もあるものです。

 

<前面建物の影響>

(将来建つ可能性)現状の建物だけでなく、建て替え後のことまで考えておく必要があります。その懸念があったら、販売担当者に説明を求めましょう。

 

<モデルルームにて>

オプションや形状変更箇所のチェックをしましょう     モデルルームは、基本プランとは違う場合がほとんどです。どこがどのように違うのか、内装や建具は標準仕様なのか、オプションであるのかなども聞いておきます。豪華な仕様を見て、その印象が記憶に残っていると、購入した部屋があまりに違って落胆するのです。インチキだ文句を言わないですむようにしたいですね。

尚、家具類(キッチンの食器棚も含む)は全てオプションです。標準装備してあれば、営業マンのほうからアピールしてくるので聞くまでもありません。

 

1.バルコニーの床仕上げ;置きタイルや木製のスノコになっていても、基本設計にはつかないケースが殆どです。

2.キッチンの設備;基本設計にはない食器洗い乾燥機が付いていたりします。

3.壁の材料;ビニールクロス張りでない個所があったりします。

4.浴室のTV;標準仕様になっているものもあります。

5.カーテンボックス;付かないものもあります

6.エアコン;標準装備されないケースが多いのです。

<オプションや設計変更の申込期限>

階が上の方ほど後になります。下層階は締め切りが早いので注意しましょう。

1.手摺り増設の可否;  購入者家族の年齢によっては、将来、廊下やトイレに手すりを取り付けたいというニーズがあると考えられます。その場合の対応として、予め下地の桟を設けておく必要があります。

2.キッチンの高さ変更;内装工事が始まる前の早い時期なら、買う人に合わせて高さを、3段階程度に調整してくれるケースもあります。

3.浴室のサイズ確認;浴室の寸法は平面のタテヨコの長さで図面などに表示されており、ファミリータイプなら1.4m×1.8mのサイズが標準的です。部屋の面積・タイプによって異なる場合もありますからよく確認しましょう。

4.トイレの広さ確認;広いほどいいですが、最低でも、便器の先端から扉まで60cm以上あれば、使うときに狭い思いをせずにすみます。実際に便座に腰かけてみましょう。

5.トイレの機能;消音節水タイプ、暖房便座、洗浄シャワー、ふたの自動開閉装置、自動洗浄、その他の機能を尋ねておきましょう。

6.トイレの手洗いカウンターの有無;昔ながらのタンク上に手洗い器の形は願い下げです。

7.布団収納:夏場の使わない布団をしまう収納スペースは、幅、奥行きともに内寸で90cm必要です。特に和室のないタイプに注意しましょう。

8.主寝室のベッド配置   ;ダブルベッドを置いたとき、両側から乗ることができますか?壁に押し付けて使う場合は、壁側に寝る人はとても不便です。両側40cm以上のスペースが必要です。

9.ドアの開閉;  ドアとドアがぶつかるようなことがないかを見ておきましょう。

10.窓の開閉;FIX窓は掃除ができない場合があります。タワーマンションにありがちの、自分では外側が拭けない窓に注意。

11.サッシの重さ; 複層ガラス(ペアガラス)を採用しているものが多いので、バルコニーの出入りは開閉が重くて結構大変なものもあります。アシスト付きがベターです。

12.マルチコンセントの位置;  インターネット、テレビ、電話、電源などの取り出し口を一つにまとめたプレートが居間だけでなく、各部屋にあればベターです。

13.インターネット対応;回線は光ケーブルか、CATVルートかなど

14.主寝室のプライバシー;共用廊下を通る人が気になる寝室かどうかチェックしておきましょう。

15.日当たり;未完成物件は特に注意。

16.通風;間取りによっては期待できないものがあります。

17.眺望;現状は無論ですが、将来も想像してみましょう。

     ●基本性能について確認して質問する

1.設計性能評価は受けていますよね?

2.建設性能評価はどうですか?完成後に評価書をもらえますね?

3.耐震性能は「等級1」ですね?

(等級1:震度6強から7程度の地震にも倒壊しない)

4.セキュリティ(オートロック);共用玄関からエレベーター、住戸前まで、2か所ですか?3か所ですか?

5.1階住戸の場合;バルコニーからの侵入対策は?

6.(耐久性);劣化対策等級は3ですか?

7.(広い道路に面しているマンションの場合);サッシの遮音等級はT-3ですか?T-2で大丈夫ですか?

8.排水音の遮音対策;どんな構造になっていますか?それはどのくらいのレベルですか?

9.(断熱・結露対策)北側居室の結露対策は?最上階・角住戸の断熱処理は?

10.床の構造は二重ですね?

11.(将来のリフォーム対応)間仕切り壁の撤去や移動は可能ですか?水回りの移動範囲はどこまで?

12.(直貼りの場合)将来、間仕切り変更はどこまで可能ですか?

13.梁下寸法は?(階によって異なるが。寸法によってはタンスが置けないなどの問題もある)(圧迫感がないかどうか?)

14.長期修繕計画は既に作成されていますよね? 修繕積立金の上げ幅はどうなっていますか?

15.(通常管理の内容)週5日以上の8時間日勤ですか?

16.民泊規定はどうなっていますか?

17.ゴミ出し;曜日や時間制限の有無は大事なチェックポイントです。

18.駐車場の設置率;自分が使う使わないに関わらず、資産価値に影響するので、是非チェックしておきましょう。

19.トランクルームの有無

20.防災用品の備蓄の有無

21.その他の災害対応

22.敷地内公園・プレイロットの有無や広さ

23.ゴミ置き場の位置を確認しましょう

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営業マンは、アピール(セールス)ポイントは聞かなくても立て板の水のごとくしゃべりますが、都合の悪いことは言わないものです。買い手から聞きたい事項、確認したい事項として、営業マンがあえて言わないこと、言いたくないことの視点から整理しました。

 

・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室までお気軽にどうぞ。(http://www.syuppanservice.com

 

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