こんにちは！
ふじふじ太です！
本日のテーマは「一旦売却して賃貸に引っ越したい！どのようなスケジュールで進めれば良い？」というテーマで解説していきます。
「今の家が高く売れるうちに利益を確定させたい」
「売却益を株や投資信託など他の資産運用に回したい」
そんな理由から、買い替えではなくあえて一度「賃貸」へ住み替える選択をする方が増えている印象です。
特に湾岸エリアは膨大な売却益を見込める方も多いでしょうから、その資金を使って投資信託や株、または事業資金や独立資金に充てたいという方もいらっしゃいます。
わざわざ全額損金となる賃貸へ戻ることは個人的にはあまりおすすめではありませんが、上記のような明確な用途やライフプランがあり、投資運用に自信がある方は全く問題ございません。
さて、ここで悩むのが「先に売り出すべきか、先に引っ越すべきか」という順序の問題です。
今回は、売却活動をスムーズに進めるための2つのパターンと、それぞれの判断軸の視点を解説していきます。
進め方の2つのパターンとメリットデメリット
パターン①：先行売り出し型
先に売りに出し、買主が決まってから（売買契約が完了して手付金が入ってから）、賃貸物件を探して引っ越す方法。「売れてから動く」という、資金面とメンタル面での安全策を取るスタイルです。
＜メリット＞
・二重の支払いを回避： 旧居のローンと新居の家賃が重なる期間を最小限に抑えられる。
・売却代金を新居に充当： 成約価格が確定して、手付金が入ってから引越し先を探せるため、予算計画が狂わない。引越しにあたりキャッシュを用意できる。
・「売れなければ住み続ける」が可能： 希望価格で売れない場合に、計画自体を中止・延期できる。
＜デメリット＞
・内見対応の負担： 居住中での売却になるため、スケジュール調整や室内の整理整頓など、内見対応に一定の手間がかかる。室内状態が悪いと売却がしにくい。
・新居探しの時間制限： 売買契約を結んだら、引渡し日までに必ず新居を決めて退去しなければならない（焦って新居を妥協するリスク）。
パターン②：先行引越し型
先に賃貸へ引っ越し、荷物を全部出した「空室」の状態で売り出す方法。「引っ越してから売る」という、荷物が多く内見対応が難しい、かつ資金に余裕がある方向けのスタイルです。
<メリット>
・新居探しに集中できる： 先に納得のいく賃貸物件を決めてから売却に集中できるため、住み替え後の満足度が高い。
・高値成約を狙いやすい：クリーニング等で室内のコンディションを良くしたり、オープンルーム等売却活動の幅が広がる。
・内見の手間がかからない：不動産会社が鍵を管理するため、買主が「今から見たい」と言った際にも即座に対応可能でき、オーナーの内見対応の負担はない。
＜デメリット＞
・ダブルコストの期間が長引く可能性がある： 売却が決まるまで、旧居のローン（管理費・積立金含む）と新居の家賃が両方発生する。
・初期費用の持ち出し： 賃貸の初期費用や引越し代を、売却代金が入る前に自己資金で用意する必要がある。
・空室期間の焦り： 売却が長期化すると維持費がかさむため、「早く売らなければ」という心理的なプレッシャーになりやすい。
判断を分ける「4つの軸」
メリットデメリットを把握した上で、ご自身の状況に合わせて、どちらのパターンが適しているかチェックしてみましょう。
・自己資金にあまり余裕がない方は、「先行売り出し方」
引越しのコスト面で不安な方は先に売りましょう。賃貸の初期費用もなかなか高額なものです。諸経費や前家賃を合計すると家賃の6ヶ月分くらいの初期費用が発生することが多いです。
しかし、先に売却をすることで、入ってくる手付金を賃貸の初期費用や引越し代に充当することができます。
加えてすでに売却が決まっているという点で、旧居のローンと新居の家賃が重なる「ダブル家賃」の期間を最小限に止めることができるというメリットがあります。
・引越し先を探すのに苦戦しそうな方は、「先行引越し型」
ペット可、特定の学区、希少な間取りなど、新居の条件が厳しく妥協もしたくない場合は、先に引越し先を決めましょう。ただでさえ選択肢が限られる中で先行売却で進めてしまうと、限られた期間内で引越し先を決める必要があり、最終的に引越し先を妥協せざるを得ない状況になってしまい、かなり焦ります。
また、ご家族であったりお引っ越しのストレスが強いフェーズであれば、まずは余裕をもって引越しをすることを優先されるとよろしいかと思います。
フットワークが軽く、引越し先はどこでも良いですくらいの感覚の方なら「先行売り出し」でOKです。
・室内状態が悪い、荷物が多い方は、「先行引越し型」
内見時の印象が悪くなるレベルで生活感がある、または荷物が多すぎる場合は先に引越しをして空室にして売り出しましょう。
売却にあたっては室内状態や第一印象も大変重要です。
特に湾岸エリアの買主様は期待値が高いのでご注意ください。
汚い、荷物が多くて内見ができない状態だと、決まるものも決まりません。また、毎週内見対応が面倒という方も「先行引越し型」がおすすめです。
・売却に対する本気度が薄い方は、「先行売り出し型」
「希望価格で売れるなら売るが、思ったより安くなるなら今のまま住み続ける」という、期限のない売却の方は、先行売り出し型がおすすめです。
湾岸エリアは、実はこのケースでの売り出しのパターンが多いように思います。
特に焦って売る必要もなく、売却のストレスもさほどありません。
不動産会社からの異常な高値査定を受けて「とりあえず募集してみる」的な動機の売主さんも多い印象です。
それで思ったより早く決まって焦る方もいるやらいないやら・・
以下ブログもご参考にしてみてください。
上記、いかがでしたでしょうか。
お買い替えに比べてハードルは低いものの、上記のような留意点はいくつかございますので参考にされてみてください。
まずは自宅の売却査定とご自身の資産状況、新居に求める条件を整理することから始められると良いと思います。
どのように進めるべきか迷われた際は、ぜひご相談もお待ちしております！
本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました！
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