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※YouTube動画の文字起こしverとなります
どうも！マンションマニアです！
新築マンションも中古マンションも価格高騰がなかなか止まらないですね。
ただ、新築マンションにおいては売れ行き好調というほど景気が良い物ではありません。
モデルルームの予約が取れないくらい人気のマンションもちらほらあるものの全体としては販売を長期化せざるを得ない物件も多くなっています。
もちろんそれは当初の計画通りであることも多いです。そもそも竣工前完売を目指していないということですね。
体力があるデベロッパーばかりの時代ですからリーマンショック(サブプライムローン)の時みたく倒産によるアウトレットマンション化はあったとしても限定的だと思うものの完売まで長い道のりとなる新築マンションが増えていくと考えられます。
とくに郊外エリアは以前お伝えしたようにまだまだ選べる時代が続いていきます。
数年後には『まだ販売しているのね』となる新築マンションが増えることでしょう。
■近郊・郊外の新築マンションはまだまだ選べる時代が続きます
そんな中で郊外になればなるほど検討者が価格についていけてないというのが現状です。
そうなると販売が続くにつれて大きく値上げしていくのが難しくなります。
となれば怖いのが短期売却です。
そもそも私は短期売却をおすすめしていません。
不動産は買って売っての手数料が重たいですし、お金の面を除いてもできる限り長く住める住まいを選んだほうが良いと考える派です。
それでも何が起こるか分からないのが人生。想定外の出来事が起きて短期売却せざるを得ないことだってあるでしょう。
そういった時に怖いのが住宅ローンの残債(元本)割れです。
一般的な売却活動の場合、物件の価値が4500万円なのに残債が5000万円残っていた場合には手持ち金からその差額を支払う必要があります。
先日実際にあった例を共有できればと思います。
・2025年初頭入居開始の郊外新築マンション
購入価格：約5200万円 購入時期2024年
売却価格：約4500万円 売却時期2025年秋
なぜここまで大きく値下がりしてしまったのか？
それは新築として価格変わらずに販売が続いていることも要因の一つです。
買い手側になって考えると分かりやすいですね。
ほとんど同じ条件の部屋が新築直営にて5200万円で販売されていた場合、中古ならいくらで買いますでしょうか？
間違いなく言えることは5000万円を超えていたら買わないでしょう。
税制の違いや手数料の違い(新築直営は修繕積立基金がかかりますが仲介手数料のほうが100万円強重たくなるパターンであった)からして5000万円を大きく下回らないと買わないでしょう。
でも4500万円なら良いですよね。税制の違いや手数料の重たさ、そこに新築でない(未入居でない)ということを加味しても魅力的な価格でしょう。
つまりは迷うレベルの差ではなかなか売れず、直営販売住戸よりもがっつり安くする必要があるということです。
これも長く住まいさえすれば残債が減ることでいずれトントンになるでしょうし、頭金を入れたりしていれば売るに売れないということにはならないのですが貯金が少ない人が上記パターンになってしまうとガチで積んでしまいます。ペアローンによる家族構成の変化が売却理由だと…もう本当に詰みです。
だからこそある程度は資産性も意識していただきたいというのをいつもお話ししています。
資産性を最優先にする必要はないものの残債割れしないような住まいを選んでいただきたいと。
それ自体はそこまで難しい話ではありません。
■残債割れリスクが限りなく低いマンションを買うことはそこまで難しいことではない
ただ、繰り返しになりますが資産性を最優先させる必要はないでしょう。
マイホームですから好みが大事です。
■好きな街の評価が高いマンションを購入して満足度と資産性のバランスを確保！
私の思いはブログ立ち上げ当初から変わっていません。
マンションマニアが目指すことは「何もわからずに家を購入してしまい後悔する」「無理なローンを組んでしまい住宅ローン破たんする」人を限りなく0に近づけることです。
とにかく後悔をしてほしくないのです。
この記事を読んでいただいことで家を買うのが怖くなってしまい『賃貸のままでいいか』となった方もいらっしゃるでしょうか。
それはそれでおすすめできません。
買いたいと思った時が買い時です。
どこでもよければ格安賃貸はあります。
でも、家族が安心・安全・快適に暮らせる街やマンションは賃貸であろうと安くないでしょう。その賃料も上昇してしまうかもしれません。
一日も早く生活品質の向上をしつつ、資産形成をスタートさせた方が結果オーライとなりやすいことでしょう。
参考になれば幸いでございます。
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