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どうも！マンションマニアです！
今回は私が以前から強くおすすめしている『住みながら投資』について簡単にではありますがおさらいできればと思います。
というのも、最近は私がお伝えしてきた住みながら投資と読者様が考える住みながら投資にズレがあることが多いのです。
これは最近の加熱した値上がりマーケットが影響しているのだと思います。
私が以前からお伝えしている住みながら投資というのはマイホームを低金利の住宅ローンを走らせて購入、減っていく元金を自動貯金(積立貯金)と考えるものなのですが『物件価格が値上がることで生まれる含み益』を住みながら投資と考えている方が増えているなぁ～と。
もちろん住みながら投資という言葉は私が勝手に言い出したことですし(私より早く使っていた方もいるかもしれません)、別に私に権利がある言葉でもなんでもないですからそれぞれの考えがあることに対して『それは違う！』と言っているわけではなく、私が発信する住みながら投資は含み益の話ではないですよ～というのを伝えたく。
先日も『このマンションは住みながら投資にもおすすめ！』という発信をしたところ『どのくらい値上がるのですか？』というコメントが付き驚きました。
最近のマーケットからして『買えば値上がる』と考えてしまう方が増えているのでしょうか。
ずっと値上がるなんてのはあり得ないと思いますし、いつか踊場もしくは下り坂になるかもしれません。
不安を煽るわけではないですが『買えば値上がる！！』みたいな考えはちょいと怖いかなぁ～と。
一方で住みながら投資はどんな時代でも物件選びさえ間違えなければ成立しやすいものであると考えます。
だって『残債の減りより早いスピードで物件の価値が下がらなければ良い』わけですから。
極端な話にはなってしまいますが価値が0になることが分かっている定借でさえも成立します。
例えば1億円のマンションを購入したとしましょう。
金利は1％(実際はもっと低いですが今後の上昇も加味して高めに設定)、35年ローンとしましょう。
■10年住んで売却した場合…
毎月のローン支払い額：約28万円(管理費や修繕積立金などを除く)
10年後のローン残債：約7500万円
10年後の想定価値：約8600万円
売却時の想定手戻り金：約840万円 ← これが住みながら投資できた額
※仲介手数料を引いた額
上記の場合、『満足度高いマイホームに暮らしながら毎月7万円ほど貯金していた』という結果です。
毎月28万円支払いつつ7万円が貯金だったとなれば実質21万円くらいで住めていた計算になります。
運よく値下がっていなければさらにスペシャルです。
毎月のローン支払い額：約28万円(管理費や修繕積立金などを除く)
10年後のローン残債：約7500万円
10年後の想定価値：約10000万円
売却時の想定手戻り金：約2200万円 ← これが住みながら投資できた額
※仲介手数料を引いた額
上記の場合、『満足度高いマイホームに暮らしながら毎月18万円ほど貯金していた』という結果です。
毎月28万円支払いつつ18万円が貯金だったとなれば実質10万円くらいで住めていた計算になります。
どうでしょうか。ざっくり計算ではありますが値上がっていなくても住みながら投資が成立することがお分かりいただけたのではないでしょうか。
ではなぜ『住みながら貯金』ではなく『住みながら投資』なのか。
それはやはり『値上がる可能性もあれば残債割れする可能性もあるから』です。
住みながら貯金という言葉にしてしまうとリスクがないみたいな印象を与えてしまうかなぁ～と。リスクはありますよ～と。ただ物件選びさえ間違えなければそのリスクは低いですよ～と。
しかし本当に最近は『値上がって当たり前』みたいな考えの方が多いのには驚きを隠せないのですが、最近になってマンション検討をスタートした方からするとそう思ってしまうことに違和感はない相場ではありますよね…
私は不景気な時代からマンションを購入してきたためあまりそういった考えはできないのですよね…
だからと言ってマイナス思考というのも良くないと考えます。
そういった意味では値上がらなくても成立する住みながら投資は本当に素晴らしいなぁ～と。購入時の初期費用くらいは回収できてしまう住宅ローン減税もありますからね…税制面も恵まれています。なんと言っても家は必要なものですからね(笑)
ぜひ皆様も住みながら投資を目指してマイホーム購入を検討されてみることをおすすめいたします！
好きな街の好きなマンションに住みつつ資産形成ができてしまうとか最高すぎますよ！！
～住みながら投資歴20年のマンションマニアより～
参考になれば幸いでございます。
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ありがとうございます。大変参考になります。
理解が悪くて申し訳ないのですが、
定年退職時にはローン返済を終わらせておきたい、という要素を加味すると、どう考えればよろしいでしょうか？
給料から返済できる期間が短くなるので、ローン残債を売却価格が幾らかでも上回っていればいいというわけではないような、、、と考えたあたりで混乱してきました。
ローンだけ残ることはないから、あとは自己資金と年齢が許す範囲で再出発ということでしょうか。。
ありがとうございます様
マンションマニアです！
コメントいただきましてありがとうございます！
それであれば『定年退職までに繰り上げ返済のために用意できるお金(ローン自体は長めに組んでおく)』と『定年退職時の残債』が同じくらいになるよう資金計画すればよろしいのではないでしょうか？？
いずれにしても住みながら投資をしておけば『子どもが巣立ったのでダウンサイジング住み替え、売却したお金を次の住まいへ～』など選択肢を豊かにできますよね！
引き続きよろしくお願いいたします。
よ〜くわかりました！
ありがとうございます！！
いつもありがとうございます。参考にしています。
仰る通りですね。値上がり期待で買うと相場が下がったら、ショックを受け、生活が楽しくなくなってしまうなんてこともあるように思います。価格維持、または残債の減り方よりもなだらかなら万々歳です。
一方で、子供の教育資金や老後資金は不動産とは別に用意していかなくてはならない、と考えると予算を上げすぎてもしんどいかなと思います。資産性が望める都心や湾岸物件は予算がしんどい、比較的低予算で残債割れリスクが少ないのはどういった物件なのでしょうか〜。
〜もっと住みながら投資したい〜様
マンションマニアです！
コメントいただきましてありがとうございます！
5000万円くらいでも十分住みながら投資できるマンションも多いですね！！
予算抑えつつ住みながら投資もおすすめです！！
好みに合わせて選定できますのでぜひ個別相談会へご参加ください！！
引き続きよろしくお願いいたします。
1億の定借を35年ローンの場合
約840万円の戻り額、満足度高いマイホームに暮らしながら毎月7万円ほど貯金していた。
とのことですが
もし現金一括で買ってたら
10年後の価値である約8600万円を住みながら貯金していた？
なんか違う気がしてしまって、理解悪くすみません。
万太郎様
マンションマニアです！
コメントいただきましてありがとうございます！
現金一括購入であれば『賃料よりもお安く住めていたか』というのもポイントになってきますね！
そもそも現金一括で購入できるくらいゆとりある人は深く考えなくても良いかもですが(笑)
引き続きよろしくお願いいたします。
いまだに住みながら投資の言わんとすることが良くわかっていないのですが、一言で言えば「『住宅ローンの残額＜不動産の価値』となる物件を買おう」ということですか？
まんまん様
マンションマニアです！
コメントいただきましてありがとうございます！
おっしゃるとおりでございます！
低金利、長期フルローンが叶いやすい住宅ローンならではの魅力ですよね！
引き続きよろしくお願いいたします。
定借のところは意味が分からなかったです。所有権よりも加速度的に資産価値が下がるので、住みながら投資に向いてないのでは？
通りすがり様
マンションマニアです！
コメントいただきましてありがとうございます！
そんなことはないですよ！
数年前の定借物件でも十分住みながら投資が実現できています！
先日も定借物件のご売却をお手伝いさせていただいたのですが実質数年間タダで住んでいるどころかお小遣い貰いながら住んでいたくらいの結果になっていました…（もちろん値上がりしたというのもありますが）
スペシャルな所有権には劣りますが今ひとつな所有権よりかはスペシャルな定借のほうが良い結果になりやすいものですよ！
所有権だろうと定借だろうと残債は減りますし、残債以上の価値を維持することができれば良いのですから。
ただ、所有権以上に出口を意識する必要があります。
引き続きよろしくお願いいたします。