このブログはマンション業界ＯＢが業界の裏側を知り尽くした目線で、マンション購入に関する疑問や諸問題を解き明かし、後悔しないためのハウツーをご紹介・・・・原則として、毎月5と10の日に投稿しています。
誤解を招きそうと気付いたので、第63回の記事「バス便マンションの適正価格」の補足をしておきたいと思います。
先の記事では、バス便マンションは必ず値下がりするかのように記述しましたが、基本的に間違いはないものの、例外もあるという点を付け加えておきたいと思います。
●バス便の弱点を補って余りある立地条件
広い東京圏の中には、初めて行ってみると、「駅から距離があるものの、こんな素敵な街があったのか」と感動するような美しい街に出会うことがあります。その多くは郊外都市です。中央線の都下K駅、京葉線の千葉県U駅やM駅、都区内でも世田谷区の西はずれS駅などです。感動の源泉は「美しい街並み」であることです。Mタウンは、ヨーロッパのどこかの都市をイメージして計画した街なのでしょう。計画は30年前から進められて来たので、既に街は成熟期に差し掛かっています。
成熟期の街は、マンション開発が先行したとしても商業施設が多数進出し、バス便でありながら最寄り駅まで出なくても徒歩圏に十分に揃っているのです。従って、不便さは通勤だけです。朝はいいが帰宅が遅いとバスがなく、タクシー待ちに30分待つようなこともあるというわけです。
しかし、専業主婦にとっては駅前でなくとも日常の買い物に不便がなければバス便でも一向に構わないということでしょうか。子育てのための環境の良さだけでなく、休日を親子で遊べるスポットが身近にたくさんあるといった要素も魅力に加わるのでしょう。
美しいリゾート地のような景観と自然、そこに建つ大規模で付加価値も豊富なマンション群が整然と立ち並ぶ街。ここに住みたいと感じる需要層は多数あるのでしょう。その結果として中古マンションの価格は比較的高く維持されているのです。
都区内のS駅の場合は、邸宅地ブランドによる高い人気を誇っているらしく、「バス便でも」という買い手は多く、そのために中古相場は高く維持されているのです。
●中古相場が大きく上がったタイミングで売却すると
自然環境が良い、商業施設も徒歩圏に豊富に揃っている、バス便も充実し、乗り換えたり、交通渋滞に遭ったりと少々通勤には不便だけれども悪くないと言えるマンションは少なくありません。それでも人気を博すことがないバス物件は多数あります。当然、価格は下方に振れやすいのですが、ときに値上がりすることがあります。そのわけを分析して行くと、最も大きな要因は「売買のタイミング」でした。新築相場が急上昇し、連動して中古も上昇したという局面では、バス便マンションも恩恵を受けることがあるからです。
「不動産はやっぱりタイミングだなあ」と思うときが何年かおきにやって来ます。さほど競争力があるとは思えない「普通」のマンションでも、安い時期に購入し、高い時期に売却することができれば、値上がり益を享受できるのです。バス便マンションの中にも、思いがけず高値で売れたという現実に喜んだ人もありました。
底値で買って天井で売るといった芸当は簡単にできることではありません。住まいは生活の基盤なので、投資家のように簡単に売買を繰り返すことはできないからです。特に子供を持つ人にとっては、売却のタイミングは子供の進学のタイミングなどに左右されてしまいます。
筆者も、子供のために最も悪いタイミングで買い替えを実行した経験があります。つまり買い時でない時期に買ったのです。売却に関しても、あまり良くない時期に損を覚悟で処分しました。
反対のタイミングで売却に成功したとするなら、それは幸運と考えるべきです。
●人気マンションでない限り避けたいバス便マンション
話を元に戻しましょう。何事も例外というものが存在します。バス便マンションは、徒歩圏のマンションに比べたら、どうしても人気薄になるものです。従って、一般論としては「値下りしやすい」ですし、一見安い新築のバス便マンションが、よく調べてみると高値であったりするので、値下がりが大きくなることが多いのです。一方、中古のバス便マンションは「市場価格」で購入できる場合が多いので、値下がりするとしても、その率が小さくて済むこともあります。
以上は前々回のブログで述べた通りです。
しかし、それでも例外的な美しい街並みの特別な街や、ブランド邸宅地の物件などに限定ｓると、例外的な結果もあるのです。
・・・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございます
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