こんにちは！
ふじふじ太です。
お便り返しです。
差出人: ぶらぼー
誰に答えて欲しいですか？
全員
メッセージ本文:
この度、住みかえ目的で中古マンションを内覧し、事前審査の申し込みを進めようとしています。
一般的に住みかえの場合は、いま住んでいる部屋を半年以内に売却するのを求められる。
と見たことがありますが、それはどこまで拘束力があるでしょうか？
ダブルローンになっても、収入も自己資金もあるので支払い自体は問題ないと思っていて、
いま住んでいる部屋の売却は、同じマンションの最近の売り出しを見ていると高騰しているようで、私も高値チャレンジしたいのですが、
仮に半年経っても売れなかった場合、どのような事態になるのでしょうか？
ご質問頂きありがとうございます。
今回のご質問については各銀行の審査内容に依り、かつ個別事情によっても変わる内容なので一概にお答えしにくいのですが、現時点での私の経験則に基づいて回答させて頂きます。
詳しくは事前審査をされる予定の銀行にご確認ください。
それが一番確実です。
結論ですが「特に拘束力はなく売却をしようとしている限りは期限内に売れなくてもペナルティはない」という銀行が多いように思います。
※フラット35含め知り合いの各銀行の担当者複数名に確認をいたしました。
ひと昔前は、6ヶ月以内に売れなかったら買取業者の査定価格で売却をする（そういう買取契約を事前に調印させられる）という事例を聞いたことがありますが、今はそこまでやる銀行は私の把握している限りはありません。
そこまで拘束しすぎたら誰も借りてくれなくなりますからね。。
特に都内のマンション市場は売り手市場なので、銀行もやや楽観的にになっているというか、6ヶ月間売れないということをあまり想定していないのかもしれません。
そもそも6ヶ月以内の売却条件で融資を出しているということは、それなりの流動性がある物件ですぐ売れるだろうという判断の上で成り立っているはずです。
私の知る限り、期限付きの売却条件で融資を受けている方が、その期限内に売れなかったという例は聞いたことがありません。
私の場合は取引が過熱気味の湾岸のタワーマンションの取引が多いから尚更かもしれませんが。。
言い換えると、期限付きの売却条件は「一定の信頼の上で成り立っているさほど拘束力のない銀行との約束事」というイメージが近いかもしれません。
もしも万が一期限内に売れなかった場合は、まずは事情を聞かれ、早く売却してくださいと急かされる程度のようです。
※これは絶対ではありません。私が事例を知らないだけで個別事情によってはペナルティが課せられる場合もゼロではないと思います。
少なくとも何かペナルティを受けた方の例を私は聞いたことがないというニュアンスです。
銀行が指定する期限内で売れなかった場合にその後どうなったかなど、上記の対応以外で最近の体験談などご存知の方おりましたらコメントで頂けますと幸いです。
ただ、拘束力がないからといって、それに甘え過ぎてはいけないと思います。
ご質問者様の場合、募集当初はチャレンジ価格で募集をすることについては全く問題ございませんが、期限は意識しましょう。
売却期限が半年だとすれば、例えば最初の3ヶ月はチャレンジ価格で募集をして、売れなければ徐々に価格を下げていき、4ヶ月・5ヶ月目にはチャレンジ価格は諦めて相場で募集されることをおすすめいたします。
高く売りたいお気持ちもわかりますが、自己都合で相場よりも遥かに高いチャレンジ募集を半年間継続して期限内に売れない（売らない）というのはあまり良くないです。
信頼して融資をしてくれた銀行さんのためにもなるべく早く売る努力をすべきだと思います。
それが大人の約束というものです。
また、仮に相場の大暴落があり価格の問題でなく本当に売れないという時代が万万が一きたとしましょう。
その際は、小まめに銀行の担当者に連絡をしながら、現状を伝えた上で相談すれば、何かしら期限の延長など相談に乗ってくれるかもしれません。
ここで一点注意点ですが、「ちゃんと売却をしようとしている」という点が大事なポイントです。
売却条件が付いていることを認識しているにも関わらず、売却活動自体をしていなかったり、賃貸に出して売る気がなかったりすると、それは完全に悪意ですのでアウトです。
その場合は、一括返済や金利の値上げ、銀行との取引停止などのペナルティを受ける可能性が高いと考えましょう。
ぶらぼー様がどのエリアにどのようなお部屋をご所有されているかわかりませんが、6ヶ月の売却条件で融資承認を受けているということはそれなりに流動性の高いマンションをご所有されているとかと思いますので、ちゃんと売却活動をして6ヶ月売れないという可能性は低いと思いますよ！
ぶらぼー様のお買い替えがうまくいくことを願っております！
チャレンジ募集もほどほどにしてくださいね笑
本日は以上となります。
ご講読頂きありがとうございました。
ふじふじ太
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