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どうも！マンションマニアです！
確定申告の時期ですね！私はササっと作成して提出済みです！
というのも私の確定申告書は超シンプルだからです！
個人事業主となれば節税をするのが基本でしょう。もちろん脱税じゃないですよ！！節税の話です！！
でも私は節税を一切しておりません！！
その理由はシンプルで多額の住宅ローンを走らせたいからです！！
まず、『個人事業主でも住宅ローンを組めるのか？』と疑問に思う方も少なくないでしょう。
答えは『組めます！！』
もちろんケースバイケースではありますがマンション評論家というレアな職業の個人事業主である私が数億円のローン(住宅ローン＋セカンドハウスローン＋投資用ローン)を組めているのですから！私自身がエビデンスです(笑)
ただ、組めている理由はシンプルに『節税していないから』です。
例えば
【個人事業主Aさん】
2021年の売り上げ：2000万円
2021年の経費：500万円
2021年の所得(売り上げー経費)：1500万円
2022年の売り上げ：2000万円
2022年の経費：500万円
2022年の所得(売り上げー経費)：1500万円
2023年の売り上げ：2000万円
2023年の経費：500万円
2023年の所得(売り上げー経費)：1500万円
【個人事業主Bさん】
2021年の売り上げ：2000万円
2021年の経費：1500万円
2021年の所得(売り上げー経費)：500万円
2022年の売り上げ：2000万円
2022年の経費：1500万円
2022年の所得(売り上げー経費)：500万円
2023年の売り上げ：2000万円
2023年の経費：1500万円
2023年の所得(売り上げー経費)：500万円
【個人事業主Cさん】
2021年の売り上げ：2000万円
2021年の経費：1500万円
2021年の所得(売り上げー経費)：500万円
2022年の売り上げ：2000万円
2022年の経費：3000万円
2022年の所得(売り上げー経費)：マイナス1000万円
2023年の売り上げ：2000万円
2023年の経費：500万円
2023年の所得(売り上げー経費)：1500万円
※2000万円売り上げあるなら法人化するだろ！というツッコミはご遠慮ください(笑)そちらは後程！
上記3名の内誰が一番多く借りられるでしょうか。
基本的にはAさんが一番多く借りられます。
個人事業主の住宅ローンは所得と安定性で見られます。安定性としては過去3年分くらいを見られることが多いです。
そのためAさんは会社員の年収1500万円相当の金額を借りられる可能性が高いです。新築マンションの提携ローンであれば×10倍の1億5000万円くらい引けそうですね。中古でも×7倍～8倍くらいはいけるかと思います。
Bさんは売上はAさんと同じですが経費率が高いですね。もしかしたら節税しているかも？ですね(笑)
そのため会社員の年収500万円相当の借入しかできないでしょう。
Cさんは前年度の所得はしっかりとしているのですが3年分をならすとマイナスもあったりで借り入れできるかも少々怪しくなってきます。
もちろん個人事業主なので上記のように収入が安定することは考えにくいですし、経費に関してもガチでかかっているのか節税が多いのかでお財布の豊かさには差が出るわけですが住宅ローンの審査においては税務調査と異なり経費の中身までくまなく調べるわけではないため所得と安定性が審査の9割を占めると言っても違和感ないでしょう。
法人から自分へ報酬を支払っている人も基本的には同じ考えです。自分への報酬設定が600万円であれば会社員の600万円相当しか借入できないでしょう。(法人で事業用ローンを組む場合は考え方が異なります)
【Dさんの法人】
一年間の売り上げ：2000万円
一年間の経費：1200万円(自分自身への報酬600万円含む)
所得(売り上げー経費)：800万円 ←法人で事業用ローンを借りる場合は基本的にこちらを見ます
太字が主な審査対象となる部分です。
もしも個人事業主でしっかりとした金額を借り入れたいのであれば3期は節税を我慢して所得を増やしましょう。そして住宅ローンを走らせた年から節税をしましょう。
節税している以上は自分が本来払える金額の住宅ローンを走らせるのは難しいです。もちろん節税した分でお金を貯めて頭金に～現金一括で～を狙うなら話は別です。今回は個人事業主で少しでも多くの金額を借りたい方へ向けての話となります。
個人事業主や法人をお持ちですと賃貸を按分、もしくは法人で借りてごにょごにょのほうがその場面で見ればお得感はあるのですがそういった方は20万円、30万円、40万円とけっこうな金額の分譲賃貸を借りているということも少なくないでしょう。それはそのオーナーからすればホクホクなのですよね。だからこそ高所得個人事業主(法人をお持ちの方も含む)の多い都心部や東京湾岸などの賃料がお高いのですよね…
気持ちよく税金を支払って住宅ローンを走らせるのか節税を優先して自宅も経費として落とすのかどちらかの選択肢をすることになる個人事業主、皆様はどちら派でしょうか？
私は気持ちよく税金を支払って住宅ローンを走らせる派です！！
参考になれば幸いでございます。
個別相談会へのご参加お待ちしております！！
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引き続きよろしくお願いいたします。
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住宅ローンも投資ローンのいずれも兼ねてから銀行とのお付き合いを長くされていると、より融資がおりやすかったり、金利等の条件が優位に働くこともありますでしょうか。
マンションマニア様は10件以上の購入歴があることからも銀行とのお付き合いもより強固なものではないか思い、質問させていただきました。
匿名様
マンションマニアです！
コメントいただきありがとうございます！
私の場合は投資での購入件数はそこまで多くないため深い付き合いが～というほどではありません。
ただ、区分で10億円以上投資している知り合いなどは金融機関とのお付き合いがかなり深く、開拓済みとそうでない方の差は激しい印象を受けます。
そのため法人で物件を増やしていくのであれば金融機関とのお付き合いレベルは影響してくると言って間違いないでしょう。それでも住宅ローンと異なり貸してくれる時と貸してくれいない時の差が激しいとはよく聞きます。
その知り合いの投資家であるお刺身おじさんによる投資専用個別相談会も実施中ですのでぜひご参加ください！
引き続きよろしくお願いいたします。