はじめに
今回はリノベーションについて解説させて頂きます。
当社KIZUNAFACTORYはマンションを買ってリノベーションして再販しており
リノベーションについて熟知しております。
リノベーションはここ10年程度でかなり一般的になってきた印象があります。
背景には、
・国土交通省が中古住宅の流通に力を入れている
・新築住宅の値上がり
があると言えます。
リノベーションとリフォームは何が違うのか分からない方のために説明すると
リフォームは
-1→0
リノベーションは
-1→+1
というイメージで、リフォームは修繕に対して、
リノベーションは付加価値を付けて元の状態以上のものにすることを意味します。
リノベーションの種類
リノベーション物件のメリットとして、
・費用が安い
・立地がいい物件が多い（昔の方が当然空き地が多かったため）
ため新築、中古、リノベーションと並行して検討する方は多いです。
完成済みリノベーションは早く住むことができるのもメリットです。
リノベーション物件は、
・リノベーション済マンション
・中古購入+リノベーション
と2種類あります。
リノベーション済み物件は不動産会社が売主として販売しており、
・費用面で優位
・即入居可
・住宅ローンも承認が得やすい
です。
また、
リノベーション済み物件は売主の不動産会社によって
・給排水の交換がされているか
・設備保証が付くか
・購入後の設備不良などの窓口が付くか
が大きくことなるので値段が相場より安いからと言ってよく調べずに購入しないように注意してください。
必ず仲介会社か売主に上記ポイントを確認するようにして下さい。
旧耐震物件について
リノベーション物件は築年数によって販売価格が大きく異なります。
皆さん聞いたことがある言葉だと思いますが旧耐震物件について良く理解しておくことが重要です。
1981年6月1日より国の定める耐震基準が変更になりそれ以降に
建築確認申請を受けた
物件が新耐震基準となります。
なので目安1982年後半から1983年以降に竣工した物件となります。
住宅ローン控除の要件1982年築以降の物件の定義とは異なるので要注意です。
旧耐震物件だから、ダメとか良いということはありません。
上記のメリット、デメリットを確認してよく理解してください。
また、旧耐震だから建物倒壊リスクが高いとは直結しません。
東日本大震災では鉄筋コンクリートの物件の倒壊は0件でした。
また、鉄筋コンクリートは鉄筋の酸化を防げば100年は持つといわれております。
つまり耐震基準ももちろん大事ですがそれ以上にメンテナンスが大事ということです。
外壁のクラックから雨水が入ると鉄筋が錆びて建物の耐性が落ちます。
・定期的に大規模修繕が行われているか
・修繕積立金が潤沢で今後も大規模修繕を定期的に実施できるか
を確認して下さい。
・内見時に外壁のクラックが目立たないか
・契約前に重要事項調査報告書を確認して修繕履歴は適切か
を確認してから購入するようにして下さい。
まとめ
マンション購入は
・予算
・立地
・物件グレード
の要素の優先順位を付けることから始まります。
リノベーションマンションは
一定予算の中で
立地＞物件グレード
もしくは、
希望立地の中で
低い予算
で購入することができるため素晴らしい選択肢といえます。
また、リセールバリューは築30年を超えると殆ど下がらなくなるため
リノベーション物件の資産性は安定していると言えます。
これはマンションにも土地の共有持ち分があるためです。
最後までお読みいただきありがとうございます。
皆さんのリノベーション物件の知識が少しでも深まれば幸いです。
興味深く拝読いたしました。
＞リセールバリューは築30年を超えると殆ど下がらなくなるため
まだリノベーション再販物件が一般的になってそれほど期間がないので顕在化していないと思いますが、
あと20年して築50年、60年とかになった際に資産価値はどうなるとお考えでしょうか？
いくら見た目、さらには中身が仮にきちんと維持されていても、あとどのくらい住めるのかな、を先に考えてしまいます。。
ファミリー層が実需で買うのは現実的なものでしょうか？
コメントありがとうございます。
確かに現在築50年程度の1970年ごろの物件は問題なく流通しておりますが、
1960年代の物件は殆ど見かけません。
サンプルが少なく断定的に申し上げられませんが、国策として既存建物の維持に注力していることを考えると
（減価償却や金融機関の評価等見直しが入り）
メンテナンス如何によりますが資産性は維持できると考えられます。
ただ居住快適性については何とも言えず各ご家庭の考え方次第としか言えないかと思います。
↑の補足です。
資産価値、という点はいくら100年持つかも、と言っても築60年、70年の物件が「買い手がつくのか」、という観点でお聞きしたく。
割りきって残存30年とか50年の定借物件的な割りきりでしょうか？
これはマンションの終活の話かもしれませんが。。
故三井先生はリノベ再販物件は割高と喝破しています。
https://mituikenta.com/?p=3703
コメントありがとうございます。
こちらに関しては一部同意という感じです。
各社設定利益率が異なり一律で断定できかねるかと思います。
確かに仕入れ時の仲介手数料や銀行コストなどが原価に参入されており割高と言えるかもしれません。
直接エンドユーザー様が購入、リノベするより
・本体の仕入れ金額が低い
・内装コストが低い
という点で提供金額が安価であることが多いです。
詳しくは今後リノベ物件の原価について記事を作成しようかと思っております。
コメント返しありがとうございます！
本当の意味でマンションの終活問題が顕在化するのはこれからでしょうが、100年持つかはやってみなければわからないでしょう。
そんななか、あと20年後、長寿命化は可能でも築70年とか80年、否応なしに終わりが見えつつあるマンションに資産価値が残るかはやはり疑問です。
あと20年くらいで寿命のマンションに金融機関が担保価値を見いだすとも考えにくいですし。
そういう意味では1970年代の旧耐震基準マンションがリノベ再販可能なのもあと数年でしょうか。
一部の一等地以外で、築50年のリノベマンションを買う方ってどんな方なのか興味ありますね。