【お便り返し28】名古屋市中区/東区の新築マンションならどれが良い?(新築を選ぶときの考え方)

こんにちは!こうです!

昨年、オーナーチェンジで買ったマンションの初退去で管理会社から原状回復費見積もり60万円がカジュアルに飛んで来て凹んでます。#やめよう不動産投資

オーナーチェンジを甘くみてはいけませんね。何事も経験なので仕方ありませんが。

気を取り直してお便り返しいきます!


誰に答えて欲しいですか?
こう

メッセージ本文:
質問失礼いたします。
30代で妻、子供2人(2歳、4歳)の4人家族です。
現在マンション購入で迷っており、ご意見が欲しいです。
いま候補が下記になります。

①ザ・パークハウス丸の内:三菱地所
地下鉄桜通線「丸の内」徒歩5分
B1type 3LDK 77.99m2、8F
7150万、坪299
引き渡し2024年4月中旬

②葵クロスタワー:名鉄都市開発など
地下鉄桜通線「高岳」徒歩4分
地下鉄東山線「新栄町」徒歩5分
H2type 3LDK 86.32m2、10F
価格未定(7000万台後半)、坪290-300
引き渡し2025年4月下旬

③プラウドタワー名古屋丸の内:野村不動産
地下鉄桜通線「丸の内」徒歩2分
Dtype 3LDK 73m2、8F
約6500万、坪295
引き渡し2024年6月下旬

上記3つで迷ってます。
背景としては、名古屋にずっと住む可能性もある反面、私と妻共に他地方(九州)出身で帰らなければならない可能性もある(すなわち売却の可能性もある)ことがあります。

迷っている3つに関しては
居住性、資産性から考えております。①ザ・パークハウス丸の内三丁目に関しては、少し広さが物足りない反面、三菱地所ブランド、丸の内というところからは魅力を感じております。②葵クロスタワーは間取りや収納がちょうどいいのですが、正直東区葵にこの額出して、将来のリセールとなった際に不安があります。③プラウドタワー名古屋丸の内に関しては、収納など含めて少し広さが物足りない反面、プラウドブランド、丸の内でこの価格はありなのかなと思っております。

何を1番重視するかによると思いますが、
居住性、資産性をどちらも考えた際、どれを選ぶのが1番良いでしょうか。ご教示いただければと思います。よろしくお願い致します。

(※編集部追記:[掲示板] ザ・パークハウス 丸の内三丁目葵クロスタワープラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークス


候補は以下の3物件
  • ザ・パークハウス 丸の内三丁目(以降、「PH丸の内」)
  • 葵クロスタワー(以降、「葵クロスタワー」)
  • プラウドタワー名古屋丸の内ステーションマークス(以降、「PT丸の内ステマ」)
どれも名古屋の中心地に建設中の新築マンション。そして、ご質問は将来的に売却の可能性あるため住居性だけでなく資産性も考慮して物件を選びたいということですね。

とはいえ、住居性の中で、広さについてはなんとも言えない部分もありますので、資産性の観点に重きを置いて回答させていただきます(「4人家族なら70㎡あれば大丈夫!」とも、「100㎡はないと健康で文化的な生活は送れません!」とか言ってもナンセンスだと思いますので)。

という前置をしつつ、2つのパターンに分けて回答さえていただきます!

パターン1:候補の3つから選ぶ場合

結論から言うと、3つの中では「PT丸の内ステマ」がおすすめです。

これは、このご質問に限らず、マンション購入時全般でまず考えるべきことですが(特に新築の場合)、

買ったあとに周辺の中古マンションに勝っている部分がどれだけあるか

を重視することが大切だと思います。

そういった観点で見ると「PT丸の内ステマ」は
  • 人気の「プラウド」ブランド
  • 車寄せあり(特に最近の物件ではないマンションが多い。というか敷地関係で作るのが難しい。)
  • 建物の高さがあるのでそれなりに目立つ
  • 室内はダイレクトウィンドウが採用されており室内からの開放感がある(外観の華やかさも演出される)
といった部分は優位性はあると思います。

余談ですが、この物件はもともとの5筆ぐらい分割された土地を、野村不動産が買い集めて、合筆させた土地なので、意外と土地面積(規模)の面からも希少性はあります。

そして、価格的にはしっかりと抑えれた価格になっていると思いますので中古で出しても大きく値下がることはなさそうなのがおすすめの理由です。

ただ、この選択肢の最大の弱点は間取りです(質問者様のご指摘の通りですが)。

▲「PT丸の内ステマ」Dタイプ 3LDK 73.02㎡ 公式HPより転載


洋室2、3はベッド置ける??というぐらい、かなり柱が食い込んでるので、ベッドが置けるかどうかは確認した方がいいかなと。

ただ、ファミリータイプとしてはありえないぐらい廊下が短いので、専有面積における居室の割合は高いところが救いでしょうか。

南方向は、8Fであればギリギリ前の建物を超えるでしょう。超えなかったとしても洋室なのであまり影響はないと個人的には思います。

▲8F相当 東方向眺望シミュレーション GoogleEarthにて作成


そして、この周辺としては奇跡的に東方面の(リビングから)眺望も伏見通が見えるぐらいには抜けてますし悪くはないですね。もちろん、これからがっつり前に建物が建つ可能性は大いにあり得ますが。

いずれにせよ、収納も含めて間取りが妥協できるかどうかですが、3つなら迷わずこれです。

パターン2:私(こう)が買うなら

パターン1はどれかを選ばなければいけないという縛りで考えましたが、パターン2は私がご質問者様ならという回答をさせたいただきたいです。

挙げれた3物件はすべて新築マンションなので、新築がマストな条件なのかとも思いつつ、やはり中古でも良いのであれば、中古から選んだ方が資産価値の面では基本的に有利というのが私の持論です。

さらにはご質問者様が現在賃貸住まいであれば、新築よりも中古の方が一般的には引き渡しが早いため、余計に家賃を払わなくてよくなるメリットもあるでしょう。

なので、候補の3つからは選びません!(すみませんが)

というのも、候補の3物件について

「周辺の中古より勝ってる部分が少ない」

というのが正直な所感です(葵クロスタワー以外は販売が進んでいるのであまり大きい声では言えませんが)。

さて、「3つの候補とも買いません。はい、終わり」ではあんまりかと思いますので

私ならこれを買います!

プラウドタワー名古屋栄 」3LDK 73.15㎡ 6,780万円 (約306万円/坪)

所在地:愛知県名古屋市中区栄1丁目2-3
交通:名古屋市営地下鉄東山線「伏見」駅より徒歩6分
売主:野村不動産
階高:29階
総戸数:347戸
竣工時期:2017年04月

▲画像をクリックすると拡大します


説明不要のマンションかと思いますが、名駅、伏見エリアの中間に位置し、納屋橋の袂に建つタワーマンションです。

私もよくブログ等で取り上げているのでおさらいになりますが、メリットを挙げると
  • 大規模タワー
  • 商業一体
  • メジャー7の野村不動産旧分譲
  • スーパーゼネコンの清水建設施工
  • 駅近(でもないけど決して遠くもない)
デメリットというか、挙げられた候補より劣っている部分といえば「学区」ぐらいですかね。こちらは栄小・前津中学区になるので、丸の内小・中学区と比較すると客観的には劣るのかなと(あくまで外野からの視点なので実際の教育環境がどうかという話ではないですが)。

なので、”新築でない”という点以外は劣っている点がほぼないですから、候補の3物件を買う理由が見当たらないかと。

例えば、「PT丸の内ステマ」のDタイプと比較しても、200万円程度しか変わりませんが、ブランドや室内仕様はさほど変わらなくとも、規模感や商業一体の利便性、ランドマーク性がこちらの物件の方が優れてます。

(この売出し住戸は引き渡しが少し先(2023年10月予定)のため若干売出し価格が弱気なのもありますが新築を待てるのであれば問題ないのではないかと)

現状でも資産性の高いマンションでありながら、将来的には「柳橋」駅の構想もあり、もうひと伸び価格の上昇が規定できるのも面白い物件ですし。

もちろん、”新築”という部分に最大のメリットを見出して購入するなら各個人の勝手ではありますが、数年後の売却時に住宅ローンの残債を消すために”追い銭”する可能性があることをもう一度考えてほしいとは思います。

参考になれば幸いです。

おわりに

主に名古屋のマンションや、独身での購入に関する相談は随時受け付けてますので、お便りのページからご質問いただければと思います!

それでは!また!

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名古屋在住の独身サラリーマンです。これまでに複数回マンションを購入した経験を活かして購入検討者のお役に立てる情報を発信して参ります! 気になるマンションのご質問は「スムログメンバーへの質問やお便り」からどうぞ!

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