今夜も迷える子羊からのメールをお読みします。
差出人: 港町に住む限界ワーママ
誰に答えて欲しいですか？
全員, のらえもん, はるぶー, DJあかい
メッセージ本文:
はじめまして。
首都圏に住む30代夫婦です。
未就学児の子が2人おります。
世帯年収はだいたい1,000万です。
マンション売却も含めた今後のライフプランについてアドバイス頂きたくメールしました。
昨年、5,000万円の中古マンション（50戸以下小規模/ 3LDK 70平米/築10年/ 一応大手デベロッパーのブランドの名前はついている/ ）を購入いたしました。月々のローン支払いは12万です。
購入後、水回りと壁紙をリフォームしました。
現在管理費15,000円、修繕積立金は7,000円です。購入前に修繕積立金の計画はもちろん確認し、今のところ増額の予定はないということで安心しておりました。
しかし、住み始めて1年が経ち、『修繕積立金が計画より●百万足りない為、大幅増額します』と言われています。今年7,000円→15,000円、3年後には30,000円へ増額予定です。
（その後は築35年までこの価格のままいく予定。）
小規模マンションならではの負担増がここまでとは思っておりませんでした…。もっとしっかり確認すべきであったと反省しています。
住人の方も良い方がほとんどですが高齢化が進んでいます。加えて機械式駐車場を抱えており。1/3のほど空いています。（現在までに管理費等の滞納はないです。）
マンション自体は最寄駅徒歩5分以内、ターミナル駅徒歩圏内、新しい商業施設やアーケード、スーパーが徒歩圏内、保育園も多数あり、生活する上では本当に住み良い街、マンションです。新築マンションも近隣に多数出来ていて、60平米で6,000万以上、という価格帯です。
数多のマンションをご覧になってきた皆様から見て、このような中古マンションに住み続けることは危険でしょうか。まだローンががっつり残っている為、すぐには引っ越せませんが、引っ越す前準備は徐々にしていったほうがいいのかなと考えてしまいます…。
この文言からわかる範囲で構いませんので、今私共に出来ること、考えておくべき事を助言頂けたら嬉しいです。
おお、修繕積立金増額予定はないと確認したら、すぐに増額になっちゃった…つらいですね。例えば50戸で年あたり750万円足りなかったら、戸あたりの負担は年15万円。毎月で割ると1.25万円となりますから、毎年の足りなかった分は1,000万円近いのでしょうね…
これは避けられた未来だったのか？といえば、マンションを買う上では、修繕積立金の増額はいずれにせよ避けられないものでした。いま、マンション管理業界では、「管理の適正化」を進めてまして、様々なマンションが増額に踏み切っています。
国土交通省が出した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、港町に住む限界ワーママさんのマンションは平均値よりは高めですが、事例の中に入っています。つまり適正な範囲。
修繕積立金に関するガイドライン
この下限に近づくことができるのでは？放漫経営では？な疑問が出るかもしれませんが、機械式駐車場を持つマンションと、持たないマンションでは差が付きますし、個性的な敷地形状による建物だと、単純な箱型マンションよりも不利になります。個別性が高いので、今回の増額分が適切なのかは外部からは判断できませんが、概ねこんなものではないかと考えます。
手厳しいことを言えば、維持費が3万円上がったからといって手放すことを考えるような人は、マンションを買ってはいけないのです。
これで逃げたところで、次のマンションでも増額が待っています。
もし修繕積立の安いところへ移住を考えるのであれば、次は延床面積5,000〜10,000平米ゾーンの中規模マンション、もしくは20階建て未満での大規模マンションをおすすめいたします。上のグラフを見ると一目瞭然で、不利なのは小規模とタワマンとなります。
「生活する上では本当に住み良い街、マンション」ということですから、そのまま住み続けたほうが良いと思います！では、毎月の維持費増額をどこで賄うのか…何かをコスト削減や我慢するのか、それとも転職や出世で給与アップを目指すのか、それは人それぞれのソリューションですが、積極的に対処していったほうが未来は明るくなりますよ！応援しています。
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