お便り返し その640「分譲マンション取得済み 下落局面がきた際の買い替え戦略について」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:マンション一次取得済み

誰に答えて欲しいですか?
マンションマニア, ふじふじ太, すまいよみ, DJあかい

当方は、

・東京23区内にマンションを数年前に一次取得済み
・含み益ありだが、含み益が無くなってもローン残債支払いには問題なし(場合によっては一括返済も可能)

といった状況ですが、数年以内にできればマンション住み替え(売買)をしたいと考えております。

一方で、経済情勢を踏まえ、新築・中古マンションの価格の下落を予測する意見が有識者やSNS等で多く見られるようになりました。

これまでの上昇局面とは異なる、下落局面におけるマンションの住み替え(売買)で留意すべき点がありましたら教えて下さい。

以上について経験豊富な皆様からアドバイスを頂けますと大変有難く存じます。





マンション一次取得済み様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

まずは私からご回答いたします。

すでに分譲マンションを取得済みで購入時より大きく値上がっているということでしょうか。そうなるとご記載の通りで仮に市況が悪化したとしてもローン残債割れになる可能性は低く早くローンを走らせたご質問者様の大勝利という状況でしょう。

もちろん住まいですから市況の変化は関係なく買い替えたい時は訪れるかもしれません。それが下落局面であったならばどのような戦力を取るべきかとのご質問ですね。

下落局面が来るとするのであれば戦略的なお話しをするのであれば底で購入して上昇局面で売却が理想となります。

イメージとしては(予想ではないです)

2027年:底 ← ここで2029年~2030年に竣工する新築マンションを購入
2028年:底より5%上昇
2029年:底より10%上昇
2030年:底より15%上昇 ← ここで旧居を売却

となります。

底を見極めるのは難しいですし住まいですから上記に合わせた住み替えがおすすめかといえばそうでもないためタイミングという運要素も強いですのであくまで理想のパターンとして頭の片隅に入れておくとよろしいかと思います。

下落局面となれば同じ支払いで今より条件良い住まいが購入できるわけで(金利上昇による下落局面だと少し話が変わります)住み替え組にとっては自宅が値上がろうが値下がろうがローン残債割れしていなければどっちでもOKというのは気が楽ですよね。

今のお住まいを大切にしつつ住み替えが必要になった際に考えるくらいで良いのではないでしょうか。もちろんお金儲けしたいなら戦略的に動くべきですがそうではないでしょう。儲けるすべは不動産以外だってあるわけですし。

経験談としてはリーマンショックと3.11後は物件の買い増しをしました。自宅は自宅、投資は投資と分けるほうがおすすめしやすいです。

ちなみに数年以内に住み替えしたい理由ってなんでしょうか??

それ次第でアドバイスは大きく変わってきます。

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参考になれば幸いでございます。

引き続きよろしくお願いいたします。




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