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Contents ◆◆◆ 有利に売却を依頼する方法のご案内
- 物件案内時の注意点（買い手に好印象を与えるコツ
- 不動産売買は営業マンの営業力やヤル気次第
- 高く売るコツは？ ●実は何より大事なのは売主の印象
- 物件案内時の注意点（買い手に好印象を与えるコツ）
- 本当に専任媒介がいいの？
※ご自宅マンション売却のご相談もどうぞ
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「新築マンションはもう建設の必要がないのでは？」と、このような疑問の声があります。これは、中古マンションを買いたいと考えている人の話です。「新築マンションの供給水準が極端に低レベルなので、中古マンションは値上がりしやすいという専門家の見方があるのは確かです。
筆者も同意見で、新築が品薄のときは中古に流れる買い手が増えて、中古の相場は底上げされるものです。 また、新築価格が上昇傾向にあるときも、手が出ない階層が中古に流れるので、中古の価格は上昇するのです。
中古人気の根幹は？
中古マンションの人気が出ているわけではないのです。 新築マンションが少ないための中古人気と捉える方が正解なのです。新築物件が品薄と書きましたが、不動産経済研究所の発表では、このところ好不調の目安である月刊契約率は７０％を割り込む月が多く、販売は順調ということではないようです。 １年以上前の完成売れ残りも目立ち、好調とは言えない状況にあるのは確かです。
現状のマンション市場を概括すると、上記のようになるのですが、冒頭の疑問に対する答えを模索して行きます。
新築志向は相変わらず強いのだが・・・
新築マンションに対する需要は、減退したとはいえ、まだ相当数あることが明白で、景気回復が進み、先行き不安が薄らげば、潜在的な需要も表面化して、新築マンション市場は活況を呈するはずです。 すなわち、新築に絞ってもマンション需要は根強くあるというのが、大方の業界関係者の見方です。筆者も同意見で、日本人は新築志向が強く、中古マンションは注目されにくいのです。 しかし、中古マンションも近隣新築以上の価格で取引されている人気物件もあるのです。
新築マンションの供給が停滞しているのは、価格が高過ぎて売れないという事情もありますが、最大の問題は用地の不足にあり、建設が困難になってしまったという点にあります。
交通便が悪くないエリアなど、マンション建設にふさわしい土地は年々少なくなってしまい、供給意欲のあるデベロッパーを嘆かせています。
少ない用地をマンション業者が競争して奪い合うため、取得額が上がります。
建設費も東京オリンピック後も高水準にあるようで、新築マンションの販売価格は高水準のまま、全体傾向として値上がりが続いているのです。
好条件の中古は人気も価格も高い
日本人は新築志向が強く、できることなら中古より新築マンションを買いたいと考える人が多いのは確かです。しかし、買いたいエリアには 「新築がなければ中古でも」 という需要が増えます。最近は、最初から中古マンションを探すスタンスの買い手さんも多いのです。
ほしい地域の優良マンションは引く手あまたで、あっという間に買い手がつくと言います。 自然に価格は上昇傾向を示します。
中古マンションの価格は人気投票によって決まるようなもので、人気地域の人気マンションは高値で売買が成立して行きます。
古くても価値あるマンションは高値が長く続く
人気マンションは、立地条件が良く、建物全体の風格、敷地内緑地・植栽などで周囲のマンションを圧倒しています。 古くなっても他の面でマイナスを補っています不動産。三井不動産が「経年優化」という言葉で、古くなるほどによくなるマンションを目指してきたと言います。
三井不動産に限らず、古くなっても価値が低下しない優良なマンションは少ないものの、都区内に存在します。
当然ながら、価格も 「中古なのに何故・・」 などと言われるくらいに高い物件ですが、人気は衰え知らずで、 「出物を待つ買い手のリスト」 には常に２桁の名前があると聞きます。
人気を保つには、植栽・公園の手入れだけではなく、建物の共用部分を綺麗に保つ管理業務も重要です。 そのための費用として、日常管理の「管理費」と修繕のための積立金残高も潤沢でなければなりません。
専有部分は、リフォームを前提にして購入したい買い手も多いのですが、共用部は買い手がどうにかできるものではありません。 したがって、適切な管理がなされているかどうか、今後も長く維持できるかの観点から検討することが肝要です。
・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は２０日の予定です。
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