続けてお便り返しです！
差出人: マンション買いたい
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, すまいよみ, 住井はな, こう
メッセージ本文:
いつも楽しく拝見しています。
名古屋市の、とある駅より徒歩3分圏内の中古マンション購入を検
戸数があまり多くないマンションのため、中古の出物は3年ぶりの
中古マンションは築年数と比例して値段が下がるパターンも近隣で
建物のスペック含めとても気に入っており、自身の購入予算として
過去の売買の履歴を見るといま出ている価格は割高になっておりま
値下げ交渉もしたのですが、売主的には多少相談の余地はありつつ
周辺の相場はどうかと言いますと、新築の値段は東京までではない
ただ、過去の売買履歴から言うと割高と言うのが気になっており、
自分の気に入ったマンションであれば、資産価値は一旦横に置いて
マンション買いたい様、お便りありがとうございます。
名古屋エリアのお話なので私からお答えします！
名古屋市の、とある駅より徒歩3分圏内の中古マンション購入を検
討しております。
戸数があまり多くないマンションのため、中古の出物は3年ぶりの物件になります。
中古マンションは築年数と比例して値段が下がるパターンも近隣では多いのですが、こちらは駅前ということもあってか新築時と比べ て値上げしております。
3分以内は良いですね！ただ、名古屋は若干駅距離で語れない部分があるのでそちらは注意してください。あくまで物件の魅力ありきの駅徒歩で過信は禁物です。
参考：【お便り返し14】地域によって駅距離の重要度は変わる？
また、戸数があまり多くないというのも若干気なりますね。管理費・修繕積立金の面から考えると、棟内の平均専有面積次第ですが、70㎡ぐらいと仮定して60戸、最低でも30戸ぐらいはほしいところです。この点については、重要事項調査報告書を仲介経由で取り寄せてもらい修繕積立金の累計を確認しましょう。
価格について、名古屋でも新築時よりも値段が下がっている物件はありますが、上がっている物件であればある程度は評価されていることがわかりますので、その点は安心材料ですね。
建物のスペック含めとても気に入っており、自身の購入予算として
年収の4倍程度で無理がない金額でもあるのですが、
過去の売買の履歴を見るといま出ている価格は割高になっております。
値下げ交渉もしたのですが、売主的には多少相談の余地はありつつも、過去の売買から考えられる適正価格までの値引きは厳しいとい うことでした。
年収の4倍はかなり余裕がありますね。正直、その年収倍率で収まるなら価格のことを気にする必要があるのか若干疑問ですが。
ここが今回の肝になるかと思いますが、過去の売買履歴について、いつ頃の事例なのかによって答えが変わってくるかなと。
具体的には中部圏の中古マンションの推移は以下のようになってます。
出典：マンションデータPlus – 【中部圏】新築・中古マンションの市場動向
一応、中部圏のデータを載せましたが、基本的に全国どこもマンションは似たようなグラフです（東日本大震災ぐらいが底で徐々に上昇し、アベノミクスでさらに加速し、コロナ禍でさらに急上昇するという形）。
つまり、過去の価格と比較すれば今の価格は必ず高くなるということです。その中であえて比較するのであれば、2020年5月の第1回緊急事態宣言後から現在までの価格と比較するのが妥当かと。
とはいえ、質問文に記載いただいている通り、売主が過去の価格までの値引きが難しいと言うならそれまでだと思います。
周辺の相場はどうかと言いますと、新築の値段は東京までではない
ものの上がっており、この中古価格は妥当なものに思えます。
ただ、過去の売買履歴から言うと割高と言うのが気になっており、二の足を踏んでいる状態です。
その中古価格が妥当ということであれば尚更値引くことは難しいのではないでしょうか？あくまで価格の妥当性は今の相場と比較すべきであり、過去の相場と比較するものではありません。
自分の気に入ったマンションであれば、資産価値は一旦横に置いて
おいて、自身の支払い可能な範囲内であれば購入に踏み切るのもあ りでしょうか。
結論になりますが、気に入っているのであれば買うべきだと思います。
そもそも、質問者様にとって今回マンションを買う目的は何でしょうか？資産形成なのか、投資なのか…？そうではなく、おそらくは自己居住用であれば、気に入った物件での暮らしを賃貸よりもちょっとお得に実現することではないでしょうか？（あくまで一般的な話で想定してますので違ってたらすみません。）
気に入った物件で案外出てこないものだと思いますし、その一番大きな目的が達成できているのであれば良いと私は思います。質問者様は支払いにだいぶ余裕があるので尚更。
資産価値についても過去よりも値上がりしているのであればそれだけ市場で評価されているということですし、現在の相場通りの価格なら問題ないと思います。考えてみてほしいのですが、逆にこの上昇相場で過去よりも値下がりしてる物件で返って怖くないですか？これから仮に不動産市況が悪くなったらどれだけ下がるんだという話ですよ。。。
もちろん、頂いている情報が少ないので憶測の域を出ないですが、価格の妥当性については質問者様側の仲介担当者に説明してもらって、その説明に納得できればより心理的には買いやすくなるかもしれませんね。例えば、「現在の相場では隣駅の同じ徒歩分数では同じぐらいの単価で直近成約がある」とか。逆にそういった説明を受けても納得できないのであれば今回は縁がなかったということでしょう。
ご参考になれば幸いです。
以下は蛇足ですのでご質問内容とは直接は関係しません。
中古物件の値引き（指値）については、基本的には何か理由なければ難しいと思った方がよいです。例えば、表面上の価格は相場通りだけど、かなり内装が痛んでいるのでリフォーム〇〇万円かかるからその分値引いてくれとか。
だって想像してみてください。妥当な価格の物件に対して例えば「50万円値引いてくれ」って、言い換えれば、「特に理由はないけど50万円よこせ」って言ってるようなもんですからね。しかも赤の他人に。
売主への心象も悪くなりますし、下手すると元の価格でも売ってもらえないまでありますから、その重みをわかったうえで交渉に臨むべきですね。
交渉事なので正解はないのですが、あまりにもカジュアルに値引き交渉するのは得策ではないと個人的には思います。少なくとも自分で登記簿をとって売主の素性や借入金額から売却の背景を推察して、指値できる要因がないか知恵熱出るぐらい考えるとか、その物件への愛を便箋3枚ぐらいびっしり書いて売主に渡すとか（半分冗談）、それぐらいことはしてから指値を検討すべきかと。
まぁそんなことも思いながら回答を書いておりました。
それでは！
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