★このブログは、マンション購入と売却、どちらにも役立つ知識・情報を提供するものです。
居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から「マンションの資産価値論」を展開しております。
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評価項目：
①立地条件（最寄駅までの距離・都心へのアクセス・生活利便性）
②全体計画（配棟計画・駐車場・空間利用計画・共用施設・外観デザイン・セキュリティ）
③建物の基本構造（耐震性・耐久性・遮音性能・将来の更新性）
④管理内容（管理体制・管理費・修繕積立金・管理会社）
⑤専有部分の計画（間取り・設備・仕様）
⑥売主
⑦施工会社 ・・・・これらの項目を５段階評価（新築の場合）した後に、価格の妥当性を含め
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不動産屋というと、白い目で見る人が多いようです。その昔、一部の業者が誇大広告や強引な商法を展開したために定着したイメージですが、いまだに悪質な営業マン・企業があるのも事実です。買い手自身に知識があれば、いい加減な会社や営業マンを見分けられるはずだという意見もありますが、理論武装してからでないとモノが買えないというのでは、社会システムそのものが崩壊するという大仰な話になってしまいます。
確かに、ある程度までは買い手が知識や情報を持つということが必要です。
しかし、知識や情報を習得したり収集したりするのは、時間的に限度があります。仕事そっちのけでやるわけには行きません。やはり、売主と販売担当者を信用して購買を決定していくほかないのです。
ただ、担当者との出会いは、運・不運です。いい加減な説明をする営業マンに遭遇したら、それを信じて購入した買い手は、後で泣きを見ることになるかもしれません。
営業マンの悪いクセ
そこで、買い手は最低限の予備知識を持つことが必要です。あとは、その時々の情報の収集とその管理です。 いい加減な情報かどうかは、インターネットを活用することで、ある程度は防止できるでしょう。
競争が激しいエリアでは、不動産会社は一人でも多くの顧客を獲得しようと懸命になります。しかし、その過程で醜い争いが見られることは否定できません。
不動産会社の中には、ライバル会社の弱点をあげつらったり、欠点を批判したりします。経営の不安定さを根拠なく中傷したりする例も見かけます。
ひどい営業マンになると、「あちらは床スラブの厚みが１８㎝しかない。入居後、住人同士、騒音トラブルに発展する可能性が高い」などと、でたらめなことを言ったりします。スラブの厚さは事実でも、それだけで音の問題は説明できないのです。
専門知識に欠けるだけでなく、いい加減な説明で自身に有利な誘導を図る、このような営業マンはとても信用できません。 しかし、知識のない買い手は、まことしやかな説明によって騙されてしまいます。
素人は騙せても、プロは騙せません。その意味で、買い手も知識を身につければいいという理屈になります。 そうは言っても、少しくらい勉強したところでプロには敵いません。勉強しないよりは、した方がいいという程度です。
それでも、知識があることをちらつかせておけば、牽制球にはなるかもしれません。
営業マンの言葉や態度に不信感を持ってしまうと、買い手はいちいち真実を確認してからでなければ前に進めないことになります。 困った問題です。
悩ましいマンション選びだが・・・
不動産購入は、大袈裟に言えば、一世一代の買い物をするわけですから、慎重に運ばなければなりません。しかし、予算範囲では、大抵の人が「帯に短かし、タスキに長し」の物件を選ぶことになります。 そのためもあって、なかなか決断ができないという迷路にはまる人が多いのも現実です。
あちら立てればこちら立たずと、右往左往し、買い手は、一人で悩むことになります。調べれば調べるほど分からなくなったりもします。
そんな買い手にとって、信じられる営業マン、誠実な営業マン、知識や情報に長けた専門家がそばに居たら、これほど楽なことはありません。迷わずに前に進むことができるでしょう。
本来、客を適正な方向に導いてくれるのが、営業マンです。モデルルームに居る営業マンの中から、できるだけ早く、頼れる営業マンを見つけることが大切です。
信用できる営業マンの見分け方
見つけ方はこうです。先に見ておいたマンション、現地を確認していなくとも気になった物件があったら、その物件について意見を聞いてみましょう。 そのとき、他社の悪口を言わない、むしろ、利点・長所を語るくらいなら、良い営業マンであると見てよいと思います。
悪口を言う営業マンは論外です。 また、明快な回答ができないようだったら、それも信頼できないと思った方が良いかもしれません。
最高の営業マンは、自社マンションも客観的に説明し、他社マンションと長所・短所を比較してみせる人です。
二つ目のポイントは、売り込みより、客の希望をじっくりと聞いてくれる態度かどうかを見ることです。
聞いた後、「あれもこれもと欲張らずに、これを最優先にし、次はこれとこれは捨てて下さい」などと、アドバイスをしてくれる営業マンが最高のアドバイザーと言えるでしょう。
以上の他に、良い営業マンの見分け方として、次の４ポイントを挙げておきます。
・・・１）無理な資金計画を勧めない
・・・２）不明点をなおざりにせず、あとで調べて正確に教えてくれる
・・・３）電話やメール、訪問の時間などの約束を守り、マナーが良い
・・・４）結論をいたずらに急がせない。納得のいく形で答えを引き出してくれる
※頼れる営業マン・信頼できる営業マンとの出会いを祈ります。
・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は５日後の予定です。
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