第358回 「地震は怖い。それでもタワーマンションの人気は高い」

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今日の話題は、タワーマンションの問題点、不安点、利点について整理しています。

 

タワーマンションは、高層階ほど揺れ幅が大きい

基本的に、マンションは揺れても倒れないと信じることができれば、慌てず騒がず、泰然としていられることでしょう。

 

超高層マンションほど揺れると言われますが、地震が起きても柳の木のごとく「しなやかに揺れて地震のエネルギーを吸収する、いわゆる柔構造になっているので安心だという声も聞きます。

 

中高層マンションは、人体に例えれば「筋肉マンの構造」になっています。いわゆる剛構造です。 これに対し、20階建て、30階建ての超高層マンションは、柳の木のように揺れる柔構造」にしているものが多いのです。

 

柔構造の欠点は、強い風が吹いても揺れることです。筋肉マン構造で30階、40階にすることは、そもそもできないと聞きます、理由は、下層階の柱が太くなり過ぎてしまうためです。

 

地震の多い日本において高層化を図ろうとすれば、柔構造にせざるを得ないのです。言い換えましょう。地価が異様に高い大都市で価格を抑えるためには、高層化、超高層化して住宅戸数を増やし、1戸当たりの土地代を抑えるほかないのです。

 

地震の揺れは、高層階に行くほど大きく、例えば地上で震度6の地震があったとき、高層階では震度7の揺れになるほどと言われます。

ただし、ゆっくりと揺れることから震度4以下の地震では地震があったことすら気づかずに過ごすことがあるという声もたびたび耳にします。

 

揺れる=怖いにも慣れる?

自宅マンションに居て怖いのは「家具の転倒」です。 しかし、これは予め対策を講じておけば問題は少ないはずです。

 

このブログでも何度か触れてきましたが、筆者は大地震の体現者の一人です。阪神淡路大震災が代表ですが、最近では2011年の「東日本大震災」にも遭遇しています。

 

阪神淡路大震災では、地震発生の当日から1か月ほどの間に、地域の被害をこの目で見てきたこともあって、地震の怖さは人一倍しみこんでいる一人と言えるかもしれません。

 

それでも肉親の中で命を失われた者はなく、運が良かったと言えるかもしれません。今でも、地震の報道が流れるたびに身がすくむ思いをします。 揺れても倒れることはないのだ、あわてるな・大丈夫だと言い聞かせ、平静を装いながらも、不安に襲われます。

 

マンション購入相談の仕事をするようになってから、ご依頼物件の築年数が古い場合に不安に襲われるのですが、それも自身の体験が重なるからです。

 

敢えて、古いマンションを選び、このマンションの市場価値を知りたいとお尋ねくださるご依頼者には、「危険だから手を出さないほうが良いでしょう」と進言するのが常です。

 

東京のマンションは、過去何回も大地震に耐えて現在に至っているのだから、安全と思いがちですが、阪神淡路大震災や東日本大震災の地元ほどの大地震の体験はしていないはずです。

被災地の映像は何度も見ているはずですが、東京圏の居住者の多くは、遠い記憶に追いやってしまったようです。

 

震度7クラスの巨大地震がいつ来るかわからないと言われていることを知らないはずはないのに、「旧・耐震構造」の弱いマンションを買おうと考える人の心理も、倒壊現場を見ていないからでしょうか?

 

地震国の日本、どこに住んでも地震に遭遇するはずです。 それがいつか分からない以上、構造的な不安が残る建物を敢えて選ぶことは避けておいた方がよい。筆者はそう進言します。

 

タワーマンションの強み

新耐震構造のマンションでも、大型の地震が到来すれば揺れることには変わらないのです。制振構造や免震構造のマンションでも揺れはあるのです。 ここらは、タワーマンションに限定して記述します。

 

1971年4月(築52年)に竣工した東京都港区の「三田綱町パークマンション」は、地上19階/地下2階建、総戸数147戸の、当時としては最大級のタワーマンションだったようです。

購入者も社会的地位が高く、エグゼクティブ層に分類される階層だったに違いありません。

 

ステイタス、成功者の証などとも言われ、憧れとともに語られるタワーマンションですが、ときを経て2000年代の今は、一般勤労者も手が届くようになりました。その観点では、ステイタスシンボル的な住宅とは言えなくなったのです。

 

それでも、タワーマンションの評価は高く、エグゼクティブ層も一般階層もタワーマンションに向かう傾向は続いています。

 

ワーマンション、その魅力はどんな点にあるのでしょうか? ステイタスシンボル以外の魅力・メリットを整理してみましょう。

 

※立地が良いタワーマンション

タワーマンションが建てられる場所の大半が鉄道の駅に近いものです。

駅近立地は、都市計画上「商業地」に指定され、高層マンションが建てやすくなっています。 容積率(敷地の何倍までの建物を建ててよいかという制限)が、500%とか600%といった数値に緩和されているからです。

 

「第1種低層住居専用住居地域」に指定された場所では、高さが10メートルに制限されているほか、容積率も100%tか120%になっていることに比べて対照的です。

 

タワーマンションが建てられる場所は、便利さでも優れます。駅に近く通勤・通学の便が良いだけでなく、買い物施設、飲食施設、各種教室、医療施設などが集積しているからです。

 

※様々な共用施設が用意されるタワーマンション

タワーマンションの多くが大型で、居住者用の共用施設も複数用意されているものです。

コミュニティルーム(集会室)やキッズルーム(子供遊技場)、展望室といったもののほか、宿泊施設、スタディルームなどです。中には、カフェが付帯しているものもあります。

 

これらの施設はおおむね歓迎されています。一般マンションとの差別感につながり、誇りにつながるアイテムです。

 

※居住者サービスも充実

管理人だけでなく、コンシェルジュがいるマンションも近年は珍しくないものとなりましたが、タワーマンションの多くで、コンシェルジュが滞在し、居住者サービスに当たっています。

マンションにいるコンシェルジュとは、マンションの受付に常駐して、マンションの住人に対し、快適な生活を保つためにさまざまなサポートを行う人たちです。

 

物件自体の管理ばかりでなく、生活全般に対して提供されるサービスで、内容には幅があります。また、マンションのグレードや規模によっても異なります。

 

例をあげておきます。

*来訪者の受付対応

*荷物の受け取り、預かり

*共用施設の予約受付

*タクシーの手配

*クリーニングの取次

*や宅配便の取次

*周辺施設の案内

*買い物代行

―――などです。

 

※同じ階にある「24時間いつでも出せるゴミ置き場」

マンション住まいで厄介なのが「ゴミ出し」です。 ゴミ袋を抱えて1階または地下1階まで運ぶのは不便です。 そこで登場したのが、各階に設けたごみ置き場です。

 

ここには、24時間いつでも運んで置き放しにしておくことができます。運搬は専門員が担当します。 これはとても便利なものです。

 

※足元に公開空地があるので、近隣建物の切迫感がない

大型のタワーマンションの多くが容積率のボーナスを貰い、代わりに足元に公開空地を提供しています。

 

容積率とは、敷地面積の何倍の床面積が建てられるかという都市計画法に基づく制限のことです。容積率は「敷地面積に対する3次元空間の割合」を算出し、制限するための基準になります。

つまり、容積率は「敷地に対して何階の建物を建てることができるのか」を定めるための基準とも言えます。

 

先述のとおり、500%・600%といった数値です。1000%の地域もあります。

 

なぜ容積率の制限を設けることが必要なのか。それは、簡単に言えば人口制限のためということになります。

 

「住宅」と「下水や周辺道路などのインフラ整備」は切っても切り離せない関係です。

仮にインフラ整備が不十分なエリアなのに、容積率の割合を高くしてしまい、階数が多い家ばかりが建ち、住み手(人口)が増加したとします。

すると、たちまち処理能力がオーバーしてしまい、結果として住み良い街からかけ離れてしまうのです。

 

そこで、容積率という基準を設けることで、建物空間のスケールをある程度制限し、その地域に住める人口をコントロールしているというわけです。

 

※高いセキュリティ

大型マンションには居住者だけでも、多数の人の出入りがあります。例えば300戸のマンションでは、およそ1000人の居住者があるので、慣れた管理人でない限り、居住者か来訪者かを区別することは容易ではありません。

 

何より、管理人が番人のごとく出入りをチェックするというわけには行きません。 そこで誕生したのが、共用玄関にも鍵をかけ、居住者以外の出入りができないようにしたのです。

これがオートロック式の玄関です。鍵や暗証番号などを用いるか、居住者などに内側から鍵を解除してもらう必要があるのです。

 

オートロックは、カードや鍵、暗証番号が認証されると共用玄関の扉の鍵が開くシステムで、扉が開いた後は一定の時間が経つと、自動的に施錠される仕組みです。

 

カメラ付きなら訪問者を目視でも確認できるので、入居者にとってはより安心です。

セールスや勧誘が苦手という方は、来訪者とインターホン越しにやりとりができるので、心理的な負担が少なくて済みます。

 

カメラがあるマンションなら、知らない人の場合には応答しないこともできるので、会話自体を回避することも可能です。

 

住戸の前まで届く宅配便などと異なり、新聞や郵便物は共用玄関の集合ポストに配達されます。 したがって、オートロックのマンションは共用玄関まで取りに行かなければならないのが欠点と言えます。

 

また、宅配業者などになりすましたり、住民が出入りする際の隙を利用したりと、侵入される可能性はゼロではありません。

 

デメリットもあるタワーマンション

最後に、デメリットについても整理しておきます。

 

※クリニックや店舗、浸食店が同居

タワーマンションに限らないものの、大型マンションの多くで、下層階に店舗やオフィスが設けられています。 無論、、全く店舗やオフィスのない住宅だけの大型マンションもあります。

 

店舗・オフィスには、不特定多数が来訪します。 そこで、出入り口を別にして住宅ゾーンの居住者と交差しない形にするのが定番であり、昔から配慮されて来ました。

しかしながら、住宅部分の居住者は裏口のような位置に設けられたエントランス・・・これでは、まるで脇役のようです。

 

裏か横であっても、エントランスはマンションの顔として主役であってほしいものです。

 

※エレベーターの待ち時間が長い?

多数の居住者が同居する大型タワーマンションでは、通勤時間帯に一斉にエレベーターに向かうため、満員通過が何度も続いて、長い時間の待機を強いられると聞きます。

 

しかし、実際はどうでしょうか?古いタワーマンションでは、そのような例もあるかもしれませんが、最近20年くらいの比較的新しいものにはないだろうと推察しています。デベロッパーの研究が進み、より良いマンションを供給しようという姿勢があるからです。

 

※電気コンロは使いにくいという声も

タワーマンションの多くが「オール電化」になっています。火の始末が火事を引きおこすという心配からガス設備を止めたわけではなく、オール電化の方が設備費用は少なくてすむという作り手側の事情や都合によるのです。

 

電気コンロとIHの違いを整理しておきましょう。

 

電気コンロとIHの一番の違いは加熱の仕組みです。

電気コンロは、五徳(ごとく)部分に電熱ヒーターがとぐろを巻くように設置されており、鍋ややかんなどをダイレクトに加熱する仕組みです。

 

そのため、料理に焦げ目をつけたり、食材を直接加熱したりすることも可能ですし、さらに、細やかな温度調節ができるので、弱火で煮込む料理も手軽に調理できます。

 

一方、IHは電磁誘導加熱という方法で熱を発生させるものです。 調理器具自体を発熱させる加熱方法なので、食材を加熱したり焦げ目をつけたりすることができないというところが異なります。

 

使える調理器具の種類も異なります。

IHはIH専用もしくはIH対応の調理器具しか使えないのですが、電気コンロはどちらでも使うことができます。 特別な調理器具を揃える必要はなく、今まで使っていたものでも問題ありませんが、IHは使えないものもあるので、注意が必要です。

 

・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は5日後の予定です。

 

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