お便り返し その472「購入したいと思えた物件がオーナーチェンジでした 住宅ローンは難しいでしょうか?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:悩める会社員オス

いつもこちらのブログを拝見し、マンション購入計画策定中です。

郊外(横浜市)のファミリーエリアにて新築中古にこだわらず検討中。是非購入を検討したいと思える物件を見つけたのですが、現在賃貸中のオーナーチェンジ物件でした。

価格、駅徒歩10分、南向き、希望学区、80平米超、そして見た目が気に入ってしまい諦められません。

現住居は賃貸ですが、家賃補助が手厚いためすぐに購入をする必然性はありません。

賃貸前提で購入し、入居者が退去したら自分で住むことはできるのでしょうか?

そもそも住宅ローンは難しいでしょうか?





悩める会社員オス様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

オーナーチェンジ物件の場合には住宅ローンを組んで購入することはできません。ただ、投資用ローンにて購入することは可能です。その場合には住宅ローンよりも金利が高くなりますし(属性次第ですが2%弱で引けることもあります)住む場合に発動される税制優遇も受けられません。また、賃借人のほうが強いため定期借家でない限りは出ていってもらうのは容易ではありません。空室になった後に自分が住むことは可能です。

ただし、オーナーチェンジで売り出し中でも「●●年●月退去予定」と記載ある場合、もしもそれまでに成約していなければ一般の居住向けとしての売却となる可能性が高いため「空室になり住宅ローンで購入できるようになったら見学したい」と問い合わせだけはしておいたほうが良いでしょう。退去してからだと価格改定してしまうかもですが…

オーナーチェンジだから必ずお安いというわけではないのですがとんでもなく良い出物もあったりします。

先日見つけて投資家の相談者様へご紹介したオーナーチェンジの出物は下記のような条件でした。

売り出し価格:8800万円
利回り:約3.5%
実需向けであった場合の価格:10500万円~11500万円

利回りは低いのですが実需向けであれば最低でも10500万円、相場としては11000万円、チャレンジ価格としては11500万円という査定になるのにオーナーチェンジだから8800万円という激安価格。買った瞬間に2000万円前後儲かる出物だったのです。もちろん居住者が退去してからでないと利益確定はできないのですが資金力にゆとりある投資家さんであればとりあえず買っておいて損のない出物です。

悩める会社員オス様が購入したいと思えたお部屋もオーナーチェンジでなければもっと高い価格での販売だと思われます。

参考になれば幸いでございます。

引き続きよろしくお願いいたします。




【マンションマニアのおすすめ新着中古マンション】 ※不定期

■プラウドさいたま新都心
価格:6090万円 坪単価286万円
間取り:3LDK
専有面積:70.2㎡
所在階:6階
総戸数:47戸
住所:埼玉県さいたま市中央区下落合3
交通:JR埼京線「北与野」駅徒歩4分
竣工:2018年5月

画像出典:スーモ


昨年の出物と比べれば1割ほど高くはなっていますが全体的なマーケットも大きく変化していますし、一度逃すとすぐには出てきにくい人気物件ですから気になっているなら急がれたほうが良いでしょう。

新築時の記事 → プラウドさいたま新都心 予定価格と間取り モデルルーム訪問 おすすめです!




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