お便り返し(1) 【タビー】共用部のバリュー

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差出人: 湾岸エリア検討中 様

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タビー

現在、東京の湾岸周辺の中古物件を検討していて都内のタワーマンションや大規模マンションを何件か見ています。大規模に絞っているのは共用部が充実しているためです。

物件選びの時にどのような共用部がある物件が良いと思われますでしょうか。自分が使うと思うのはライブラリールーム、スカイルーム、ゲストルームくらいですが、リセールの時に有利なものや不利なものもあると思います。
プールのように維持費がかかるものは避けようと思っていますが、あればあるでリセールに人気が出るとも聞きます。ご見解をお聞かせ願えないでしょうか。



初のご指名ありがとうございます! その割には相変わらずの遅筆ですっかり遅くなり申し訳ありません。

共用部の充実は、やはりタワーを中心とする大規模物件の醍醐味ですね。

リセールも大事な要因とは思いますが、実需で住まれるのであればまずはご自分が使うかが最優先なので、ご利用のイメージがあるのは大事です。

利用をイメージしてみる

ポイントとして、視野を段階的に広げながら考えてみるとよいのかなと思います。
・自分/家族で使うか

これは、書かれているとおりご自分でイメージできますよね。ライフスタイルの中に、あって便利と思うか、対価を払うか。使いそうになければ、そのコストを将来的に払うか。

・コミュニティでは使うか

自分や家族だけでは使わないが、(いらっしゃれば)お子さんの学校つながり、
マンション内のお友達、趣味が共通の方がいれば利用するような設備。
パーティールームや、場所はさておき○○教室など。

・マンション住人全体で使うか

自分/家族/コミュニティまで広げても使わないとすると、リセールはさておき誰が使ってどんなバリューを生むか考えてみる必要がありそうです。


管理/運用をイメージしてみる

サービスとして考えると、実際の管理、運用の視点も大事ですよね。管理ははるぶーさんなどのほうがよほど明るいのでこちらは項目レベルで。
・費用対効果(コストはいくらでそれは適切か、誰がどう負担するのか)
・人の関与が必要か
・実際どの程度使えるのか
・持続可能な仕組みになっているか
・ないとどうなるのか(代替)

事例集:コンビニ/ミニショップ

実際の生活を考えると、インパクトが大きい設備としてマンション内コンビニ/ミニショップがありますね。近隣で知っている事例だけでも次のようにさまざまです。

・1F路面店としてコンビニが出店していたが、撤退して保育園になった(徒歩1~2
分にはコンビニなし)
・入居当時からコンビニが出店しており、周囲にはお店がないため継続中
・3Fにコンビニが出店していたが、住民導線からはずれており、マンションの向
かいにスーパーもあり撤退
・ミニショップを契約していたが、非常に原価がかさむ構造なことが入居後に判明。途中でミニショップを追い出し、マンション内コンビニを誘致に成功
・入居前の説明ではスーパーが入居するとのことだったが、契約後に居酒屋を運営するお店が入ることになり掲示板で騒ぎに。紆余曲折あり現在は都市型スーパーが営業中

これらの事例から、状況によって変わり得るものについては事前に施設がどうなっていく可能性があるかをイメージしておくことが大事と感じます。

個人的なおすすめ施設

ショップなど実用性も大事ですが、最後は大規模物件らしい、個人的に使って楽しさのあったおすすめ施設を挙げてみます。

・バーラウンジ

有人のバーラウンジサービスは、個人的にイチオシです。
自分で使ってみるまでは人件費がかかるものなので懐疑的でしたが、現在はコミュニティの発展を考えるとじゅうぶんメリットがあると考えています。
最近BAYZのラウンジに行きましたが、インテリアはスタイリッシュで、ドリンクメニューは豊富かつ格安でした。
ただし持ち込みは禁止だったり、お子さんの時間制限がないなど、今後は理事会で議論になりそうです。
共用部全般にそうですが、新築物件では利用開始後のオペレーションもイメージできるとよいですね。



BAYZの最上階バーラウンジ

BAYZの最上階バーラウンジ(これでも一部)


・ゲストルーム

ゲストルームですが、入居直後はもちろん、落ち着いてもなかなか取れないという話をよく聞きます。使い方として、自分で雰囲気を変えて泊まるのはもちろん、時間制限のないパーティールームとして利用するケースも多いようです。
最新のBAYZやグローバルフロントタワーのゲストルームにお招きいただいた印象として、パーティー利用をかなり意識していると感じました。こちらは別途記事化せねば。

・プール/スパ

いわゆる水もののプール/スパは議論があるところですが、ブリリアマーレ有明など実際にうかがってみると素晴らしいと感じます。
管理費全体の額で納得感があればよいのではないでしょうか。
あらためてリセールについて考えると、不利だと思う方が検討からはずすだけではないでしょうか。
軒並みプールを備える有明のタワーなどで価格をチェックされるとよいかもしれません。

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ABOUTこの記事をかいた人

港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 自分の新築リノベーション経験を振り返りつつ、主に湾岸を中心に常に変化し続ける街の情報などを追うことで、次のリノベーションへのヒントを得ようという目論みです。

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