第337回 「買ってはいけないマンション8つのタイプ」

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このブログは原則として10日おき(5、15、25)の更新です。

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

買ったマンション、将来それを売却する可能性姓がある人へお伝えします。資産価値の低いマンションを買って失敗したと思わないように。三井健太が提言

 

1)駅から遠い物件

駅からの距離の限界点は何分でしょうか?個人差があるものの、多くの人たちが徒歩10分以内と述べられます。しかし、10分では競争力に劣るのです。

 

そこで、筆者が提案するのは「徒歩5分以内」です。駅からの距離以外の要素が優れていても、徒歩7分以上の物件は買わないほうが良いのです。比較的若い人でも徒歩5分程度を望む東京で、熟年・老年層に限定したら、徒歩10分などというのは論外なのです。

 

資産価値の高さという視点で、もしくは競争力という視点でマンションを見たとき、駅から10分などというのは、もはや論外なのです。

 

2)小さ過ぎる建物

規模の小さなマンションは、できるだけ選ばないほうがよい、なぜなら、威風堂々の大型マンションのほうが見栄えがするからです。

 

10階建てでも、戸数が20戸では、1フロア2戸のペンシルビル状のマンションとなります。これなど、どう見ても立派な建物とは言えないのです。ほかの条件との兼ね合いで多少前後しますが、最低50戸、高さ10階以上が最低基準と覚えておかれるといいでしょう。

 

ただし、中低層住宅街の5階建て・戸数30戸ならどうかというと、高い建物が少ないエリアのはずですから、1フロア平均6戸並びでも、存在感たっぷりのはずです。ずいぶん立派に見えることでしょう。

 

3)3階以下の住戸

どんな物件を購入する場合も、3階以下の住戸は選択しないほうがベターです。水害の懸念、日当たり、防犯性の観点でリスクが高いからです。

無論、地域性もありますから、3階以下の住戸であっても、心配がないものもあります。

 

3階以上の住戸は、グランドレベルから見て6メートル余の床高となります。一帯が高台で、敷地境界線から先は低地になっている場合や、隣地が低層の住宅街で2階建ての一戸建てが並んでいるケースなども問題ないかもしれません。

 

4)眺望が悪すぎる住戸

1階、2階住戸などに限りませんが、隣地に高層マンションが建っているケースは、日当たりだけでなく、プライバシー性の面で障害を受けることが少なくありません。

 

特に、高い壁のようにそびえる建物がある場合は、避けておきたいものです。同じ高さの建物であっても、窓や開放廊下から丸見え状態になってしまう位置関係を歓迎する人はないのですから。

 

5)古すぎる物件

新築マンションが激減してしまった近年、探しても物件が全くないというエリアが増加しています。このため、中古物件に目を向ける人も増えました。

ところが、価格高騰の波は新築から中古にも及び、中古だから安いとは言えない状況にあります。

 

このため、安い物件はないかと探し歩くうちに古過ぎる物件に辿りつく人も増えているようです。

古くても問題のない優良物件は確かに存在するものの、問題がある中古物件も多いのです。問題、とりわけ修繕が的確に実施されているか、もしくは今後的確に行なわれていくか、その点に疑問を持たざるを得ない物件が多いのです。

そこで筆者は、一応の線を引くならば、築20年までの物件としておいたほうが無難と考えます。

 

6)管理費等が高すぎる物件

小型マンションほど管理費は割高になるものです。特に管理人の給与負担が重くのしかかるのです。管理人給与が月額25万円とした場合、25戸のマンションでは1戸当たりの負担額は1万円になりますから、人件費以外の管理費用と合わせると3万円にもなるのが普通です。

 

このため、管理人を置かない「巡回管理方式」を採用するのが通例になっています。しかし、巡回管理、すなわち管理人がいない小型マンションは避けたいものです。管理人は、いわば番人です。番人のいないマンションは、共同住宅の基本的なルールを破る住民を野放しにしてしまうからです。

 

すべての小型マンションがそうだと断定するわけではありませんが、管理費を安く抑えようと管理人を置くことを嫌ったマンションは望ましいものではありません。

 

無論、管理人を置くことで管理費が高いマンションも手放しで歓迎すべきとは言えませんが、例外もあるのです。高級住宅街に建設された小型の高級マンションならば、管理費の高さを気にしない高所得者が購入するはずで、管理費の高さは大きな問題ではないのです。

 

7)積立金が少な過ぎる物件

修繕積立金との合計で毎月のランニングコストが4万円などと言われると、買い手の腰が引けてしまう人も少なくありません。

既に購入している居住者も、積立金の値上げには同意しづらいようで、増額ペースを緩やかにせざるを得ないようです。

 

管理会社の説明努力もあってか、増額が段階的に行なわれて行くものの、それでも十分な積み立てが行われない物件も多いのです。

上げたくても合意形成ができずに放置され、積立金残高が少ないために適切な修繕ができないまま時間が経過してしまうマンションが少なくないようです。

 

新築時は平均的な積立額であったが、やがて高齢者の数が増え、同調しない所有者の比率が高くなって、段階的な値上げも次第に難しくなって行きます。この傾向は小型マンションほど強いと言われます。

 

この2年ほどのことですが、最初から高めに積立金額を設定したり、一時金の徴収額を100か月分とか120か月分に設定していたりする新築物件が増えています。この傾向は、むしろ歓迎すべきことと言えます。

 

8)自主管理のマンション

自主管理マンションは比率的に多くないものの、筆者に届く「物件評価」のご依頼の中に、ときどき見られます。

 

どのような経緯で自主管理になったかは知る由もないのですが、築30年を超える中古物件の中に、ときどき登場します。自主管理マンションは、適切に管理が実施されているかというと、疑問を禁じ得ないのです。

 

管理は管理の専門家にやってもらう、それが望ましいようです。的確な管理には、コストも必要です。

 

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・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。

 

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