お便り返し その254「ハザードマップが不動産価格(リセールバリュー)に与える影響」【マンションマニア】

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差出人:レモン

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マンションマニアさま

いつもブログや動画、楽しく拝見しております。

先日、●●マンションを購入しました。すぐに気に入って即決したのですが、特殊な事情を経た物件ということで、マンションマニアさんの解説が大変参考となりました。

水害が気になるため高台を選んだのですが、対象の土地は、ハザードマップを見ると崖地として土砂災害のレッドゾーン指定がなされています。
悩んだ末に、敷地の中でも、災害被害を受けにくいと考えられる中層階以上、ゾーン指定から外れた部屋を選びました。

地震、水害など大規模な災害の多い昨今、不動産選びの難しさを実感しました。

自分としてはよく考えた上で購入したので、後悔はありません。ただ、購入検討に際して、ハザードマップの評価をどう考えるべきか情報がなくて悩みました。

よろしければ、ハザードマップが不動産価格(リセールバリュー)に与える影響についてご教示いただけると幸いです。よろしくお願いいたします。

※マンション名は伏せていただけると幸いです。





レモン様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

購入おめでとうございます!!私の発信が参考になったとのことでとても嬉しいです。

ご質問の「ハザードマップがリセールバリューに与える影響」ですがほとんど影響ないことが多いです。

いろいろなエリアを見てきていますが「ハザードマップで色が付かないからリセールバリューが高い」「ハザードマップで色が付くからリセールバリューが低い」ということは滅多にありません。

なぜならハザードマップで色が付く付かないは価格(不動産価値)に反映されているからです。

私の地元板橋区で見てみても

[低地物件]

・グローリオ志村ハウス 2005年築 志村三丁目駅徒歩7分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約190万円 約111%

・アトラス志村三丁目 2012年築 志村三丁目駅徒歩6分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約215万円 約116%

[高台物件]

・東京ガーデンフォーラム 2003年築 本蓮沼駅徒歩5分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約200万円 約108%

スカイティアラ 2015年築 志村坂上駅徒歩10分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約250万円 約106%

できる限り近しい条件で比べても低地(ハザードマップで色が付く)だからと言って近くの高台マンションよりリセールバリューで劣るわけではありません。(なんなら低地物件のほうがリセールバリューに期待できることも多い)

ただ、低地物件の中で比べればリセールバリューの差はありますし、高台物件の中で比べてもリセールバリューの差はあります。

リセールバリューを気にされるなら同一エリア内の「低地の中の条件良いマンション」「高台の中の条件良いマンション」を選ぶと良いでしょう。

もちろん万が一水害が起きてしまうと一時的には低地のほうが弱くなってしまうことでしょう。

私は低地か高台かは気にしない派です。どちらでもいいのですが個人的に坂が苦手なので自分が住むなら平坦な街というのはマストにしています。(平坦でない街も投資で購入したことはあり)

自分たちに合った条件の街、マンションが低地だとしてもリセールバリューを気にして購入を辞めるのはもったいないと思います。ただ、どうしても水害が気になる方は精神衛生上ハザードマップで色が付かないなど危険度リスクが少ない立地とすべきでしょう。

レモン様が購入されたマンションも崖下であることが価格に反映されていますのでそれだけを理由に崖上のマンションよりリセールバリューが低いということはありませんのでご安心ください。

引き続きよろしくお願いいたします。

ご相談お待ちしております!!


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4 件のコメント

  • レモン より:

    マンションマニアさま

    早速お返事いただき、誠にありがとうございました。
    物件自体とても気に入りましたので、(ハザードマップのリスクはある程度あるとしても)あきらめなくてよかったです。
    また、できれば長く住むつもりではありますが、リセールバリューには影響ないとお伺いして安心いたしました。
    今後ともよろしくお願いいたします。

  • しそ より:

    購入後にハザードマップの見直しが入った場合はどうなりますか?

    • しそ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      もちろん見直しがあればプラスにもマイナスにもなると思いますよ!
      そこは検討者側の立場になると致し方ない部分かと思います。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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