このブログは10日おき（5、15、25）の更新です。
このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論」を展開しております。
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今日は、これまでに筆者に寄せられたご質問にお答えしたものを集大成し、1問１答式で掲載することとしました。Ｑ１．３０件も見るのは非常識ですか？
Ａ）少し前ですが、リクルート社の調査によれば、新築マンションを契約するまでに中古マンションや一戸建ても含めて見学した数は、平均は7.1件、２～５件の見学者は48.7%だったそうです。３０件はかなり多いと言えます。何件も見ることには功罪があります。非常識とかではなく、あまりに多くの物件を見てしまうと決断の障害になるからです。
不動産というのは「出会い」、「縁」によって売買が成立するです。次から次へと新しい物件が市場に出てきて、次から次へと市場から消えていくものです。同じものは２つとありません。半年前のあのマンションが一番良かったと言ってみても後の祭りです。
多くの情報を抱え込んで悩んでいると、良いものから消えていくでしょうから、結局決められなくなるのではないかと思うのです。「逃した魚は大きい」とも言いますし「隣の芝生は青い」とも言います。
Ｑ２．理想の物件に出会うまで、もう少し待った方が良いでしょうか？
１年ほどかけてモデルルームを１０件ほど見ましたが、どれを見ても「帯に短しタスキに長し」なので決断を下さないで来ました。理想の物件に出会うまでもっと待った方が良いのでしょうか？Ａ）待った方がいいかどうかの答えは一概には言えません。あなたの理想がどのようなものかによるからです。理想が高過ぎれば、後になって待つことが無意味だったと後悔することもあります。一方、理想が手の届く範囲のものであれば、慌てることはないとも言えます。
問題は、自分が現状認識を誤っているかもしれないという疑念です。これを解くには、その時々の市場をよく知っている現場の営業マンに聞くのが一つの方法です。
いい加減なことを言う営業マンでは困りますが、ある程度経験を積んでいる営業マンが、営業店やモデルルームに１人くらいは詰めています。こちらの条件を伝えて、率直な意見を求めれば、きっと適切な助言をくれるでしょう。
ただし、仲介店舗やモデルルームに駐在する営業マンの力量には大きな差異があると見なければなりません。ピンキリと言って過言ではありません。
また、中古営業の店舗と新築マンションの販売現場の営業マンでも差異があります。どちらも経験年数５年以上を一応の目安とすると良いでしょう。
Ｑ３．なかなか決められないのです。どうしたらいいでしょうか？
Ａ．不満だらけの物でも、「今決めないと高くなって、次はもっと不満な物を買う破目になるから、目をつぶって買ってしまおう」という行動心理は、マンションブームの末期によく起きます。やがて、潮が引くようにブームは去り、価格も下がるということが過去にありました。焦ることはありません。ブームが去り、価格の安定期に入ると、「慌てることはない。先に行けば、もう少しましな（満足度の高い）ものが買える」と考える人が増えます。
モデルルームに見学に来ても、研究材料として眺めるだけで、前向きに購入を検討する態度の買い手は少なくなります。反面、情勢を横目で見ながら良いものがあれば購入しようという気持ちを持っている人もあります。ただ、急ぐ必要がないので、より満足度の高いものを求めてさまようこととなります。
こうした人は、予算を超える物件を見る傾向にあります。「もっと近い物を」、「もう少し広い方がいい」、「どうせ買うなら７０㎡より８０㎡を」、「角部屋がいい」、「西向きはいや」などと、欲張りなことを言い続けます。
何か所も見て回れば、やがては自分の力を知るに至り、希望条件を落としそうなものですが、ブーム後は値崩れしていることもあるため、もっと安くなって理想のマンションに出会えると信じてしまうのです。しかし、そこには落とし穴があることに気付く必要があります。
いくつも見るうちに目が肥えて行くのは悪いことではありませんが、理想が高くなり過ぎるというデメリットもあるからです。
時間をかけて探したら理想の家に必ず到達するというものではありません。理想を追い過ぎて何年も不便や窮屈を我慢するより、早めに決心した方が幸せということもあるのです。この先の出会いの方が、より理想の住まいになるという保証はないのです。
広いリビングルーム、ダブルベッドを置いたゆったり豪華な寝室、使いやすそうで機能的なシステムキッチン、休日にブランチを楽しめそうな広いテラス。こうしたモデルルームの光景が切り張りされて、理想のマンション像が頭の中で出来上がっていくものです。
モデルルームは、大体において、そのマンションの中でも上級のタイプが展示されています。予算からかけ離れたものであることが多いものです。それが理想像を作るのに手を貸す格好になります。
視覚は最も記憶されやすいとも言われますから、見れば見るほど鮮明に、高い理想が脳に残像として記録されていくのでしょう。
以上の意味で、見過ぎるのも良し悪しなのだと思います。
決められない原因は他にもあります。マイホームを買いたいと行動もしている。なのに中々買えない。そんな人たちの話をしましょう。
買えない人は大別すれば４種類あります。これは、マンション情報誌スーモに載ったものです。
①巡礼者タイプ
モデルルーム巡りをしているうちに、それ自体が目的化してしまった。メモ帳片手に、根掘り葉掘り営業マンに聞く。細かいことが多く、営業マンも即座に答えられず、汗顔する。
②小心タイプ（優柔不断タイプ）
慎重にコトを進めることは悪いことではないが、度が過ぎるタイプ。不安ばかりが先に立ち、決心ができない。
③疑心暗鬼タイプ
価格が安いと、何かわけありなのだろうとか、平日の昼の見学であるにも関わらず、来客が少ないのは人気のない物件なのだろうとか、いちいち疑ってかかる。
④実力拮抗タイプ
互いに主張したがる夫婦。夫婦間の意見が一致しないために、いつも最後は物別れに終わる。
４つのタイプの買い手には、販売現場にいる営業マンたちも手を焼くようです。「もう勝手にしてくれ」と、心の中で叫びたくなるお客様も少なくないと彼らはこぼします。
その一方で、これは優秀な社員なのでしょうが、買い手の心理や性格を読んで、巧みにリードしてくれる営業マンも存在します。
巡礼者タイプ（業界では回誘客と呼ぶ）に対しては、「何事も過ぎたるは及ばざるがごとしと言われますように」から始めて、見過ぎることの功と罪を説きます。
小心タイプ（優柔不断タイプ）には、ひとつひとつの不安に対して、丁寧な説明を行い、問題点の整理を行い、勇気を与える、すなわち背中を押してくれます。
実力拮抗タイプには、時折「ご夫婦でよく話し合って下さい。場所をお貸ししますから」と、突き放すようなことも。そして、社内打ち合わせ用の個室や応接室用の小部屋などに誘導する、といった具合です。
このような良い営業マンに当たったら買い手は幸運です。買うか買わざるか、決めるのは自分だと言っても、買い手というのは、決断の間際では「誰か背中を押して」と、無意識ながら、他人頼みの心理が働くものだからです。
良い営業マンに巡り会えるかどうかは運次第かもしれないですが、ここは大事なところです。
Ｑ４．家を衝動的に買った友人がいます。後悔しないものでしょうか？
Ａ）衝動的に高額なマンションを買ってしまう人は結構いると聞きます。勿論、その反対のじっくり検討して慎重に選ぶ人も多いですが、どちらが正しいということも実は言えないのです。次にそれぞれの功罪を整理しておきました。（衝動的に買うメリット）
・「思い立ったが吉日」の格言とおりの行為は、あまり悩まずにすむので苦労が小さい
・タイミングの良い買い物をする結果になりやすい
・早く買えば、幸せ気分に早く浸れる
（衝動的に買うデメリット）
・営業マンの口車に乗せられて．．．と後悔することもある
・物件の欠点に気付かずに後悔することもある
・「知らなかった。聞いていなかった」と腹を立てる
（じっくり考えて買うメリット）
・残り物に福あり、という幸運に当たる可能性がある
・よく考えた結果だからと、失敗しても納得感を持てるかも
（じっくり考えて買うデメリット）
・あれこれ迷って、結局は良いものを手に入れることができない
・「下手の考え休むに似たり」の格言通りの行為で無意味なことも
・タイミングの悪い時に買うハメになることも
・半年前のあの物件が良かったと言っても後の祭り
・快適住宅にいつまでも転居できず、不満が持続
Ｑ５．マンションを買うとき、完璧を求めるのは誤りですか？
Ａ）マンションにしろ、一戸建てにしろ、より理想の家を求めようとするのは、人情というものです。不動産購入は人生の最大の買い物です。よく調べて決めないと後で泣きを見る羽目になります。慎重になるのも当然です。環境、交通の便、土地のブランド、建物全体、間取り、設備、価格、施工会社、売主、管理など、チェックポイントはきりなくあります。これら全部に満足できるものは、どんなに探しても遭遇できないでしょう。
部屋は気に入ったけど、値段が高いと言い、値段が下がったら、今度はブランド力がないので売る時に困りそうだと考え、ブランド力のあるマンションを見つけたら、今度は施工会社が不安だと思ったりします。
値段もブランドも、施工も合格と思ったら、次は間取りが嫌、間取りが良いと、今度は部屋から見える景色が悪いと。
だったら、最初から見に来なければいいじゃないかと、担当営業マンは言いたくなる、そんな見学者も多いのだそうです。
マンションは、あちら立てればこちら立たず。帯に短しタスキに長しなのでしょう。二兎を追う者は一兎をも得ずという諺がありますが、結局はいつまでも決められない人が少なくありません。
百点満点の家はないのです。何もかも気に入ったマンションがあるとしたら、それは予算をはるかに超えるという問題があるはずです。
理想と現実のギャップを埋める方法は、優先条件、重要条件を決めて、他は目をつぶるという方法しかありません。そうして買うものを決めるのが普通です。
どの辺で妥協するかですが、それは、予算に納まる物件のみを５件くらい並べてみると少しは分かるでしょう。
Ｑ６．売れ残りに福はありますか？
Ａ）人気のある物件は短期間で完売します。遅くとも竣工する前に完売してしまいます。従って、売れ残りは、何か問題点があるのでしょう。立地条が悪いのか。近隣に嫌悪施設があるなどの環境に何か落とし穴があるのかも知れません。売主の経営状態が悪く、倒産の可能性が噂されているのかもしれません。
もっとも、昨今（2017年～2021年）は価格の急騰で全体的に売れ足は鈍っていますから、判断は難しいと言えるかもしれません。
売主が倒産すると、購入後に構造の欠陥や雨漏り等の大きな問題が発生した場合瑕疵担責任が問えなくなるかもしれません。また、売主が独自に約束しているアフターサービスも受けられなくなります。
売れないマンションには売れない理由が必ず存在します。売れ残っている理由を
近隣や複数の不動産会社に聞いてみることが有効です。
例外もあります。完売したはずの人気マンションが竣工時点に突然空きが出る
ことがあるからです。理由は、契約のキャンセルです。
持ち家の処分が予定内の価格でできずに解約になるケースはたまにあるの
です。転勤が理由のキャンセルも稀にあります。
但し、人気マンションのキャンセル情報が広告で一般に知らされることはありません。あるとしたら、それは間違いなくウソで、単なる売れ残りです。
本物のキャンセル住戸は、売主が募集している友の会会員になるなどして、情報の提供を待つしかありません。しかし、空きが出る保証もありません。
それでも待つというほど執着するマンションは、さほど存在しないでしょうから、他のマンションの購入を検討する方が現実的で早道です。
要するに「残り物に福はない」のです。
Q７.広さの違う２つの住戸で迷ったとき
Ａ）同じマンションの中で、広さの違う二つのタイプを比べて迷う局面があります。広い方は高く、手が届かないこともないが無理はしたくないと逡巡。予算に無理のない方は狭いので不満が残る。こんな場合の決め方をご紹介しましょう。専有面積が広いタイプと狭いタイプでは、当然ながら広い方が高値です。しかし、その価格差は、同じ向きで同じ階数という条件でも、必ずしも面積に比例していません。
大抵、広いタイプが角部屋で、狭い方はサンドイッチ状の位置（中部屋）だからです。
角部屋は人気が高いので、中部屋より高い値段をつけるのです。このため、価格差は大きく広がります。同じ３LDKでも中部屋が７０㎡で５０００万円（坪単価は２３６万円）であるのに対し、角部屋が７７㎡で５８００万円（単価２４８万円）といった差ができます。
間取りを比較すると、角部屋であることに加えて収納スペースが多いとか、居間のゆとりも違いがあったりしますので、角部屋にどうしても魅かれてしまいます。しかし、予算を８００万円も増やすことには抵抗があるという人もあるでしょう。
収納スペースがどんなに多くても、荷物というやつは次第に増えてしまうものです。極端に大きな家を買わない限りは、同じことの繰り返しで、直ぐに収納スペースは荷物で一杯になります。
反対に、狭い家を買っても、荷物を増やさない工夫や努力によって快適に暮らすことは可能です。１０㎡程度なら同じことと考えましょう。
中部屋には角部屋にないメリットもあります。窓が少ないことで家具配置がしやすいこと、外気に面している部分が少ないため冷暖房効果が高いといった点です。
角部屋の間取りが４LDKで、中部屋は３LDKという差があったらどうなのでしょうか？その間数は本当に必要ですか？当分の間（例えば１０年くらい）３LDKで暮らすことはできませんか？１０年の間に、何かしら身の回りで変化が起こるものです。どのような事情変化で住み替えの必要が発生するか分かりません。
つまり、いずれ買い替える時が来る。そう思って購入するのがお勧めです。言い換えれば、必要なときに必要な家を持つという発想です。
また、「家は一生のうちに三度建て替えろ」（そうしないと満足できない）という格言があります。住まいは、最初はやや不満でも、それが普通と思うべきなのです。
Ｑ８）.売主が違う２つの新築の比較で迷ったとき
Ａ）最寄り駅が同じ二つのマンションで、価格差がおよそ３００万円程度。一方は、大手業者が売主で、施工会社も大手。他方は、安くて間取りも良いのですが、売主が無名で施工業者も中小ゼネコン。このような場合、どう判断したらいいでしょうか。実際によくあるケースです。考え方をご紹介しましょう。
この例の３００万円程度の差なら、５０００万円前後の場合、新築マンションなら値引きで差がなくなるレベルです。つまり、３００万円というのは、分譲マンションの場合、問題にするほどの金額ではないのです。これを住宅ローンの月返済額で見れば、もっと差が小さい感じがします。低金利の今なら、ないに等しい差かもしれません。
しかし、価格の重みは個人差があります。もう少し別の角度から検討してみましょう。
無名業者は、大手業者に負けまいとして価格を抑えたり、プランに工夫を凝らしたりします。間取りの良さが無名業者の物件のセールスポイントであるというケースはよくあります。
具体的には、専有面積が少し広く、かつワイドスパンで南に面した部屋数が多いといったものであれば、大きな魅力に映ることでしょう。
逆に、大手業者の間取りは、極端に悪いのでしょうか。少し気に入らないという程度なのではありませんか？将来のリフォームがしやすい間取りですか？また、管理内容やアフターサービスに差はありませんか？
将来、高い建物が新築されて眺望・日当たり等が阻害される可能性はありませんか？エレベーターの台数は、朝のラッシュ時にも問題なさそうですか？駐車場は足りていますか？共用施設の充実度はどうですか？
こうした点検をして行くと、気に入らないと思った物件に惚れ直す気持ちが出てきます。
価格が高くても、その買い物に大いに無理がある場合を除けば、高い方が良い場合が多いものです。逆に、安くても本当にお買い得かは、後にならないと分からない場合もあります。
アフターサービスがどれだけしっかりしているか。万一の場合の対応は？こうした点に関し、大手業者の方が安心できるのは事実でしょう。その意味で、価格の高さは、安心料みたいなものという考え方もできます。
僅かな価格差なら、大手業者をお勧めしますが、無名の売主でも大手に負けないプランの良さがあるかどうかに注目しましょう。際立って価値ある稀少のプランであれば、そちらを選んでも良い場合があります。
最終判断は、買い手の価値観の問題になるのかもしれませんが、迷う程度の差であれば、大手物件が良いでしょう。
Q9）新築マンション契約してしまったが、不安が消えない。解約はできるか？
（相談の概要）来年3月完成・引き渡しのマンションを契約してしまいました。立地が気に入ったのですが 間取りや設備が全然よくないです。何より 価格が高いです。私たちにとっては高額で、しかも夫はあと3年で定年なのに ローンを組まないとだめです。
ローンの仮契約も通ってしまい 手付１００万円 中間金２６０万円の支払も迫っています。ローン特約ついていても使えそうになく、もう買うしかないのかと思いつめています。
＊契約したときは、今住んでるマンション（築２７年。ローン完済済み）を売ってローンの繰り上げ返済にしたらいいと考えましたが 売っても安く、一方で、愛着もあり、売るのがイヤになりました。賃貸に出そうかとも思ってます。
＊ 優柔不断な性格で、どちらかを選ぶのが苦手です。そえでも、ここまで来ました。解約すると 手付１００万は返らないのが分かっているので、どうしたらいいのかと思い悩みます。
＊いちばんの不安・不満はマンションの価格が高すぎるので、老後のための貯金がほとんどなくなってしまうことです。
＊マンション買っても 値上がりなど毛頭期待できないし 修繕積立金とか値上げして行くそうなので 長く住めるかどうかわかりません。駅から徒歩６分で立地はいいのですが、今住んでるマンションは駅から１５分。でも緑多く、環境はいいです。
＊どっちがいいかと聞かれると迷うし、中間金の支払い期日が迫っています。アドバイス頂けたらと思います。
Ａ）売買契約書に署名捺印してしまったら、解約をするときは手付金を放棄するほかありません。解約するかもしれないと思いつつ契約する人はないはずなので、やめたいと思うようになるのは、契約後の行動に原因があるようです。
契約後に「これで良かったのか？」と自問自答し、他の選択肢を事後に探す行為をする人は少なくないようです。他も見て、「やっぱり自分の選択は正しかった」と確信できればいいのですが、反対の「しまった」に陥る人も少なくありません。
そうなると、先の契約は反故にするほかなくなります。つまり手付金を放棄するしかないのです。その危険を最小にするためには、手付金をできるだけ少なくして契約するほかないのです。５０万円か１００万円程度で契約しましょう。
・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。
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