お便り返し その220「オーナーチェンジで売却?空室になってから売却?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:オーパスワン

メッセージ本文:

現在、都内のマンションを保有しておりますが、
転勤になってしまったため、5年間の定期借家に出しています。
マンションは●●です。(←もし掲載して頂ける場合は伏字にしていただけますと幸いです)

家賃から、住宅ローン、管理費・修繕積立金、固定資産税などをすべて払っても
年間で、約50万円のキャッシュフローがプラスになっており、、
かつ、住宅ローン残債が約200万円減っています。
一方で、最新の査定結果によると、含み益は約1000万円を超えています。

そこで、皆様にご意見をお伺いしたいのが売却のタイミングで
3年後に売るか、5年後に売るか迷っております。

3年後の年末までに売却すると、3000万円特別控除が使えます。
メリットは、譲渡益が非課税になること。
デメリットは、賃貸中だと売却価格が安くなってしまう可能性があること。
と認識しております。

一方で、5年後に空室にしてから売却すると、長期譲渡になります。
メリットは、空室になるので高く売れる可能性があること。
デメリットは、長期譲渡になりますが、譲渡益に約20%の税金がかかること。
と認識しております。

なお、賃貸でキャッシュフローが出ておりますし
手元の資金は十分なので、特に急いで売る理由はありません。
5年後に東京に戻れる可能性はかなり低く、住むと言う選択肢はなさそうです。

皆様であれば、どちらの選択肢を選ばれるか、もしくはそれ以外か、
理由と共にご教示いただけますと幸いです。





オーパスワン様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

私であれば~という目線でご回答いたしますね!

私なら5年後に空室になってから売却します。

その理由としては

・住まなくなってから~のルール上で3000万円特別控除が使える期間であったとしても含み益がそこまで大きくなく、得られるメリットが薄い

・オーナーチェンジのため現実的な価格で売却しなくてはならない

・せっかく定期借家で貸しているわけで空室になる時期がわかっている(もちろん契約満了前に退去の可能性もありますが最大期限は決まっている)

となります。

5年後に空室になった際に、タイミングよく東京に戻りそうなら再度入居するという選択肢も残せつつ資産形成もでき、もし東京に戻らなかったとしたらそこで空室売却か再度賃貸として募集するかを選べるわけでオーナーチェンジで売るメリットがかなり少ないと感じました。(3000万円特別控除は値上がり分にまるっとではなく諸経費などを引いた金額に税がかかってきます)

引き続きよろしくお願いいたします。

ご相談お待ちしております!!


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