物件価格上昇中!?近況アップデート!湾岸エリアのデータを改めて集計してみました

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こんにちは!
ふじふじ太です!

 

本日は湾岸マンション価格ナビのマニアックな情報を集計し、湾岸エリアの成約価格(坪単価)の推移を公開したいと思います!

 

※弊社湾岸ナビ登録物件のみの推移となります。
今回のブログは評価額ではなく実際の成約単価の推移となります。

 

 

「湾岸エリアの価格が上がってるって言われているけどほんとに!?どのくらい上がってるの?」

 


と、疑問に思われている方も多いと思いますので、2019年1月から2020年11月までの価格(坪単価)推移をグラフにしてみました。

 

 

合わせて、9月~11月までの成約件数、供給数のデータをアップデートしたグラフも公開いたします。

 

このブログを読めば、湾岸エリアの「今」の状況がおわかり頂けると思いますので、ご参考にして頂ければと思います。

 

 

東湾岸エリア合計成約平均坪単価推移グラフ

 

 


 

 

ご覧の通り、緊急事態宣言明けの6月以降急激な上昇に転じております。

 

 

そして緊急事態宣言前の水準をすでに上回っている点も注目です。

 

今年の5~6月時点で一旦底値を打ち、平均単価は281万円となります。

 

そして現在11月時点の平均単価は315万円となります!

 

 

なんとたったの半年間で上昇率12%!
まるで株のような値動きですね。。

 

 

緊急事態宣言当時は今後不動産価格は大幅に値下がりするという予想の方が優勢だったと思いますが、この動きは誰も予測できなかったのではないでしょうか。

 

ちなみに、コロナウイルスの影響がまだ少なかった2020年1月時点の平均成約単価は301万円となりますので、

「緊急事態宣言前の水準よりも約5%程度価格が上昇した」

とも言えます。

 

 

ではここからさらに掘り下げてみましょう!

 

 

 

東湾岸エリア別成約平均坪単価推移グラフ

 

 


 

 

 

うーん、見事に全エリア上昇に転じているのがよくわかります。

 

※晴海エリアが勝どきエリアよりも高単価となっておりますが、湾ナビに登録しているマンションの差となりますので、エリアの優劣を比較するためのグラフではございません。

 

 

あくまで動きの推移に注目して頂ければと思います。

 

 

有明エリアの上昇率が目立ちますが、これはちょうど緊急事態宣言明けから大規模商業施設の有明ガーデンシティがオープンしたこともあり、有明エリアの評価が高まったからだと考えます。

 

※過去の動きと比較検討するため、新築シティタワー東京ベイの成約単価は今回含んでおりません。

 

 

エリア別で比較をすると、豊洲・東雲・有明の江東区は、1年を通してそこまで大きな価格の下落はみられませんでした。

 

そもそも緊急事態宣言中は成約数自体が少ないということもありますが、かなり安定感があります。

 

 

一方中央区の物件は江東区に比べてやや波があり、理由はいくつか考えられますが、市況に敏感な売主さんが多く、価格を下げて早めの売却を急いだ方が多かったのかもしれません。

 

 

もしくは中央区は9,000万円~1億円越えの物件などグロス価格が江東区より高いため、当時購入価格をなるべく抑えたいという心理もあり、9,000万円~1億円前後の高額帯の成約単価が下がったとも考えられます。

 

 

参考で勝ちどきエリアでは、2020年2~5月までは1億越えの成約がほぼ皆無でしたが、緊急事態宣言明けからは、1億越えの成約もかなり増えてきました。

6月以降で7件の成約事例がございます。

新築パークタワー勝どきの影響も大きいと思います!

 

 

 

今後の予測

 

 

 

さて、価格推移の現状を把握した後に気になるのは、やはり今後の価格です。

 

早速結論です。

 

今後半年~1年以内に、①価格が上がる、②横ばい、③下がるの3択しかないとすれば、

 

①価格が上がる

 

と予想しています。

 

補足をすると、まだ大幅な上昇が継続するというよりは、緩やかな微増が続いていくのではないかと思います。

 

 

日経新聞の記事でもありましたが、日本不動産研究所の発表では、今後5年間の東京23区新築マンションの価格・賃料は、共に横ばいかやや上昇という見通しなっております。

 

 

新築と中古価格は比例の関係にありますので、中古の価格も維持する可能性は高そうです。

 

 

緻密なデータに基づく日本不動産研究所の予測と比較すると、私の予測など幼稚なものになってしまうのですが。。

 

あくまで現場仲介マンとしての予測です!

 

その一番の根拠ですが、今の需要と供給のバランスです。

 

 

今は圧倒的に供給不足の現状です。

 

 

湾岸エリアで長く営業をしておりますが、かつてない供給不足で、異常事態と言っても過言ではございません。

 

この状況で価格が下がる方が難しいのではないかと思います。。

 

 

下記、今の供給数(募集数)の推移グラフとなります。

 

 


 

 

 

データを見ると、繰り返しになりますがかつてないほど募集をしている物件自体が少ないことがわかります。

特に豊洲・東雲・有明の募集数の減少が際立ちます。

 

 

 

一方、この募集が少ない中でも成約数はそれなりに高い水準をキープしていますので、募集数は増々減っております。

 

 

下記、成約数の推移グラフとなります。

 


 

 

 

それぞれのグラフを比較すると、

 

「いやいや!この状況なら価格まだ結構上がりそうじゃん!」

と思いそうですよね。

 

 

 

ただ、今後繁忙期に向けて募集数も少しは増えてくると思いますし、今よりもさらに価格が上がると同エリア内での新築価格に近くなるので、上昇が続くと中古価格はどうしても頭打ち感が出てきます。

新築価格より中古価格が高くなることは滅多にございませんので。。

 

 

よって、今後大幅上昇というよりは、緩やかな微増なのではないかと予想しています。

 

 

また、引き続き物件購入を検討する方は増えております。

 

その主な理由は、「賃料高騰」と「住宅ローンの低金利」です。

 

今は賃料も高いので、

 

「その賃料を払うなら買った方がよくない!?低金利で住宅ローンの方が月々の支払額かなり安いし」

 

ということで、今後の繁忙期に購入検討を具体的に始められる方が増えております。

 

よって、今も需要が減っている様子はございません。

 

 

 

過去の相場より高い価格で購入をすることに、どうしても抵抗がある方も当然いらっしゃると思います。
もちろん大幅に割高での購入はお勧めしておりませんが。。

 

 

もちろん割安で、または過去の相場通りで購入できるに越したことはないですが、現状を考慮すると、これから待っても当分価格が下がる様子はございませんので、少々割高でも居住用で検討する場合、

「今の価格が高いからという理由で見送る」というのは少し勿体ないかもしれません。

 

 

繰り返しにはなりますが、買い時はいつも「今」です!

 

読者の皆様が物件購入を通して充実したマンションライフを送れることを応援しています!

 

本日は以上になります。
ご購読頂き有難う御座いました。

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産コンサルティングマスター。湾岸マンション好きで某大手仲介を辞めて地場仲介に転職。現役不動産仲介マン。湾岸マンション価格ナビ編集長。自身も2017年に湾岸マンションを購入。不透明な不動産仲介業を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!

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