こんにちは！
ふじふじ太です！
話題の新築パークタワー勝どきの抽選会がいよいよ始まっております。
当たりました！はずれました！と、知り合いやお客様からも報告がきております。
コロナ禍にも関わらずこの人気ぶりはすごいですね！
想定以上の高倍率になっておりますので、第一期で当選された方は非常に幸運の持ち主だと思います。
最近の中古マンション成約相場の上昇も相まって、パークタワー勝どきの注目度はさらに高まりました。
駅直結という希少性・資産性の高さも注目され、投資家達も多く参戦をした結果だと思います。
さすがに今までのように即転売で利益確定！とまではいきませんが、ある程度賃貸でまわしてから5年～10年で売却という想定を組んでいる方も多いと思われます。
そこで気になるのが「想定賃料」だと思います。
もちろん投資家さんだけではなく、実需で購入をされた方も自身が購入をしたお部屋の賃料がどのくらいかという点は、一応知っておきたい情報ではないでしょうか。
ということで、すべての部屋は無理ですが、ひとまず間取りの異なる2部屋をピックアップして勝手に賃貸予想をしてみたいと思います！
※あくまで私個人の予想であり、その賃料を保証するものではございませんのでご了承下さい。
【M-55An‘】55.80㎡／2LDK／北東向き／高層階
こちらは比較的投資用としても検討されやすいお部屋ですね。
行燈部屋があるタイプですが眺望も良く、広さも価格も手頃で、賃貸でも貸しやすいお部屋だと思われます。
まず早速結論です。
想定賃料：28万円～31万円
※表面利回り：4％中盤から後半根拠となるデータは、勝どき駅周辺築浅分譲タワーマンションを参考にしております。
＜参考成約事例＞
勝どきビュータワー・勝どきザ・タワー55㎡前後の高層階（30階台）の平均成約賃料：25万円～27万円前後
【M-71Dse‘】71.64㎡／3LDK／南東向き／高層階
こちらは9,000万円以下で購入できる3ＬＤＫとなります。
カウンターキッチンではありませんが、全居室採光がある綺麗な3ＬＤＫの間取りです。
想定賃料：34万円～37万円
※表面利回り：4％中盤から後半＜参考成約事例＞
勝どきビュータワー・勝どきザ・タワー 70㎡前後の高層階（30階台）の平均成約賃料：31万円～33万円前後
考察
改めて見てみると、表面利回りは何れのお部屋も4％台後半、うまくいけば5％に乗る水準も狙えそうですので、結構利回り高いですね！
勝どき駅周辺中古のオーナーチェンジ物件でさえ表面利回り4％後半を狙うのは難しいので、申込希望者が多い理由もわかります。
パークタワー勝どきについては、周辺の中古相場よりもおそらく10％～15％程高い賃料で貸し出すことができると予想いたします。
当然新築だからと言って周辺相場よりも確実に高く貸せる訳ではございませんので、あくまでパークタワー勝どきのクオリティに期待をした予想です。
新築でも周りの中古と同じくらいの水準でしか貸し出せない物件もたくさんございます。
10％～15％程度高くなると予想している根拠は、有明の新築シティタワーズ東京ベイの事例です。
新築で大規模で商業施設一体でエリアナンバーワンという点でも、パークタワー勝どきと同じ雰囲気を感じます。
パークタワー勝どきも、きっとエリアナンバーワンになるマンションです。
参考事例ですが、有明の人気中古のブリリアシリーズの3棟（ブリリア有明シティタワー、ブリリア有明スカイタワー、ブリリアマーレ有明タワー＆ガーデン）の55㎡前後の高層階の平均成約賃料は約23万円～24万円前後となります。
一方、新築シティタワーズ東京ベイの類似するお部屋の平均成約賃料は約25万円～27万円前後となっておりますので、周辺人気中古よりも10％～15％程の上昇となります。
改めて査定をしながら気が付いたのですが、有明のシティタワーズ東京ベイと、勝どきの勝どきザ・タワー や勝どきビュータワーでは、賃料の差がほとんどありませんでした！
シティタワーズ東京ベイ。。勝どきの高級タワマンと賃料が並ぶなんてすごいポテンシャルです。。
築年数の差があるとは言え、有明と勝どきのタワマンで賃料が一緒になるとは！！
また、注意点がひとつございます。
おそらくパークタワー勝どきの55㎡前後以下のお部屋は投資家も多く参戦しているという関係で、物件の引き渡しが近くなると一斉に賃貸募集が開始される可能性が高いです。
新築未入居のため他住戸との差別化は難しいため、結果的に値下げ合戦になってしまいます。
まさにシティタワーズ東京ベイの40㎡台のお部屋、またはザ・タワー横浜北仲もそうですが、一気に大量に賃貸募集が始まった結果、想定賃料で貸せなかったという投資家さんも多かったのではないかと思います。
即賃貸で検討される場合は、ある程度募集期間に余裕をもっておきつつ、中古相場より15％以上の値上がりはあまり期待しない方が良いかもしれません。
3年後の湾岸賃貸市場がどうなっているかの予想は難しいですが、金融崩壊でも起きない限り大きな値崩れはなく、今の賃料を維持する可能性は高いと思います。
本日は以上となります！
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