こんにちは！
ふじふじ太です！
先日私のツイッターで「今年4月からの民法改正で今後分譲マンションの賃貸募集が減っていくかも！」というつぶやきをしたところ、より詳しく説明をしてほしいという要望を多く頂きましたのでブログにてご回答させて頂きます。
正確に記載をすると、民法改正に伴う銀行の制度変更の影響によるものです。
銀行の制度変更の内容については、下記をご参考下さい。
【フラット３５】2020年４月の主な制度変更事項のお知らせ
なぜ分譲タワマンの賃貸募集が減る？
早速結論ですが、私が上記のように推測する一番の理由はずばり、「住宅ローンにおいて、ダブルローン（2軒目を借りること）が難しくなったから」です。
以前の「物件を売るべき？貸すべき？その判断基準は？」という記事の中でも少し触れましたが、1軒目を賃貸に出しながら、2軒目も住宅ローンで借りるという手段が閉じられてしまいました。
これはフラット35に限ったことではなく、他の銀行でも同様の制度変更となります。
今年の3月までは、２軒持ち（ダブルローン）のハードルが低く、王道であるフラット35を使えば、普通の会社員でもダブルローンを走らせることは可能でしたし、戦略的に１軒目を賃貸に出すことも見込んで物件購入をされた方も多かったのではないかと思います。
しかし、2020年4月1日からの民法改正でダブルローンのハードルが高くなり、実質ダブルローンが不可になりました。
2軒目を探そう！と思ったら、基本的には「ご自宅を売却」という方法以外の選択肢がございません。
よって、必然的に分譲マンションの賃貸募集が減っていくのではないかという予測です。
今後分譲マンションの賃貸募集をできる方は、キャッシュか投資用ローンで購入をした投資家がメインになり、気軽に参入できにくくなると思われます。
例外があるとすれば、例えば1軒目の残債が少なく、2軒目と合わせてもご自身の与信の範囲で収まる借入額になる場合は2軒持ちも不可能ではございませんが、それができる方はかなり限られると思います。
または、1軒目をすでに2年以上賃貸に出していて、ご自身は別の実家や賃貸に住んでいるという場合で、1軒目の賃貸運用の実績次第では残債を見ないという場合もあるようです。
ただ、「住宅ローンで賃貸に出している」という点に関しては、一概にすべて違反ではなく理由次第では可能ですが、銀行からの見られ方としてイメージが良くないため、「住宅ローンで賃貸に出している方には追加融資しません」という銀行もあるので注意が必要です。
賃貸や実家に引っ越すということであれば1軒目を賃貸に出すことは可能ですが、そのような方も限られると思います。
一度良質な分譲マンションを購入して住んでしまうと、なかなか賃貸暮らしには戻りにくいものです。
生活の充実度、住宅ローン控除の節税メリット、支払額の安さに対する満足度、ましてや売却で転売益を得たことがある、または含み益があるという体験をされたことがあるならば尚更だと思います。
そもそも同じグレードのマンションに住もうとすると、住宅ローンより賃料の方が遥かに高いですし！
例外的に引越し先の賃貸が法人契約で実質の負担がなかったり・少なかったりする場合は、その制度をうまく使ってご自宅を賃貸に出すという選択もあるかと思います。
なぜ特に湾岸タワマンの賃貸募集に影響があるのか？
さて、今まで記載をした理屈からすると、日本中で分譲マンションの賃貸募集が減るということになるのですが、その中で特に影響があるのが、私の土俵でもある「東京湾岸エリアのタワーマンション」と思われます。
※都心エリアのタワーマンションにも該当するかと思いますが。
なぜかというと、湾岸タワマンはグロス価格が都心部タワマンより安く、資産性重視・換金性重視という方からも選ばれてきたという特性上、半住半投目線で購入をしている層が非常に多いということです。
資産性重視の王道と言えば、駅近・大規模・大手ブランドですが、湾岸タワマンはそれを十分に満たしております。
この民法改正で「賃貸という選択肢が取れなくなってしまった！」という声も少なからず聞きます。
このように都内の中古分譲タワマンをすでに購入された方の多くは、半住半投目線を持たれているのではないでしょうか。
よって、湾岸タワマンはじめ今後の都内中古分譲タワマンの賃貸募集の希少価値はさらに高まるのではいかと予想しております。
ということはつまり、賃料が上がっていく可能性が高いということです。
現状すでに賃貸募集が少ない？
営業としての肌感覚的にも、現状でもすでに分譲マンションの賃貸募集が少なくなってきたなという感じがします。
時期的なものもあるとは思いますが。。
※過去データがないため根拠が薄く申し訳ございません。
現在レインズ（東日本不動産流通っ機構）上で紹介されている豊洲アドレスの分譲マンションの賃貸募集総数はたったの25件です。
総戸数1万戸近い分譲マンションがある豊洲エリアの中でたったの25件！
賃貸募集率は約0.25%ということになります。
現在タイムリーに豊洲エリアで賃貸を探しているという方、全然分譲マンションの募集がないなという感覚ではないでしょうか？
さらに注目すべきは、賃料ってこんなに高かったっけ！？という感覚ではないでしょうか？
そうです、賃料も上がっているのです。
こんなに賃料高いなら買った方がいいじゃん！
ということで、湾岸タワマンの中古売買市場の人気が再燃しているということも考えられます。
売買市場同様に、賃貸市場でも湾岸エリアの賃料は上がってきましたが、今の状況が続くとすれば、需要と供給のバランスから、賃料がさらに値上がりをしていくということも大いに考えられます。
それを知ってか知らずか、海外マネーが東京に集まっている、海外投資家が湾岸タワーマンション含む東京の不動産投資市場に再注目をしているという記事も最近よく目にします。
オリンピック決定直後のように、実需だけではなく、今後また投資目線でも湾岸タワマンの購入を検討される方も増えていくかもしれません。
本日は以上となります！
ご購読ありがとうございました！
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