借り上げ社宅制度がある場合の住宅購入についての一考

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のらえもんに質問が来たドン!

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いつも拝見しております。
借り上げ社宅制度がある場合の家の住み方について質問です。

プロフィール
30歳夫婦
世帯年収 900万
子供なし(今後もなし)

現在の住まい
借り上げ社宅(任意の物件を選択可能)
家賃13万円のところを負担4万 つまり9万円実質補助が出る上に非課税です。
この制度は40歳まで有効なので後10年利用可能です。

マンション探しをしており、気に入った物件を見つけました。
そこは購入であれば5500万円 賃貸であれば24万円です。
補助があるので賃貸を借り上げ社宅にするつもりでしたが、「社宅にしても負担15万 買った方がよくないか」と考えも出て参りした。

ローン返済額や管理費など維持費、ローン控除などを考えるとトータルの手出しは18万円程度でした。

購入した場合は元本部分は自分のものとなります
手出しが大差ないなら補助が厚くても買った方が良いかもと思い出しました。
ただし借りた場合は購入を先延ばしにできるので、築年数が経過して安くなった物件を買えることとなります(今後の相場次第ですが、一般論として)

選択肢としては
1 今の安めの賃貸に居続け、頭金を貯める
2 住みたいマンションをとりあえず補助を受けて借りて 補助期間終了後 買う 住んでみて今一つと思えば違う物件を買う
3 補助を打ち切り今すぐ買う

住みたいマンションは大規模なので賃貸購入ともほぼ同じ条件の部屋を選択可能です。
今後の相場の動き次第なのは承知ですがご意見賜われたら幸いです

以前類似の住宅手当に関する話題を取り上げていたのらえもんさんにご質問します。
よろしくお願いします

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お、ご相談者様が見つけられたマンション、いまの相場環境で購入5500万円、賃貸24万円。表面利回り5.2%というのは悪くないですね。新築ではないですよね?

築30年だとちょっと割高かなと思いますが、15年前後でイーブン、10年以内だったらエリアにもよりますが、今の環境下では割安に見える気もします。

まずは、家賃13万円で住めるエリアを考えてみましょうか。

共益費込み13万円で55平米以上のマンション、勤務先駅から最寄り駅まで20分以内のエリアを考えると

東京、大手町→葛西、小岩あたり
新宿→浮間舟渡、成増あたり
渋谷→梶が谷

くらいの選択肢があがります、もちろん、40平米で考えればもっと選択肢は広がりますが、ここではご夫婦2人で不足がない広さで考えました。

さて、1:いまの賃貸を続ける、2:補助を受けて借りてみる、3:思い切って買う、の可能性を考えてみました。

1は、自分たちが今の住まいで今後住み続けたいと思われていらっしゃるなら、かなり良い選択肢だと思います。購入するとやはりお金は何かとかかるもの。今より住まいはグレードアップしますが、今より生活への負担感は相当になるはずです。ただ、それを見越してでももう少し良い家・場所に住みたいと思ったのでしょう?

2と3の比較を考えてみると:

5500万円0.6%35年のフルローンを考えたとき、住宅ローンの支払いは月14.5万円。
うち元金充当分は11.7万円。1年間で140万円。

マンションは築年数が経過すると、ざっくり年2%減価していくので1年あたりの想定減価は110万円。年額あたり、30万円づつ物件価値と残債の差が広がっていくと考えて良いでしょう。

お、30万円を月あたりで考えると2.5万円。「購入した場合のトータル手出しは18万円」、「賃貸した場合は9万円引いて15万円」がほぼ変わらなくなってきましたね。つまり、どちらを選んでもさほど変わらない、という結論に達します。

もちろん、減価スピードをもう少し緩やかに考えれば購入が有利になりますし、減価のスピードが早ければ賃貸が有利になります。

頭の体操のお手伝いはできたでしょうか。なお、私なら3を選びます。賃貸住宅と分譲住宅のクオリティは数値では表せませんからね。変形として、2でまず住んでみてとても良いと思ったら頃合いを見てオーナーに買い取りたいと申し出る、というのもありだと思います。オーナーから見える賃貸収入は会社補助含めた24万円ですので、2、3年住んだ後に、その賃料収入を一部加味していただいて…と温情に訴えるのもどうでしょうか。

 

さて、ここまで書いて気づいたのですが、諸条件から逆算すると、勝どきの「クレストシティレジデンス」がご条件にピッタリだと思いました。もしご検討の場所がここでなかったらごめんなさいね。勝どき駅は、いま都内でもこれから変わっていく最もホットなエリアですから、まだお若い2人の新生活を始めるには良い場所だと思いますよ!

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住宅ローンは健康でないと組めない。年を取れば取るほど不利。これは間違いないです。いつまでも組めると思うな住宅ローン。

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マンションコミュニティをご覧のみなさまこんにちは!東京湾岸タワーマンションに居住中という設定の湾岸妖精・のらえもんです。 マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを運営して早7年、スムログもやってます。よろしくお願いします!
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